尽管需求激增，房东每年在租金上损失12000元

澳大利亚各地的平均出租物业每月给业主带来的损失超过1000澳元，尽管贷款为负资产，有慷慨的折旧补贴，而且在物业短缺的市场中，有能力提高租金。

租赁专家说，这凸显了房东需要更多的企业家精神，在宣传者用来销售房产的毛收益率背后，找出那些可以控制的成本来扭转亏损的投资。

“许多房东停留在费用都可以减税的想法上，所以他们在出租物业上多花点钱也无所谓，”RentBetter的CEO杰里米-戈德施密特说，RentBetter是一个为房产投资者提供的DIY平台，旨在削减专业经理人。Goldschmidt根据对ATO出租物业数据的分析，计算出1000元的损失数字。

他说，政府和澳大利亚房地产协会的统计数据显示，估计有大约200万名房东和300万套出租物业，其中多达三分之一是自我管理的。

根据他对ATO数字的分析，一般的房东在从租金中扣除费用后，每年的损失在7000到14500澳元之间。

“Goldschmidt说：”投资者的支出通常比他们收到的租金收入要多，因为他们在追逐减税，而不是专注于最大化回报–资本收益和收入的结合。

SQM研究公司表示，由于3月份全国空置率降至1%以下，比上个月下降了20个基点，是16年来的最低值，因此房东在租赁市场上拥有定价权。

SQM补充说，澳大利亚每个首府城市的空置率都低于2%，墨尔本的空置率最高，为1.9%，或不到12个月前的一半。

分析师预计，在紧张的租赁市场中，租金将迅速上涨，特别是在租金上限和驱逐控制结束后的大流行中。当利率开始上升时，这些可能会抵消更高的房贷还款的影响。

随着回国的海外学生和移民的增加，租房空缺的前景变得更加紧张，房产推销员承诺在一些邮区的最高总收益率超过10%。

咨询公司BDO集团的合伙人Eddie Chung说，总收益率是比较房产的一个有用的基准，但远远不能揭示投资者可能需要知道的关于房产潜在回报的一切。

Chung说：”14%的总收益率并不意味着房东获得14%的收益–这不是投资回报。

“投资者需要坐下来，仔细分析他们在投资物业上的投入和他们得到的回报。”

毛租金收益率是一个百分比的数字，通过将房产的年收入除以其销售价格来计算。

但Chung警告说，这并没有反映出与房产投资相关的持续成本，如分层征收的税款、费率、维修、保养和无数的税收，包括基于国家的土地税。

例如，Chung说许多拥有多处房产的投资者在发现他们的投资组合需要缴纳土地税时感到惊讶。土地税是用土地的未改进价值计算的，不包括资本改进，如建筑物。

在维州，当投资者拥有的所有维州房产（不包括家庭住房）的总地盘价值等于或超过25万澳元时，要缴纳0.2%至2.25%的土地税。

这意味着50万元的投资组合每年的土地税账单为775元，而500万元的投资组合则接近7万元。

毛收益率也不是可能的资本增长或房产价值增长的可靠指南，应根据人口增长的前景、位置、房产类型及其特点进行评估。

金融顾问说，关注资本增长还是收益率的决定取决于投资者对房产的要求。对于那些寻求收入的人，如退休人员，收益率比积累长期资本增长更重要。

他们说，大多数投资者正在寻找高收益和合理的资本增长。

根据监测房地产市场的CoreLogic公司，全国总收益率在3月期间小幅上升至3.23%，这是自2020年8月以来的第一次，并且超过了2.4%的资本增长。

悉尼、墨尔本和堪培拉公布了总收益率的增长，因为它们进一步从COVID-19期间租赁需求的大幅下降中恢复过来。

CoreLogic表示，公寓租金的增长在大流行期间跌幅最大，目前恢复最快，预计将进一步超过房屋。3月份，它增长了3%，而房屋的增长率为2.4%。

Goldschmidt说，针对管理费用、广告费和维护费，每年可以从经营出租房产的成本中减去约2000元。

他说，总支出中约有18%是由业主控制的。这些费用包括为租户做广告、清洁、虫害防治、物业代理费和佣金、修理和维护以及文具、电话和邮资。

房产所有者也可以通过四处寻找最便宜的借贷成本来节省成本。例如，对于寻求本金加利息或只付利息贷款的投资者来说，最便宜的交易通常比所提供的平均贷款低约130个基点。

另一个策略是，房东在与同一街区的类似房产进行比较后，提高租金。

CoreLogic表示，在过去12个月中，全国租金中位数增长了约9%，达到509元，或收益率为3.23%。

其分析显示，悉尼的租金中位数最高，为621元，其次是布里斯班，为523元，墨尔本为468元。

据H&R Block的税务总监马克-查普曼（Mark Chapman）说，有几十种潜在的减税要求，从房贷利息到资本工程、景观设计和法律的移动、市政当局费和法律费用。