用超级买房会抬高房价,但专家对此持开放态度

政府是否应该让人们用他们的养老金来买房子?

专家警告说,让首次置业者使用他们的养老金作为购买房产的担保,可能会在没有促进住房供应的情况下推动价格上涨,而一个主要的超级游说团体希望将这个想法提交给澳大利亚储备银行进行审查。

允许首次购房者使用养老金作为抵押品是上周五公布的议会对住房可负担性和供应的调查中的16项建议之一。

澳洲房产

根据该提案,首次置业者将能够使用他们的养老金作为房屋贷款的担保,从而减少储蓄存款的时间。

该措施的实施将取决于出台单独的政策来促进住房供应,因为允许人们使用他们的养老基金来买房子可能会给房地产价格带来上升压力。

这份没有得到工党认可的报告还建议各州政府取消印花税,代之以基础广泛的土地税,并敦促州和地方政府提高城市密度。

独立研究中心(CIS)首席经济学家Peter Tulip告诉AFR,将养老金用作担保的建议是一个 “伟大的想法”,因为它将养老金从购买房屋的障碍变成了拥有房屋的工具。

“如果有人想把他们的养老金余额用于存款,这对他们来说是好事,而且这不会破坏强制性养老金的退休收入目标。”

郁金香先生说,违约的情况很少,这意味着只有在 “不常发生和意想不到的 “止赎事件中才会使用抵押品。

RBA上周发布的研究发现,虽然在头五年里,首次购房者的贷款比其他自住者的贷款风险更大,但新购房者报告财务压力或拖欠房贷的可能性并不高。

Grattan研究所的Brendan Coates告诉AFR,他对让第一套住房的买家用他们的养老金用户作为抵押品的想法持开放态度,但他希望该政策仅限于低收入人群,否则他们将难以买到房子。

“因为你提供的范围越广,你就越有可能提高价格,因为你会大幅增加需求,而最大的受益者将是那些出售房屋的卖家,而这些房屋的买家很可能会购买,”Coates先生说。

独立经济学家Saul Eslake同意该措施可能会导致价格上涨,并表示该提议是联盟党 “阻止人们将储蓄投入养老金 “的最新努力。

“Eslake先生说:”我们有近60年的历史告诉我们,任何允许人们为住房支付更多费用的做法都会导致住房更加昂贵,而不是提高住房拥有率。

进步型智库麦凯尔研究所去年12月发布的模型发现,让首次置业者从养老金中提取6万元或更多,将提高住房拥有率,但会使房价上涨。

该模型是基于一个理论计划,允许人们从他们的退休金中提取,而不是用他们的退休储蓄作为保障。

麦凯尔发现,这样的计划将使悉尼的平均房价增加近69,000元,墨尔本为108,000元,阿德莱德为159,000元。

麦凯尔研究所CEO迈克尔-巴克兰告诉AFR,他希望看到供应和需求驱动的解决方案的 “真正组合”,以解决可负担性危机,并呼吁政治家停止试图利用超级作为影响住房市场的工具。

“在过去的15到20年里,在联邦层面上对住房可负担性的每一个解决方案似乎都是与超级有关的,”巴克兰先生说。

Buckland先生说,他怀疑最新的提案会对房屋所有权产生 “巨大影响”,因为平均退休金余额很低。澳大利亚税务局的数据显示,30-34岁女性的养老金中位数约为32,900澳元,而该年龄段的男性中位数约为38,760澳元。

“如果它确实有巨大的影响……它将会提高价格,”他说。

在这种情况下,巴克兰先生说,在政策生效后的6至12个月内,价格将被推高。

“他说:”这是另一项联邦政府需求驱动的措施,它将使房价上涨,以至于使大多数人进一步无法获得住房所有权。

CIS的Tulip先生说,即使是适度的养老金余额,也能使储蓄存款的时间有意义地减少。

“假设超级余额只是存款的四分之一,这意味着你需要花六年时间来储蓄存款,而不是八年,”他说。

Grattan研究所的Coates先生说,低收入人群通常会购买更适度的住宅,这意味着他们的养老金余额仍然可以在一定程度上用于支付存款。

Tulip先生同意,如果不采取其他措施增加供应,该政策的实施将推高房价。

“我认为法林斯基的报告说得很对,它的条件是也要做一些事情来促进供应。”

但Grattan的Coates先生说,鉴于资金可能被捆绑在股票等高风险资产上,银行如何将养老金作为抵押品的问题仍然存在。

“如果银行要把这些作为担保资金,那么它们是否基本上必须投资于现金?”科茨先生说。

可能需要单独修改立法,让银行在违约情况下获得超级储蓄。

Eslake先生怀疑银行不愿意接受养老金作为抵押品,因为在违约的情况下,搜刮别人的养老金会引起 “反感”。

澳大利亚养老基金协会CEOMartin Fahy博士告诉AFR,用养老金作为房屋贷款担保的想法 “违背了ASFA的长期政策,即养老金应该用于退休目的”。

“在对这一建议进行任何进一步的政策考虑之前,ASFA敦促将这一想法提交给澳大利亚储备银行和其他机构,就其对金融稳定和住房负担能力的潜在影响征求专家意见,”Fahy博士说。

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