银行对以租代售作为解决住房负担的方法存在分歧

由住房负担能力危机引发的新的住房贷款产品正在分裂监管机构和该国最大的贷款机构,他们担心消费者最终将没有房子,也没有他们已经投入的资产。

澳新银行、Westpac和NAB避开了CBA通过投资初创公司OwnHome而进入的新兴租房领域,称这种美国式的平台克服了筹集存款的障碍,但如果客户不能在约定期限结束时用商业贷款重新抵押房屋,就会面临失去一切的风险。

格拉坦研究所的数据显示,自20世纪90年代初以来,住房价格中位数已从收入中位数的4倍上升到今天的8倍以上(悉尼为10倍)。这种商业模式的出现–让消费者团体感到震惊,并在三年前被维州取缔–表明该国的住房负担能力问题正在将人们推向越来越高风险的购房选择。

澳洲房产

“我们特别关注这些新模式的细节,以确保不会对客户、投资者或我们的股东造成不利影响,”澳新银行的一位发言人说。

“支持一个不会在整个房产周期内照顾他们的财务状况的模式,不符合我们和客户的利益。”

住房负担能力将成为即将到来的联邦选举活动中的一个问题,因为持续的创纪录低利率使包括住房在内的资产价格膨胀,并推动其价值比工资增长更快。

由Jason Falinski议员主持的议会对该问题的调查将于周五提交一份关于可负担性和供应的报告。

Westpac表示,它没有计划推出以租代售的住房产品。

NAB也表示,它没有考虑这种模式。”我们支持帮助澳大利亚人进入住房市场的创新方式,我们也致力于负责任的贷款,并希望确保客户能够适当地管理他们的还款,无论是现在还是将来,”该银行负责住房所有权的执行官Andy Kerr说。

今年,该国最大的银行CBA加入了对OwnHome的一轮3100万元的投资,OwnHome购买的是客户入住的房屋,在三到七年内租用并支付股权,然后在办理商业房贷时从平台上直接购买。

OwnHome的目标是收入较高的客户,他们在偿还贷款方面没有什么问题,但最初缺乏购买存款。客户按公司批准的购房金额支付1.5%的预付费用,在购房时再支付1%的费用。

入住后,他们每月向OwnHome支付的款项包括商业市场租金以及对房产的付款,该公司假设房产每年会升值3.8%。这使得客户可以积累2.5%的股权。

至少三年后,客户可以通过对房产进行再融资和买断平台来退出该安排。客户可以获得高于3.8%OwnHome收益的任何资本收益。但是,如果市场下跌,或者客户无法获得商业房贷来完成买断,交易就会失败,他们就会面临离开房屋和他们的累积资产。

这种模式在美国很常见–投资巨头黑石集团去年以60亿元(83亿元)的交易收购了租购平台Home Partners of America–但对澳大利亚来说却是新事物。而且它还面临着阻力。

“这是一个不错的目标,但现实是人们的生活发生了变化,”位于墨尔本的消费者行动法律中心的CEO杰拉德-布罗迪说,该中心在2016年发布了一份关于高风险房屋所有权模式的报告。

“只是因为他们的目标是那些一开始就很富裕的人,他们在五年后不一定会处于这种地位。而且,无法完成交易的弊端确实很大–人们有可能失去他们所做的所有额外付款。

银行对以租代售作为解决住房负担的方法存在分歧

维州在2019年颁布了法律,以防止这种风险。

“负责监督维州消费者事务的司法和社区安全部的一位女发言人说:”《土地销售修正法》……在维州取缔了以租代购计划,但在非常特殊的情况下除外。

“这些法律旨在保护消费者,以确保那些难以买房的弱势人群不被利用”。

在南澳,以租代售计划是合法的,但《土地和商业(销售和转让)法》允许消费者退出合同而不受惩罚。

“虽然南澳的法律并不禁止在所谓的以租代购计划下出售房产,但如果该租金在购买前的支付时间超过6个月,则购买者可在任何时候取消合同,因此不能强制执行,”州机构消费者和商业服务部的发言人说。

OwnHome有一项困难政策,即返还应计存款(由合同期内的市场增长决定)减去OwnHome的费用。

联合创始人James Bowe说,维州的法规允许租购产品,如果它们得到部长的批准,但该公司还没有走这条路。他说,南澳的规定使得提供该产品不切实际,而珀斯市场的历史波动性使得在那里提供该产品更加困难。

他说,该公司正专注于新州和昆州的市场。它的账面上有 “低两位数 “的房屋数量,在未来两年内的目标是250套。

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