澳大利亚的洪水危机如何影响高需求地区的房产价格

澳大利亚的洪水危机如何影响高需求地区的房产价格

在过去的一年里,昆州东南部和新州北部的房产价格飞涨,但这些令人垂涎的地区也是最近洪水的重灾区。数以千计的房屋被暂时或永久地失去,许多地区将不得不从头开始重建。

这些极端天气事件的频率一直在增加,然而房产专家认为,要想抑制买家的需求,需要的不仅仅是雨水。

两场风暴之间的平静

澳洲房产

2011年,布里斯班经历了据说是一生中唯一一次的洪水,摧毁或至少损坏了该市和周边地区的数百所房屋。今年2月,这种情况再次发生。早在2017年,大利斯摩尔地区就遭遇了人们记忆中最具破坏性的洪水,然而该市和更大的地区刚刚看到了一场重复的灾难。

澳大利亚的洪水危机如何影响高需求地区的房产价格

在这种自然灾害发生后,CoreLogic的澳大利亚研究主管Eliza Owen研究了目前的洪水将如何影响房产价值、租金和住宅的可用性。

“在2011年布里斯班的洪水之后,该市的住宅价值从2011年1月到2012年1月持续下降,最低为-6.1%。

“从2011年11月开始,在几次现金利率降低的背景下,这种下降启动了复苏模式。然而,直到2014年3月,住宅市场才完全恢复了2010年12月记录的价值,”她说。

欧文女士补充说,在布里斯班的洪水之间,有许多影响房地产价格的因素,因此,很难将矛头指向大自然。

“从2010年中期开始,布里斯班的住宅价值已经出现了下降的趋势。这种下降是由资源繁荣时期的货币政策收紧以及澳大利亚从全球金融危机中复苏所引发的。”

也许2011年和2022年的市场之间最大的区别之一是这些破坏性的极端天气事件之间的时间长度。

2011年,自1974年以来,该地区没有发生过大的洪水,这种性质的洪水被认为是 “100年一遇的事件”。

就在五年前,当Lismore经历上一次大洪水时,LGA的住宅价格中位数为325,747元,但当洪水再次袭来时–在大流行病后涌向这些地区–这一数字上升了67.2%,达到645,252元。

“从2017年的Lismore住宅价值来看,从2017年中期到2020年中期,住宅价值的升值相对低迷,特别是在Unit部分。然而,由于过去一年半的价值增长速度加快,住宅价值实际上从未低于2017年3月的水平,到2022年3月,住宅价值明显提高,”欧文女士解释说。

她补充说,在2017年至2020年期间,由于银行贷款条件的暂时变化,澳大利亚的住房市场也出现了较大的下滑,因此很难将过去洪水的影响分离出来,Lismore的房屋价值也是如此。

大自然并不能控制房地产价格

欧文女士说,考虑到供应处于极低水平,洪水似乎不太可能抑制需求。

“我不认为历史上的极端天气事件足以推动住房市场的修正,特别是看到极端天气事件减少了住房存量,实际上可能对不容易发生水灾的部分树/海变市场造成上升压力。对于高度易受影响地区的个人房产来说,这将是一个不同的故事,更高的保险费将被计入价值。”

即使在最近的洪灾之前,北河区也有2300套住房的缺口。本周,新州政府证实,在该地区进行了4200次损害影响评估后,2195个家庭和企业被认为不适合居住。

MCG工料测量师事务所的主任Marty Sadlier说,洪水和风暴可能会引发一波保险不足的情况,最终可能使房主损失数千或数十万元。

“最近的天气对大量的业主造成了破坏,但事情可能会变得更糟,因为许多人意识到他们的保险不足是多么的可怕。悲剧的是,我们几个月前就预测到了这种情况–而这是完全可以避免的。”

Sadlier先生说,他在2021年6月强调了迫在眉睫的危机,因为各种因素交织在一起,大流行后的建筑成本急剧上升。

“在大流行之前,保险委员会的数字表明83%的车主已经保险不足。我们现在相信这个比例要高得多–事实上,如果现在不是接近100%的车主处于风险之中,我会感到惊讶。”

洪水将如何影响需求?

无论是布里斯班和昆士兰东南部,还是北河地区,这些重复发生的事件–以及它们之间较短的时间–自然会影响买家在这些市场的购买态度,在洪水风险低的市场创造更大的需求,并导致保险费的增加。

PRD房地产公司的首席经济学家Diaswati Mardiasmo博士说,这类事件可能会给准备进入购买的买家带来机会,因为他们要承担自己的风险。

“更多的时候,在洪水事件发生后,买家和投资者对风险有了更多的认识,并对在该地区的购买犹豫不决。她说:”这使得那些长期猎取房产的买家进入市场时,知道他们可能需要支付更高的保险费。

“在供应量较少的市场中,特别是在某些通常具有高宜居性的地区,水灾的风险往往可以得到缓解。”

欧文女士说,有许多因素可能影响需求。

“首先是极端天气事件越来越频繁,所以这可能会被计入购买决定并使人们放弃。

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我们很可能即将进入一个更紧的信贷环境,这将有可能引发住宅价值的下降,因为新的借款人能够拿出更少的钱。”

在昆州东南部和新州北部,全球健康危机引发了前所未有的国内移民,欧文女士说,一场自然灾害可能会让一些城市的逃亡者仔细重新考虑他们的计划,或者改变方向。

“我认为只对那些一直被自然灾害淹没的地区而言。

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对于那些曾考虑搬到澳大利亚地区或昆士兰东南部的人来说,这可能会让他们暂停。

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“但也有受欢迎的换树和换海市场,如蓝山、纽卡斯尔、塔斯马尼亚的部分地区,那里气候温和,海拔高,极端天气事件的发生率较低,从长远来看,仍将有大量需求。”

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