俄罗斯战争可能使房价保持高位，利率保持低位

疫情中发生的事情完全出乎意料。回想 2020 年 3 月，当时对房价的预测充满了厄运和悲观情绪。

联邦银行大胆地预测，如果情况恶化，房价预计会下跌 32%。他们在 2020 年 5 月的预测的"中心情景"是在接下来的六个月内下降 10%。

预测的情况和发生的情况之间的差异是惊人的。这是我见过的最大失误之一。

在疫情的最初几天，经过短暂且非常小的下跌之后，房价开始稳定，然后上涨，然后以创纪录的速度飙升。从 2020 年 9 月到 2021 年 9 月，它们在一年中上涨了 21%。这令人惊讶。如果您认为经济适用房很好，那也太可怕了。

那么，为什么房价会如此强劲地上涨呢？

很大一部分原因是政府对疫情的反应。政府做了很多。尤其是在货币政策方面。

你知道RBA做了什么，它将官方利率降至历史低点。我们从未出现负数，但我们正沿着官方利率 0.1% 的方向追踪。这足以将一些抵押贷款利率压低到 2% 以下。

但这还不是全部。看看RBA买了多少债券。价值数千亿。如下图所示（我们是深蓝线），RBA现在塞满了资产。

它使用凭空捏造的现金购买了这些资产。它吸收金融资产（纸币，例如债券）并发出现金。大部分现金现在已经流出，在我们的经济中流通，发放贷款并支撑资产价格。

澳大利亚的低利率和狂热的债券购买无疑是澳大利亚购买房屋的借款激增的主要原因。这肯定不是人口增长在起作用。

看看下一张关于借贷的图表。它基本上已经变成了垂直状态。然后，当它看起来可能最终下降时，它改变了主意，再次上升。

因此，如果我们可以在疫情中使价格上涨，我们也可以在战争中使价格上涨吗？

战争迷雾

你会认为战争对经济不利。这对信心不利。像这样的事情可能会演变成彻底的全球灾难。我们都可能在蘑菇云下灭亡。好吧，这句话已经说了70年了，但机会只是增加了一点。

值得庆幸的是，核浩劫的可能性仍然很小，对我们的经济影响很小。然而，大范围的通货膨胀的可能性非常高。

通货膨胀，即物价上涨，将成为未来六个月的热门话题。乌克兰的危机使汽油变得更加昂贵，食物也是如此。尤其是粮食。如下图所示，小麦期货翻了一番。

通货膨胀和不确定性使经济比其他情况下更加疲软。这将推动房价下跌吗？悉尼的房价在 1 月份下跌了。但那是在战争开始之前。

每个动作都有反应

我们从疫情中学到的答案不仅仅是看灾难，还要看对灾难的反应。我们所看到的是，RBA正在通过逐渐放弃降息来做出回应。

RBA周二表示："乌克兰战争是一个主要的新不确定性来源。"他们再次选择将利率维持在低水平。

他们坚称他们将保持"耐心"，您可以将其解释为他们将尽可能长时间地保持低利率。

RBA周二表示："董事会准备在监测影响澳大利亚通货膨胀的各种因素如何演变的过程中保持耐心。"

RBA已承诺不会提高利率……"直到实际通胀持续在 2% 至 3% 的目标范围内。"

里面有两个词给了他们回旋的余地，"实际"和"可持续"。

例如，"实际"并不意味着实际，实际上。他们预测实际的消费者价格通胀将远高于 3%。但他们不会关注这个，因为它包含汽油价格，而汽油价格将被战争推高，因此可能会再次下跌。

但即使是不包括波动、快速变动的价格在内的潜在通胀率预计也将超过 3%。

他们预测潜在通胀率将达到 3.25%……RBA表示："随着供应方问题的解决和消费模式的正常化，到 2023 年将下降至 2.75% 左右，由于全球发展导致汽油价格上涨，CPI 通胀率将飙升至高于此水平。"

所有这一切的结果是，即使 CPI 超过 3%，即使潜在通胀超过 3%，RBA似乎也不会加息。这种解释对吗？利率期货的市场定价证实了它可能是正确的。

市场过去预计到 8 月将加息两次以上。现在它的定价只有一个半。因此，自战争开始以来，加息的预期下降了很多。

鉴于低利率支撑房价的方式，这意味着战争可能会延续房地产繁荣。对于我们中间那些还在存钱的人来说，听到这个消息很难受，他们在与不断上涨的租金作斗争，以达到20%的数字，而这个数字越来越大，越来越大。