海外移民的回归将如何影响澳大利亚的房地产市场？

随着澳大利亚边境的重新开放，预计海外移民的回归和随后的住房需求将放缓。

但 CoreLogic 的一位分析师说，历史住房模式表明，随着到达人数的增加，房地产市场的哪些部分可能会出现价值变化。

我们已经看到了一些进展。

海外入境人数已经增加

11 月，当对完全接种疫苗的澳大利亚公民和永久居民放宽旅行限制时 ，海外入境和出境人数明显增加。

本周初， 边境也对双打疫苗的游客和签证持有者开放，技术签证持有者获得优惠，以鼓励他们在澳大利亚逗留更长时间。

CoreLogic 研究主管 Eliza Owen 表示，边境重新开放将以不同方式影响房地产市场的不同部分。

她说，从双打疫苗的游客和签证持有者的回归开始，短期住宿的需求最终会增加。

这将意味着整个短期住宿租赁市场的入住率和收入都有所提高。

她说："这将有利于悉尼、墨尔本和布里斯班等热门旅游目的地，以及凯恩斯和塔斯马尼亚等地区。"

净海外移民和定居地区

Owen 女士说，澳大利亚的大多数新移民都经历了一个"任期周期"，从租房和合住开始，随着时间的推移最终转向自有住房。

她说，该市场的租赁部分受边境关闭的负面影响最大。

每年约有 45% 的海外移民定居在澳大利亚相同的 10 个地理区域，这些地理区域位于墨尔本和悉尼。

她说，当边境关闭时，这 10 个地区的租金价值急剧下降。

然而，自 2021 年初以来，这些地区的租金价值一直在回升。

内墨尔本和内悉尼是该组中唯一剩下的地区，其中租金仍低于 2020 年 3 月的水平。

Owen 女士说："租金价值的触底反弹早在国际边境限制解除之前就开始了，其中许多市场的广告出租量低于疫情前的水平。"

"这可能是因为相对负担得起的租金已经开始吸引国内的租金需求，而一些投资者可能已经出售，或在疲软的租赁条件下持有他们的投资。"

Owen 女士表示，海外移民的回归将最有利于墨尔本内陆地区的租金价值。

但是，在新冠疫情期间，移民人数的下降也可能导致购房需求下降，否则海外移民在他们的任期周期中会走得更远。

她说："这可能对墨尔本西部和悉尼内西区等地区产生影响，在这些地区，从历史上看，从内城到这些地方的内部移民潮一直很高。"

Owen 女士说，技术移民的住房偏好也可能随着时间而改变。

她说："根据内政部的数据，在 2021 年下半年发放的技术签证中，有 12.9% 是针对抵达昆士兰的人，高于截至 2019 年 6 月的三年中的平均 11.5%。"

学生签证和市中心租房

Owen 女士说，近几个月来学生签证入境者的比例相对较高。

这是因为学生到达的优先顺序与澳大利亚大学 2 月和 3 月的入学时间相吻合。

她说，这将对租金产生影响，尤其是在靠近大学的地区。

"这批移民的租金需求可能最集中在首府城市的内城区和靠近学术中心的地方。"

迁移恢复速度的不确定性

然而，Owen 女士表示，仍有许多因素对海外游客的复苏步伐造成不确定性，因此情况可能会不断变化。

她说："这些因素包括签证处理时间的井喷和旅行者本国的政策。"

她指出，美国疾病控制和预防中心目前建议避免前往澳大利亚。

"另一个因素是与前往澳大利亚旅行相关的时间和成本，在最近对英国居民的一项调查中，这被认为是对访问澳大利亚的一种威慑。"

"围绕 COVID-19 存在挥之不去的不确定性，该疾病的变体导致旅行限制出现波动。"

她补充说："这使得游客的高成本旅行相对风险较大。"