房地产开发指南第11部分——处理繁文缛节

任何房地产开发商，无论是经验丰富的资深人士还是初学者，面临的最大障碍之一是官僚迷宫般的规划许可或开发审批程序。

通常，那些涉足房地产开发的未知领域中的人在准备阶段会感到沮丧，因为他们向地方政府提交的申请落满了灰尘，在某些城市规划者的文件盘里似乎被忽略了一生。

此外，城镇规划法规不断变化且难以驾驭的事实使许多新进开发商不得不认输，承认失败，因为他们被卷入了大量的官僚程序中。

在有关房地产开发的系列的这一部分中，将引导您完成规划许可流程，阐明您急需寻求专业帮助的方面以及如何最好地与市议会和城市规划师打交道，以便使您的项目从纸上的概念变成您可以从中获利的财产。

建筑法规和规划批准——有何区别？

规划和建筑许可常常被混淆，但是实际上它们很容易区分。

规划或开发批准与外观以及对环境、街道和社区的影响有关，要获得绿灯，您将需要建筑师或设计师编制提案计划并提交给地方委员会，以便他们决定他们可以接受。

尽管建筑许可或批准与建筑标准有关，但在此阶段，市政局需要确保您的开发符合所有当地建筑法规的规定。

因此，一旦计划许可获得批准，便会制定一套更详细的计划并进行工程计算，以完成一套"施工图"。

然后，将这些拟议开发项目的施工图、技术规范和计算结果发送给地方议会或私人建筑测量师（或私人认证者），以确保它们符合澳大利亚建筑标准。

在维州，您可以获得建筑许可证，而在新南威尔士州，您可以申请建筑证书。

在由建筑测量师签发建筑许可证之前，新住宅的建造是不能合法进行的，建筑测量师将确保建筑物符合建筑法规。

如有需要，建筑测量师必须确认已为拟议的开发项目签发了规划许可证，并且拟议的建筑许可证与规划许可证一致。

他必须确保签约完成您的开发的建筑商已注册并持有适当的保险，并已准备了足够的文件来正确建造该建筑，以符合相关的建筑法规。

许可证还要求建筑测量师对关键工作阶段进行独立检查，并正确建造和完成项目。

这个过程可能会很长，需要很多耐心，因为建筑测量师通常会发回问题清单或要求进一步的信息，有时还必须对图纸进行修改和重新提交。

获得建筑许可后，您可以立即开始施工，也可以在两年内的任何时间开始建筑，因为许可在此期间仍然有效。

在大多数情况下，您将需要进一步的细分许可，即将每个住宅的一块土地细分为较小的地块。该细分计划还要求地方议会提供规划许可，该许可证最终将提交给所有权办公室，以获得单独的所有权。

开发申请（DA）/计划许可（PP）流程

州政府制定住房规划政策，然后由地方议会实施。

这些政策有许多目标，包括：

• 满足经济目标
• 满足环境目标
• 满足社会需求

通常，这些政策旨在：

• 为新建住房提供空间并支持计划中的人口增长。
• 提高住房密度，尤其是在现有基础设施（例如交通枢纽，火车站和购物设施）周围。
• 尽可能重复利用土地。
• 保护该地区和周边地区（包括遗产保护区）的舒适环境。

这意味着新住宅的建设、旧住宅的拆除、细分以及住宅的使用变更都必须获得地方议会的批准，这通常涉及准备和提交许多文件供其考虑。

在维州，此过程称为计划申请，而在许多其他州，这些文档称为开发申请；这样您就有望从中获得维州的城市规划许可或其他州的开发许可。

每个州和地区都有自己的规划法律，每个委员会都按照自己的程序来评估申请和批准开发，因此，如果认为每个委员会的规则和术语都是相同的，那就大错特错了。

因此，这就是为什么拜访当地市政委员会的城市规划官员是很重要的，您要在早期进行开发，以找出他们的特定要求并避免麻烦。

规划过程

规划过程是这样的：一旦您的建筑师完成了城镇规划图，您将需要将其连同开发申请和所有相关的补充文档一起交给地方议会。

稍后，您会收到市政局的书面通知，确认您的申请已提交，这时将通知您已指派哪个规划主任来评估您的申请。

最终，这似乎是永恒的部分——委员会规划人员将审核您的申请并进行初步评估。

此时，他们将根据城市规划法规研究您的开发计划，并检查以确保您的提案符合他们对该地区的规划用途，并确保其提案能够满足他们的整体战略设计要求，从而满足他们的需求。

当您被要求提供更多详细信息时，不要感到惊讶，因为他们几乎总是需要更多信息，并且可能表明有必要对提案进行设计修改。

所有这些请求将以书面形式正式发送给您。

虽然您需要按照指示向委员会提供任何进一步的信息，但是您可以自由选择是采用还是忽略其对项目设计的建议修改。

当然，采取强硬手段并拒绝让步可能会给您带来麻烦，但是，如果这意味着损害最终产品的适销性，则您需要仔细权衡将市议会的想法付诸实践的利弊。

一旦委员会收到了他们所需的所有信息，便会发布该申请；通常，网站上会显示一个通知，并将书面通知发送给相邻的业主和可能受您的建议影响的任何其他方。

该通知通常会给那些被通知的人 14 天，以在委员会上查看计划并提出异议。

要求委员会考虑基于合法计划问题的任何异议，但是根据我的经验，邻居的大多数异议更多地基于情感或私人问题。

虽然委员会指出被通知的人有14天的时间提出异议，但实际上，委员会在作出最终决定之前可以接受反对意见。

通知书标志一旦在指定期限内在物业内竖立完毕，申请人必须签署一份法定声明，以核实该标志已在工地上竖立 14 了天。

为了协助市政厅城市规划官员对您的申请做出决定，还请市政厅的各个主管部门和内部部门参考。与您的申请相关的内容可能包括；

• 市政工程部门将考虑任何排水问题
• 委员会交通部
• 委员会的树木学家，评估开发对当地任何植被的影响
• 供水和排污主管部门
• 诸如 Vic Roads 之类的道路主管部门

一旦市议会收到了这些当局的答复，广告期结束，城镇规划者就可以对您的规划申请做出决定。

如果有人提出反对意见，一些委员会将与申请人和异议者举行初步会议，试图解决任何问题。

然后，议会城镇规划官员将评估该提案，并准备一份报告，就该申请向议会提出建议。

委员会官员的报告要么发给通常是开发批准团队负责人的委员会代表，要么直接发给委员会会议。

此时，委员会代表或委员会将做出以下决定之一：

批准

如果申请被批准，则在收到反对意见的情况下，将发出批准规划许可的决定通知；或者，在没有反对意见的情况下，将签发一份简单的计划许可证（开发批准书）。

有时，这些许可证可能包含开发商要满足的条件。

发出决定通知的，反对者有 21 天的时间对该决定提出上诉。

在维州，这是 VCAT，在新州，这是 NCAT。如果反对者在这段时间内没有提出上诉，那么就会颁发规划许可。

拒绝

如果申请被拒绝，则申请人有 60 天的时间向 VCAT（维州）或相关的国家监管机构提出上诉，以反对委员会的决定。