房地产开发指南 – 常见风险

许多投资者抱乐观态度进行房地产开发,但是为了最大程度地降低风险并最大程度地赚取丰厚利润的机会(请记住,您希望至少获得15%的开发成本),作为开发商,您必须了解与开发过程相关的潜在风险。

尽管已经考虑了与降低可接受的利润率以及过早地承担太多相关的问题,但是在任何给定的项目中,开发人员可能会遇到其他一些常见难题。

利率上升导致持有费用增加。

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能够在利率一直处于最低水平时偿还贷款并还款是一件好事,但您必须始终考虑在开发过程中利率上升的可能性。

毕竟,可能需要两到四年才能完成项目,并获得足够的利润,以便能够再融资和偿还开发贷款。

当他们以较低的利率借了太多钱时,甚至是经验丰富的大型开发商也陷入了困境,然后随着利率开始大幅上升,他们将无法再履行其贷款承诺。

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由于建筑材料或人工成本的增加,建筑成本增加。

这是开发人员遇到的另一个常见陷阱。

他们在开始项目时就将固定的建筑费用计入预算,而没有为这些成本的潜在上升提供任何应急措施,而这些费用通常在建筑业中每年发生。

然后,他们被迫要么借更多的钱(如果银行允许他们借钱——这种情况很少发生),要么卖掉他们未完成的项目,并因此蒙受损失。

您必须始终拥有应急基金,以应付诸如建筑材料和人工成本增加之类的费用。

房地产市场低迷

由于诸如利率上升,房地产市场的周期性变动以及总体经济状况低迷或不稳定之类的原因,导致房地产价值降低或持有成本增加,直到售磬。

最近我们都太熟悉这种情况了,但人始终感到惊讶的是,在这个行业工作了几十年的人仍然不允许这种现象发生。

作为开发商,要记住的最重要的一点是,房地产市场是周期变化的,您确实需要了解推动繁荣和萧条的所有基本要素,以便相应地安排项目的开始和结束时间。

理想情况下,您希望在安静的时候查看收购地点,并在买家活动和需求增加的时候营销你完成的项目。

房地产市场中供需之间的变化导致房地产价格出现不利波动。

正如大多数房地产投资者所知,推动房地产市场发展的不同基本因素决定了在任何给定时间的供求水平都在变化。

例如,当消费者信心高,利率较低时,由于购买者争夺房地产需求,购买者活动通常会增加,导致需求增加并推高价格。

此外,社会变化,例如新居民的移民,婴儿潮的到来和家庭规模的缩小,都意味着我们需要更多的住房来适应不断增长和变化的人口。

房地产开发指南 - 常见风险

那么这对开发人员意味着什么,又如何使项目成功或成败呢?

本质上,如果您在出于某些经济和社会原因而导致需求枯竭的时候完成开发,则冒着赚少量利润的风险,或者根本没有利润,或者在再融资中只能获得很少的股权。

这是因为在房地产市场需求低迷的时候,价格上涨,因为更多的股票在市场上停留了很长时间,积极的卖家开始以"低价"出售房产

这就是为什么我建议您需要了解什么驱动房地产市场的供求关系,以及导致价格上涨和下跌的各种经济和社会基本因素。

当您了解什么因素会影响市场的上下波动时,您将有更多的机会来确定项目的时机,以适应需求增加和价值上升的时期。

当追求最低15%的利润率时,这一点至关重要,因为将已完成的项目无限期地推向市场会蚕食您的利润。

与建筑和其他贸易承包商的纠纷

这是一个难题,由于多种原因,这给任何发展都带来了明显的风险。

首先,与您的建筑商的这种冲突可能会导致漫长的延迟,这反过来又意味着预算超支,因为您必须考虑增加的持有成本。

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此外,如果工匠们半途而废,就必须找一个替代的建筑商。

通常,进入项目中期的建筑商会为完成一项工作收取更高的费用,而现实情况是,您将几乎没有讨价还价的能力,因为他们知道您陷入了进退两难的境地。

您必须从一开始就与建筑商或商人建立良好的沟通,并在正式合同中记录所有交易,以最大程度地减少发生此类纠纷的风险。

如果在施工过程中出现任何分歧,请对您的管理保持外交态度,并设法尽快、彻底地解决它们。

在这个领域,优秀的项目经理确实可以提供宝贵的帮助。

与房地产开发相关的法律的变化,包括与分区和城镇规划、土地使用限制、环境管制、房东和租赁管制、用户限制、印花税、土地税、所得税和资本利得税有关的法律。

在获得您的开发场地和获得规划许可之间,立法可能会改变和破坏众所周知的工作。

对于地方和州政府来说,修改一下规划法规并不稀奇,因此作为开发商,您需要为几乎所有事情做好准备!

从一开始就对与房地产开发有关的法律有一个很好的了解,从长远来看,可以为你节省很多麻烦,强烈建议你在一开始就与当地政府沟通,了解是否会有变化,以减少任何讨厌的意外。

当开发需要城市规划批准时,在通过议会迷宫进行申请时可能会遇到意料之外的延误和增加的持有成本。

也有可能不批准或以不利条件批准。

当涉及到跨越官僚主义的计划时,最好的方法是有最好的希望,但要做好最坏的打算

制定战略以解决计划阶段可能出现的任何问题至关重要。这包括制定退出策略。

考虑到项目可行性分析中可能出现的延迟,并确保在计划批准阶段无限期出现问题时,您可以支付您的持有成本。

通过采取这些谨慎的步骤,您将不太可能陷入混乱的境地。

此外,请确保您拥有合适的专业人员,可以协助您解决出现的任何城市规划问题。

您进行的改善未必会导致财产价值的显著增加

确保您最大程度地减少这种情况发生的最有效方法是做好功课!

了解在您为开发项目选择的区域中设计和质量方面的卖点和非卖点。

在开始之前以及进行翻新之前,请了解您的目标市场以及他们的需求,避免进行昂贵的结构改进,并进行实际增加实际价值的美学改变。

与当地代理商交谈,以了解该地区正在寻找什么买家,以便您知道要交付的商品。

可能会遇到意想不到的结构缺陷或建筑缺陷,从而导致维修或翻新产生意想不到的费用。

这一点更适用于装修项目,但可能意味着利润率的巨大损失。

为了最大程度地减少这种风险,在签署任何销售合同之前,您必须先向合格的独立专业人员支付一些资金用于建筑和/或有害生物检查。

他们将能够预先警告您有关建筑物的任何问题,然后您可以就是否继续进行交易做出明智的决定。

这样的问题并不一定意味着完全放弃一个潜在的项目,因为您可以使用建筑报告来协商更便宜的购买价格。

同样,这一切都取决于数字,以及到底是否可以收取那15%的利润率。

房地产开发指南 - 常见风险

风险意识

您必须牢记的底线是,在购买任何类型的房地产时,都应始终寻找不利因素。

例如,在计算租金的潜在回报时,总是持悲观态度。

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测试您在最恶劣的条件下为房地产融资的能力。

假设利率将大幅上升,而租金价值将保持不变,甚至下降。

另外,别忘了您需要为任何租金收入缴税,因此请将其计入现金流量。

如果经过这些悲观的计算,您仍然可以在预期的房地产开发中获得丰厚的回报,那么您可以继续进行下去,即使在最坏的情况下(底部跌出市场),您也不会蒙受损失。

一个好的房地产开发商学会风险意识,而不是规避风险,因为事实是如果你从未冒险,就永远不会获利。

成功的开发者和失败的开发者之间的区别在于,成功的人会承担风险,同时不断寻求将其最小化。

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