房地产开发指南 – 选地攻略

一旦了解了在正确的位置确保开发地点的重要性,并且在你的脑海中有了大局,包括目标市场,就该从理论转向实践了。

找到最适合您的项目的土壤将需要时间、耐心和大量的作业。

不过,请放心,一旦找到合适的地点,所有这些艰苦努力的财务回报都是突出的。

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请记住,进行这项研究的目的是要聪明,并保持市场领先地位。

以公平的价格采购良好的开发房产的关键之一是建立一个精通本地市场的人际网络,因为他们每天都在当地工作。

作为第一个停靠港,请与经验丰富的房地产经纪人和房地产策略师交谈。

让他们知道您正在寻找开发站点以及您的特定要求。

在寻找一个好地点时,具有良好当地知识的买家代理也可以是无价的盟友,并可以协助谈判过程,以确保您支付低于市场价值的房产。

请确保他们全面了解该领域,并确切了解您希望通过开发项目实现的目标。

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与当地议会的计划部门取得联系也是一个好主意,因为他们可以为您提供该地区将来任何计划或分区变更的概述。

显然,结识可以对您所提议的开发计划是否起步拥有最终决定权的人是没有害处的。

当然,就像您对规模相当大的企业(如房地产开发项目)进行的市场研究一样,最重要的步骤之一就是"铺路"。

到处走走,仔细看一下您知道可能存在机会的区域。

购买时获利

人们常说您在购买物业时会在某个项目上赚钱,但这并不是因为您购买价格便宜,而是因为您在正确的位置购买了正确的房地产。

但是,对于开发房产来说,不要多付钱也很关键,因此进行详细的可行性研究,以确定您可以支付的最高价格,并且仍然可以在财务上可行的开发过程中,这一点很重要。

您必须避免感情用事,仅根据其作为开发地点的财务可行性以及预先确定的严格的标准清单(例如分区和计划津贴,对项目的适合性,地理位置的理想性)来进行购买。

除非潜在的房产能满足你检查清单中的所有要点,或者你能以合适的价格买下它,以弥补任何潜在的问题,否则就继续下一个地点。

您还应该记住将所有成本都考虑在内。它不仅是相关地点的价格标签,还包括购置时应付的印花税以及您的所有法律和产权转让费,当然还有与获得开发和建筑批准相关的所有初步成本。

这些额外的额外费用将影响您的底线,需要现场成本分析和预购可行性中加以考虑。

最终,您要寻找的房地产类型将取决于您打算进行的开发类型。

但是对于"棘手的"地点要谨慎,因为这些地点可能需要更多的工作或金钱才能开发。

这些包括具有限制的财产,例如可能会限制某些发展或设计元素的遗产覆盖,任何土地必须改变用途或获得规划同意,以及在翻新时,有广泛的结构问题,可能需要花费高昂的成本和时间来修复。

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购买前进行可行性研究的重要性

精明的投资者不会在没有建筑物和病虫害检查以确定任何隐性成本的情况下购买房子,那么,为什么您会在没有专家建议的情况下购买开发场地,以了解该场地的最佳开发潜力呢?

您多久看到一次开发场地的广告,说是三个单元房,后跟" STCA"(尚待理事会批准),这只是询问Agent的意见,并告诉他们您可能会得到三个单元房,但是他们不确定规划法律吗?

事实是,他们根本没有足够的经验来清楚地表明任何潜在地点的开发潜力。

许多想去市政局去向规划人员进行询问的开发人员,却被告知,除非他们提出申请,否则市政局无法真正评论最佳开发潜力。

更糟糕的是,他们可能会从不同的安理会代表那里收到相互矛盾的建议,有时安理会可能需要几个星期才能回答您的问题。

不幸的是,这是开发地点营销方式的典型示例,而这种不确定性以及由此产生的时间延迟可能会给想要购买正确地点的潜在开发人员带来很大的困难。

因此,建议您进行专业的预购可行性研究。

为什么需要专家的预购建议?

为了使拟议中的房地产开发落到实处,要切入的官僚繁文缛节对于初学者来说是令人难以置信的艰巨。

即使是经验丰富的开发人员,也可能会遇到意想不到的限制和荒谬的规划规定。

例如,在维州,每片土地都受到州政府的ResCode规划政策,地方议会的发展控制计划、议会政策和决议、议会树木政策,有时还包括地区环境​​规划政策的影响。

其他机构,例如墨尔本水务局(Melbourne Water),在整个墨尔本Suburbs强加了洪水覆盖物;地方供水和污水处理部门以及维克路公司(Vic Roads)也对潜在的发展以及如何进行发展拥有发言权。

如果这还不够,那么您需要跟上不断进行的立法修订的步伐,因为这是一个众所周知的移动目标。

当然,除了上述所有要求之外,还需要考虑每个站点的自身特征。

即使理事会控制权声明可以根据场地面积建造三个单元房,但当地因素,例如邻居的挫折或街景和邻里、坡度、方向、雨水排水、地役权和车辆通行性,都可能合谋将现场的实际居住数量限制为只有两个。

当然,如果您付出了高昂的代价,认为自己得到了三个单元房的地点,却发现无论出于何种原因都只能在该地点上拥有两个住宅,那么整个企业的经济状况就会发生变化,并且您会发现自己赔钱。

在城镇规划中,知识就是力量,就像所有形式的投资一样,您拥有的信息越准确,您就越有可能获得良好的经济回报。如果在购买前没有详细的城市规划建议,那么下一个开发项目的成功很可能就像玩彩票一样。非常偶然。

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有经验的项目开发经理或城市规划人员提供的预购可行性的另一个好处是,可以突出显示建筑师计划工程师建设建设城市规划过程中的潜在问题。

客户会认为相对简单的申请(例如双重占用)在议会中被搁置一年以上的情况并不少见,这是由于邻居的反对意见引起的看似很小的问题,或者是当地的议员不喜欢该申请。

一位优秀的城市规划师与您的建筑师一起工作,可以预知您邻居可能提出的任何异议,并借助此洞察力,协调具有更大潜力的设计,以便更快地进行委员会评估。

这一点的重要性不可小觑,因为许多开发商损失了大笔资金,不幸的是,有些开发商甚至破产了,因为他们没有足够的财务能力偿还利息,因为他们的申请在某些情况下被搁置,不理会。理事会官员的"在托盘中"。

地点上的基本检查

在进行可行性研究之前,您需要进行一些初步调查。

好消息是这项研究通常可以通过简单的电话或访问当地议会来完成。

分区

第一步是检查场地的分区。

分区根据该州的规划方案为土地指定了用途。

每个区域都有关于土地可以做什么和不能做什么的特殊规则,以及在完成土地开发之前需要获得开发批准(规划许可)的规则。

一个基本的例子是住宅分区。

如果街区超过一定大小,并且建筑物占用的土地少于一定比例的土地,您仅需获得建筑许可即可建造房屋。

但是,如果街区特别小或拟议的房屋特别大,或者您想建造多栋住宅,则可以继续进行,但需要获得开发批准(规划许可)。

分区的术语和法规因州而异,因此您需要具体与有关的理事会核实允许的内容。

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特定的点限制

您需要检查的第二个方面是,是否有任何对房产的影响可能会影响其作为一个开发地点的生存能力,例如;

  • 洪水问题
  • 遗产问题
  • 保护问题
  • 主要道路问题
  • 是否提供或将要提供污水处理和水服务

言行一致

无论地点看起来有多好,至关重要的是,您必须对房地产的各个方面进行彻底的研究,不仅要发现好的方面,而且更重要的是要发现任何潜在的局限性。

使自己熟悉预期地点的最佳方法之一是将其从边界移动到另一边界,然后亲自检查一下。

核实当地公路、铁路线和任何附近有损场地的东西的确切位置,或你打算建造的拟议成品的可销售性和可租赁性。

在做这种基本的跑腿工作时,重要的是在一天中的不同时间访问。

尽管周末可能是一个安静的区域,但在早晨和下午的高峰时段,交通噪音可能会让潜在的租户和购房者望而却步。

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找到合适地点的五个技巧

  1. 购买适合转售和长期持有的房产进行出租。这为您提供了在瞬息万变的市场中的灵活性,这样如果您无法出售开发项目,则将获得良好的长期投资。
  2. 始终在合适的位置购买房地产。地理位置优越的房地产仍然会在恶劣的市场上出售,而地理位置较差的房地产可能不会出售。
  3. 以确保至少15%的开发成本保证金的价格购买。这不仅可以为您带来公平的回报,还可以保护您免受市场下跌的影响。
  4. 不要急于看到您看到的第一个房产。花时间寻找合适的房产。您看的越多,您就会越了解市场,并且您的判断力也就越强。如果需要一年的时间才能找到合适的房产,则将其整年付清。不要因为担心错失良机(或繁荣)而被迫进入房地产市场。
  5. 找到所需的房产后,请迅速采取行动。在房地产开发方面,时间是最重要的,如果你发现一个低于市场价值的场地,很可能另一个开发商就在附近等待出手。不要让拖延阻碍了一个好的交易和一个好的机会。

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