澳洲5%首付买房详解 – FHLDS首次住房贷款存款计划

什么是首次住房贷款存款计划?

首次住房贷款存款计划允许存款低至5%的首次购房者获得住房贷款,而无需支付贷款人抵押贷款保险(LMI)费用。

从本质上讲,政府将作为抵押保险公司,为符合条件的首次置业者提供住房贷款担保,最低存款额为房产价值的5%。

根据该计划的最高区域价格上限,首次置业者可以节省1万至3万的LMI费用。

最初,在2020年1月1日为符合条件的首次置业者提供了10,000个计划名额,并从2020年7月1日起为2020-2021财政年度进一步提供了10,000个名额。

FHLDS 新房保证:一万个新名额

联邦政府在FHLDS(新房)下增加了10,000个新的名额,用于购买新房或新建房屋的首次置业者。与现有的FHLDS不同的是,FHLDS(新房)只适用于购买新的或新建的房屋。

此外,新房的价格门槛也在所有地区被提高,其中悉尼和墨尔本的增幅最大。

在这一消息公布之前,大多数参与的贷款机构都不接受任何进一步的申请,因为所有的名额已经在创纪录的时间内被首次置业者占满。

同样,我们预计这些新计划的名额也将在未来几个月内迅速被抢购一空。

参与计划的两个主要贷款人已经开始接受有条件的首次购房者购买新住房以加入FHLDS的新请求:新住房担保候补名单。

澳洲5%首付买房详解 - FHLDS首次住房贷款存款计划

现有计划下重新发放的2000个名额

在最初推出的FHLDS中,提供了10,000个名额,以帮助首次购房者购买或建造仅需5%押金的新房。

然而,其中有近2000个担保没有最终完成。莫里森政府将从2019/20财政年度开始重新发放未使用的担保,以帮助首次置业者。

这对首次置业者来说是一个很好的机会,可以申请到重新发放的名额。

首次住房贷款存款计划重新发布

从2021年2月15日开始,很少有贷款人会接受首次住房贷款存款计划重新发放名额的申请。所有符合条件的首次置业者可以在2021年6月30日前申请这些有限的FHLDS名额之一。

请注意,只有在申请人签订了购买合同的情况下才会接受申请。

你仍然需要满足贷款人的标准,以及以下NHFIC的要求。

  • 已签署的首次购房者声明
  • 2020年ATO评估通知的复印件
  • 完全执行的销售合同的复印件(一旦获得)
  • 医疗保险卡的复印件
  • 澳大利亚公民身份证明(如护照、出生证等)

尽快完成纳税申报!

FHLDS进行了修订,因此,从2020年7月1日起,借款人需要提供ATO的评估通知。

问题在于,大多数人不会立即提交纳税申报表。对于大多数人来说,截止日期是2020年10月31日,而对于使用会计师或税务代理的人来说,截止日期是不同的,但可以晚至2021年5月15日。

换句话说,如果你能迅速提交你的报税表,那么你就可以在其他人之前加入,并确保该计划中有限的名额之一。

提个问题    电话联系

首次住房贷款存款计划何时开始?

首次住房贷款存款计划于2020年1月1日首次开始。

根据FHLDS,参与的贷款人及其经纪人将与其他标准的住房贷款考虑因素一起评估资格,如适用性(借款能力)、信用检查等。

NHFIC将不接受直接申请。

最初,两家主要的参与银行CBA和NAB从2020年1月1日开始接受该计划的申请,而25家较小的参与贷款机构从2020年2月1日才开始接受申请。

所有27家参与贷款机构已经开始接受2020-2021财政年度的计划申请。

由于提供的名额有限,你应该确保你的申请是 “先入为主”,以尽快获得最佳结果。正是由于这些原因,我们建议首次置业者由抵押贷款经纪人对其申请进行预评估。

澳洲5%首付买房详解 - FHLDS首次住房贷款存款计划

谁有资格?

有几个资格标准,首次置业者必须满足,以符合首次住房贷款存款计划的资格:

  • 至少需要5%的存款(大多数贷款机构要求存款是通过真正的储蓄积累的)。
  • 只有年满18岁并持有医保卡的澳大利亚公民才有资格。永久居民没有资格。
  • 年收入不超过12.5万澳元的单身首次置业者或年收入不超过20万澳元的夫妇有资格申请。签订贷款的前一个财政年度的收入将被评估。
  • 夫妇只有在结婚或有事实上的关系时才有资格参加该计划。其他一起购房的人,如兄弟姐妹、父母/子女或朋友,都不符合条件。
  • 本计划下的贷款要求在整个协议期内按期偿还贷款本金。只有与购买空地和在空地上建造房屋有关的贷款,才接受特定时期的只付利息的还款。
  • 申请人必须是首次置业者,之前没有单独或与他人共同拥有住宅物业或在其中拥有权益。这包括住宅分层,公司产权物业,无论是投资财产还是所有者占用的财产,以及是否曾经居住过。
  • 申请人必须打算搬入并居住在该房产作为其主要居住地(即他们必须是自住者)。

根据该计划可购买的房屋价值已在区域基础上设定(价格上限),反映了不同的房地产市场。

最初,5%住房存款计划每年只提供给10,000名借款人,这只占2018年购买首套房的澳大利亚人总数的10%左右。

更重要的是,除了需要5%的存款外,首次置业者还必须提供资金证明,以支付印花税、法律费用、银行费用等,而贷款与价值的比例高于房产价值的95%。

澳洲商业贷款评估

在该计划下可以购买哪些类型的房产

根据该计划,符合条件的首次置业者可以购买以下类型的房产。

  • 现有房屋、联排别墅或公寓
  • 一套房屋和土地组合
  • 一块空地以及一份单独的房屋建造合​​同
  • 计划外的公寓或联排别墅

一旦由其中一位参与的贷方预先批准了房屋贷款,您将有90天的时间找到并签署一份您想购买的合格房产的销售合同。

最后,一旦你签署了销售合同,从签署之日起你还有30天的时间来完成文书工作并检查房屋贷款。

申请首次购房者计划需要提供什么

最初,根据首次购房者计划,你需要向你的抵押贷款经纪人或参与银行提交以下信息,以办理计划场所的预订手续。

首次置业者将需要提供以下资料:

  • 你的全名和出生日期。
  • 你的医疗保险号码(包括你在卡上的位置)。
  • 你的2019-2020财政年度应税收入的评估通知。
  • 其他标准的住房贷款文件。

为什么这个计划对首次置业者来说是个好消息?

首次住房贷款计划目的是为了帮助澳大利亚中低收入的首次置业者尽早购买房产,并通过取消LMI费用实现他们的置业梦想,为借款人节省数万。

通常情况下,为了避免支付数以千计的LMI费用,房屋贷款的借款人需要有20%的存款。然而,根据该计划,即使只有5%的存款,你也能避免LMI费用,因为政府将保证差额(最多15%)。

此外,符合条件的首次置业者将能够与其他政府计划一起使用该计划,如首次置业计划、州和地区首次置业者补助金和印花税优惠。

首次住房贷款计划的价格上限是多少?

住宅物业的价值不得超过该物业所在区域的价格上限。

各州的价格上限会有所不同,以及你是否想在城市、大型区域中心或区域地区购买。

澳洲5%首付买房详解 - FHLDS首次住房贷款存款计划

对于杰维斯湾地区和诺福克岛,房价上限为$ 450,000。对于圣诞节岛和科科斯(基林)群岛,房地产价格上限为$ 300,000。

哪些地区被认为是大型区域中心?

首都城市的价格上限将适用于人口超过250,000的大型区域中心,即:

  • The Gold Coast
  • Newcastle and Lake Macquarie
  • The Sunshine Coast
  • Illawarra (Wollongong)
  •  Geelong,因为大型区域中心的住宅往往比其他区域的住宅要贵得多。

FHLDS新房担保下的新房价格上限

澳洲5%首付买房详解 - FHLDS首次住房贷款存款计划

什么是FHLDS新房担保下的 “新房”

在FHLDS新房担保(NHG)下,合格的 “新房 “包括:

  • 新建的住宅(例如,无论是独立的房屋、联排别墅还是公寓)。
  • 计划外的住宅(例如,无论是独立式住宅、联排别墅还是公寓
  • 房屋和土地组合
  • 土地和一份单独的新房建造合同。

购买新建住宅的借款人必须是首次置业者,才有资格。

澳大利亚在售房源查询

为什么该计划有一个房产价格门槛?

为了确保该计划符合澳大利亚政府的目标,即该计划只适用于购买适度的住房,或购买土地和建造适度的住房,他们设定了不同的最高房产门槛,适用于首都、大区和地区。

不符合条件?

请注意,如果你无法满足FHLDS下合格房产的时限或要求,你可能可以申请在FHLDS(新房)下建造或购买新房。

根据FHLDS计划签约的27家贷方的全部成员

联邦银行(CBA)与澳大利亚国民银行(NAB)一起成为政府计划的第二大参与银行,还有其他25家小型贷款机构。

有趣的是,作为由NHFIC签约的放款人小组的一部分,Westpac将成为第二个放款人。但是,鉴于最近的洗钱指控,该计划已将其从中排除。

此外,为了确保较小的贷款人在该计划中发挥重要作用,政府已透露,不允许两个主要银行(包括其子公司)在每个财政年度提供超过5,000笔贷款担保。

此外,在一个财政年度,将有不超过两家主要银行被批准为合格贷款人。

澳洲5%首付买房详解 - FHLDS首次住房贷款存款计划

除了CBA和NAB,其他25家参与第一套住房贷款存款计划的小型贷款机构有:

  • Australian Military Bank
  • Auswide Bank
  • Bank Australia
  • Bank First (formerly known as Victoria Teachers Mutual Bank)
  • Bank of us (Tasmanian customer-owned bank)
  • Bendigo Bank
  • Beyond Bank Australia
  • Community First Credit Union
  • Credit Union Australia (CUA)
  • Defence Bank
  • Gateway Bank
  • G&C Mutual Bank
  • Indigenous Business Australia
  • Mortgageport
  • MyState Bank
  • People’s Choice Credit Union
  • Police Bank (including the Border Bank and Bank of Heritage Isle)
  • P&N Bank
  • QBANK
  • Queensland Country Credit Union
  • Regional Australia Bank
  • Sydney Mutual Bank and Endeavour Mutual Bank (divisions of Australian Mutual Bank Ltd)
  • Teachers Mutual Bank Limited (包括Firefighters Mutual Bank, Health Professionals Bank, Teachers Mutual Bank and UniBank)
  • The Mutual Bank
  • WAW Credit Union

其他贷款人可能会定期加入到小组中

如何申请首次住房贷款存款计划?

为了实施该计划,国家住房金融与投资公司(NHFIC)已经与上述27家贷款机构签订了合同,而不是直接与借款人进行交易。

NHFIC将不接受直接申请。

因此,贷款人或抵押贷款经纪人将在评估计划资格的同时,对其他标准的房屋贷款进行考虑,如可使用性、信用检查等。

提个问题    电话联系

申请首次住房贷款存款计划担保的程序是什么?

申请首套住房贷款存款计划担保的程序如下:

  • 符合条件的首次置业者或其经纪人需要向参与该计划的27家贷款机构中的一家咨询。
  • 然后,贷款人将登录该计划的门户网站,以确定是否有计划的名额。
  • 如果有空位,贷款人就可以通过提供客户的名、姓、DOB(出生日期)和医保号码为其保留一个位置。
  • 一个首次置业的申请人可以在多个参与的贷款机构申请一个计划名额。值得注意的是,门户网站将自动去掉重复申请,以确保在任何时候每个申请人只保留一个名额。
  • 该名额可保留十四天。在此期间,参与的贷款人将有十四天的时间向申请人提供住房贷款预先批准,并返回计划门户网站,以获得该计划的预先批准名额。
  • 为了获得该计划下的预先批准的地方,参与的贷款人必须提供申请人的详细资料,包括,每个借款人的应税收入,融资预先批准的日期,打算购买的地点,以及贷款的发起渠道。
  • 该计划下的预先批准地点自签发之日起持续90天,使申请人能够在知道他们手中有贷款预先批准以及该计划下的预先批准的情况下寻找房产。
  • 在签署销售合同后,参与的贷款人和申请人将有另外30天的时间来完成所有文件,以便根据该计划向NHFIC申请担保证书。
  • 担保证书签发后,参与的贷款人将有100天的时间返回门户网站,向NHFIC更新贷款结算细节。

在COVID-19大流行的情况下,延长预先批准的时间

在冠状病毒大流行的情况下,贷款人现在可以延长首套住房贷款存款计划下的首套住房买家的预先批准时间。

原先,该计划下的预批准借款人有90天的时间来寻找房产并签订销售合同,否则他们就有可能失去计划中的预订名额。

随着新的社会隔离措施以及由于冠状病毒(COVID-19)大流行而导致的公开拍卖禁令,NHFIC宣布,参与的贷方可以将借款人的贷款计划再延长90天,前提是他们仍能满足贷方的信贷要求。延期将根据贷方的酌情决定权。

计划名额仍可通过参与的贷款机构和获得。

如何申请首次住房买家计划的预订名额?

首次住房计划名额的申请只能由参与贷款人或通过你的抵押贷款经纪人提出。在你要求预订计划名额之前,确保你已经仔细检查了你的资格。

在申请预订计划名额时,首先你需要提供以下信息。

  • 你的法定全名。
  • 出生日期(DOB)。
  • 职业。
  • Medicare编号和IRN(IRN出现在Medicare卡上持卡人姓名的左侧,并区分卡上命名的个人)。

您还需要按照贷款人或经纪人的建议,签署任何贷款人特定的声明表格和同意书。

如果首次住房计划的名额用完了怎么办?

如果首次住房计划的名额已经用完,但你符合条件,你仍然可以提交预订申请,你将被列入等候名单。如果有计划的名额,你会得到通知。

请记住,如果你因为名额有限而错过了,从2020年7月1日起,2020-2021财政年度将会提供另外10,000个计划名额。

澳洲5%首付买房详解 - FHLDS首次住房贷款存款计划

选择可以提供担保的贷款人的标准是什么?

政府已经制定了选择可以提供担保的贷款人的资格标准。挑选贷款人的依据是:

  • 他们的客户关怀标准,包括他们对经济困难的借款人的待遇。
  • 他们为FHLDS提供的贷款产品的竞争力,包括利率和其他费用。
  • 他们的贷款发放过程的质量和对联邦的相关金融风险水平。
  • 他们的声誉。
  • 批准贷款人的决定将在多大程度上促进贷款市场和相关市场的竞争。
  • 本财政年度批准的所有贷款人在多大程度上可以在澳大利亚各地开展信贷活动(包括通过其他实体提供信贷服务)。

贷款人是如何实施该计划的?

随着NAB和CBA被宣布为该计划的两个主要参与贷款人,以及2020年1月1日的开始日期,贷款人正在为实施FHLDS做准备。

由于NHFIC和贷方建立计划的时间有限,因此在更新系统以适应该计划时,某些贷方流程尚未完成或最初可能是手动的。

在这方面,NAB已经宣布,他们将无法处理经纪人在1月1日为该计划引入的贷款,但作为紧急事项,他们正在推进一个解决方案,以适应经纪人。而CBA已经确认,他们将在1月1日启动时让经纪人参与进来,并将在经纪人申请程序确定后立即告知。

MFAA首席执行官称赞CBA “尽早将经纪人纳入该计划”。他还指出:”NHFIC将监督该计划通过经纪人和专有渠道的分配,以确保借款人公平和公正地获得。"

NAB和CBA一年的担保额度都是2500个吗?

如果NAB和CBA分享5,000(10,000的50%)的计划名额,是否意味着他们都被限制在2,500个?

不,CBA和NAB都不能在2020年1月1日发布的3000个计划名额中发布超过2000个。

自2020年2月1日起,计划的所有其他名额,即7,000个,将仅通过其他参与的贷方提供,其中包括通过NAB和CBA共同提供的另外2,000个席位。

我应该向哪个贷款机构申请首次住房贷款存款计划?

一旦你相当确定你有资格参加该计划,下一个关键的步骤是决定向哪个参与贷款机构申请。因为即使你有资格参加首次置业计划,贷款人在批准你的房屋贷款之前,仍会采用他们自己的贷款标准。

由于每个首次置业者的财务状况不同,每个借款人将更适合于不同的贷款机构。

例如,大型贷款机构的信用评分系统是高度选择性的,也就是说,他们会自动拒绝低信用评分的申请;而小型贷款机构往往对信用评分更加灵活,但后者又对不寻常的财产/证券不那么灵活。

贷款人政策不同的一些情况是:

  • 真正的储蓄。
  • 借款能力,包括生活费用和收入评估。
  • 信用评分。
  • 担保等,因为其中任何一项都可能使你的申请被打回。

想要找到适应所有贷款人政策是很难的,所以关键还是要从第一住房贷款存款计划的参与贷款人小组中申请合适的贷款人。

而这正是经验丰富的经纪人的信贷知识的宝贵之处。

如果我已经向CBA或NAB申请了怎么办?

有趣的是,其他参与计划的贷款人可以从另一个贷款人手中接过计划名额。

例如,如果您已经在CBA或NAB获得了预先批准,另一个参与的贷款人,如Auswide Bank或Gateway,可以使用相同的计划名额,通过他们提供贷款。

然而,请注意,计划的最后期限是基于最初的申请日期,即如果你在1月15日被NAB预先批准,你仍然需要在4月14日(90天后)之前找到一处房产,即使你在2月份从另一家银行申请了贷款。

在该计划下,我是否只需要5%的存款?

除了该计划规定的最低5%的存款外,如果贷款与价值比率(LVR)大于95%,首次置业者必须有资金来支付印花税、银行费用、法律费用和政府转让费用。

例如,新州的首次置业者购买50万澳元的房屋,需要25,000澳元(5%)的定金,再加上完成购买的额外资金。

一般来说,在上述例子中,所需的额外资金将是:

  • 印花税:0澳元(根据各州的情况,首次购房者在一定范围内可免交印花税)
  • 产权办公室-抵押:143.50澳元
  • 产权办公室–土地转让:143.50澳元
  • 贷款费用(设立费、申请费或估价费):900澳元(这些费用从0澳元到900澳元不等)
  • 法律/转让费用 : 1,500澳元
  • 贷款人抵押贷款保险(LMI)费用:0澳元(根据首次置业计划免收)。

因此,总资金将是25,000澳元,加上2,687澳元(约)作为额外资金。

你最好还能算上检查/报告的杂项费用,如建筑检查费用、害虫检查等。

我的存款必须是真正的储蓄吗

目前,根据该计划,两个主要的贷款机构都要求你的存款必须是真正的储蓄,即你自己长期储蓄的存款。

因此,在大多数贷款机构中,存款必须是 “真正的储蓄”,才有资格参加首次住房贷款存款计划。然而,有些贷款机构对此有一些例外,即使用已付租金或租房记录作为真正储蓄的证明。

此外,自2020年2月起,25家具有灵活的真正储蓄政策的小型参与贷款机构已开始接受申请。向正确的贷款人申请是获得批准的关键。

你应该等待该计划生效吗?

如果你有可能符合该计划的资格,并准备在该计划生效时,即2020年1月申请,那么我们建议你等待。

我们预计,由于需求量大,名额有限,90%的首次置业者将错过该次机会。政府可能还会对资格标准进行修改,所以你可能会在以后发现你没有资格进行申请。

此外,一些房地产市场,如悉尼和墨尔本,在过去几个月显示出高增长的迹象。

总之,如果您处于高增长的市场,现在支付LMI并购买可能比等待并冒着为您的房屋支付更高价格的风险更便宜。

该计划是如何运作的?

为您的第一套房子存够押金可能是一个真正的难题,目前大多数放款人至少需要20%的押金才能避免LMI。

一般来说,一个普通家庭可能需要九到十年的时间才能存下这笔存款。

然而,在这个计划中,如果你已经积攒了至少5%的房产价值,政府将基本上保证高达15%的存款,这样你就可以避免LMI的费用,更早地进入房地产市场。

因此,与其向贷款人的抵押保险公司投保并支付高额费用,政府将为你的存款中的任何不足部分提供担保,并作为你的住房贷款的抵押保险公司。

基本上,政府将通过国家住房金融和投资公司(NHFIC)为存款提供担保,该公司在与行业领导者协商后,与一个贷款人小组签订了合同来实施该计划。

为您的第一套房子找到押金可能是一个真正的难题,目前大多数放款人至少需要20%的押金才能避免LMI。

《 2019年国家住房金融和投资公司(NHFIC)投资授权修正案(首次住房抵押贷款计划)指南》列出了该计划的核心要素,包括房地产价格上限。

澳洲5%首付买房详解 - FHLDS首次住房贷款存款计划

通过该计划,我在LMI中可以节省多少钱?

您在LMI中的实际储蓄将基于您的存款、贷款与价值比率(LVR)和您的房屋贷款金额。这样想来,您的存款越少,银行的风险就越高,从而导致LMI保险费的增加。

例如,在悉尼新州,一个首次购房者利用首次购房贷款存款计划,以5%的存款购买70万澳元的房产,可以节省27,265至30,657澳元的LMI费用,具体取决于贷款人的抵押贷款保险公司。

然而,如果你拿出10%的存款,LMI的范围就会大幅下降至14,301澳元至15,687澳元之间。

同样,在墨尔本维州,利用第一套住房贷款存款计划购买60万澳元的第一套住房的买家,如果有5%的存款,可以节省19,073至28,591澳元的LMI费用。

担保不是现金支付。

首次住房贷款存款计划的优点和缺点是什么

优点是什么?

  • 政府的担保为低存款的首次置业者节省了数以万计的LMI。
  • 由于所需的存款只有5%,首次置业者可以更早地购买他们的第一个家,进入房地产市场。
  • 你的按揭还款将用于偿还房屋贷款,而不是用于支付租金。
  • 连同其他首次购房福利(例如首次购房者补助金(FHOG)和印花税豁免/减让),存款计划可能会刺激边缘地区的首次购房者最终购买自己的住房。

缺点是什么?

  • 与拥有20%房屋存款的买家相比,低存款的买家将在贷款期限内支付额外的利息。
  • 从2018年起,5%住房存款计划每年只限于1万名借款人,或大约10%的首次置业者。
  • 借款人有可能最终陷入负资产,即抵押贷款的未偿余额大于房产价值。这是因为该计划本质上是鼓励人们以高贷款与价值比率(LVR)借款,因为政府的担保使你可以避免LMI的成本。
  • 一些经济学家还认为,这一新的激励措施将进一步推动房地产需求,从而将不符合该计划条件的首次购房者拒之门外。

90%的首次置业者将错过该计划!

对联邦政府的首次住房贷款存款计划最重大的批评是对首次住房买家(FHB)数量的上限。

每个财政年度设定的10,000名FHB的上限,还不到2018年购买的FHB的10%。因此不可避免地,90%的FHBs将错过该计划。虽然有1万名FHBs会感谢政府的计划,但它对其他9万名潜在的FHBs几乎没有任何帮助。

业内专家希望看到政府以身作则,将一些大型办公室和就业节点放在区域内,以及取消印花税,改善基础设施,并进行其他结构性改革,而不是采取创可贴式的解决方案。

提个问题    电话联系

常见问题 – 首个住房贷款存款计划

该计划是否适用于新房和旧房?

是的,首次住房贷款存款计划将适用于新的和已建成的自住住宅物业。

你也能够购买房屋和土地组合以及有单独可接受的建造合同的空地。

该计划可以和其他政府补助一起使用吗?

是的,5%的住房存款计划可以与第一套住房业主补助(FHOG)和关税优惠以及第一套住房养老金计划(FHSSS)一起使用。

在该计划下,我是否会被收取更高的利息?

不会。参与该计划的贷款机构不会向符合条件的首次置业者收取更高的利率,这意味着如果你成功了,你将获得与该计划以外的同等抵押贷款相同的利率。

我可以和兄弟姐妹一起申请该计划吗?

抵押存款计划只适用于已婚或有事实上的关系并购买住宅物业的夫妇。

很遗憾,你不能与兄弟姐妹或任何其他家庭成员在该计划下购买房产。但是,你仍然有资格作为一个单独的申请人参加该计划。

如果我的配偶持有伴侣签证,我们是否有资格参加该计划?

很遗憾,首次住房贷款存款计划只适用于澳大利亚公民。

当作为夫妇购买时,你和你的配偶都需要是澳大利亚公民。因此,你将没有资格享受该计划。

如果我从未拥有过房产,但我的配偶有,我们还有资格吗

不能,两个借款人必须从未在澳大利亚任何地方单独、共同或与他人共同拥有过住宅物业或在其中拥有权益。

这包括任何住宅物业,包括住宅分层和公司产权物业,无论它是投资还是自住物业,也无论你是否曾经住过它。

要符合这些资格标准,你必须从来没有持有过一个利益:

  • 在澳大利亚的房产的永久产权权益。
  • 澳大利亚不动产的长期租约(租期至少50年),包括此类租约的续期或延期。
  • 澳大利亚土地上的公司产权利益。
澳洲5%首付买房详解 - FHLDS首次住房贷款存款计划

我可以使用该计划进行计划外购买吗?

可以。当你进行计划外购买时:

  • 你必须在你的房屋贷款结算日期之前签署销售合同。
  • 你的房屋贷款结算日期必须是在你的房屋贷款成为该计划担保的90天之内。

我是否可以利用该计划来建造自己的房屋或购买房屋和土地组合?

是的,你可以,但是,每种类型的房产都有自己的一套要求,这些要求列在下面。

你可以在以下两种情况下使用担保来建造你的房屋:

  • 房屋和土地套餐。
  • 空置土地和单独的建筑合同

对于房屋和土地包,在房屋贷款结算日期之前,你需要签订一份土地销售合同,以及一份在该土地上建造房屋的合格建筑合同。

这两份合同可以是同一份合同,也可以是两份独立的合同。任何一份合同的日期都可以是在2020年1月1日之前。

对于空置的土地和单独的建筑合同,你必须有:

  • 根据日期不早于房屋贷款结算日期的销售合同购买了土地。
  • 签订了一份合格的建筑合同,在不晚于房屋贷款结算日的情况下在该土地上建造你的房屋。

要被认为是该计划下的合格建筑合同,你的建筑合同必须:

  • 与有执照的建筑商签订(不接受业主的建筑商)。
  • 就你的房屋建设指定一个合同金额(固定价格)。
  • 要求建筑商在你的房屋贷款结算日期的26周内开始施工,并在你的房屋贷款结算日期的24个月内完成施工并取得入住证书。

我可以以信托或公司的名义购买房产吗?

首次住房贷款存款计划只适用于以自然人身份以自己的名字签订销售合同的借款人。

因此,你不能以信托或公司的身份在该计划下购买房产。

我可以根据该计划购买商业房产吗?

根据该计划,借款人只能购买住宅物业,以作为你的主要居住地,即自住。

用于商业、投资或其他用途的物业不符合条件。

我如何知道我的住房贷款在该计划下得到担保?

一旦你收到担保证书,你的住房贷款就正式成为该计划下的担保。

第一步是在该计划下保留一个名额(有效期为14天),在此期间,如果你成功获得融资预审,你将有90天的时间来寻找房产,之后你将有30天的时间来签署销售合同。

我已经签订了购买房产的合同,我还能申请吗?

这取决于你购买的住宅物业的类型。

在购买现有住宅时,该物业必须是根据你在2020年1月1日或之后签署的销售合同购买的。

对于计划外的购买,你必须在你的住房贷款结算日之前签订销售合同,而且你的住房贷款结算日必须在你的住房贷款成为计划担保的90天内发生。

如果我错过了该计划,我可以重新申请吗

只要你符合计划资格、贷款人政策和担保的可用性,你就可以重新申请第一个住房贷款计划。

联邦政府也可能在未来审查房产价格门槛。

我可以使用抵押贷款经纪人吗?

是的,你可以使用抵押贷款经纪人来申请担保房屋贷款,只要该经纪人与参与的贷款人有关系。

我可以出售自己的房屋并购买另一套房子并保留担保吗?

你可以在任何时候卖掉你的房子,只要你想。

但是,你的住房贷款将不再受到该计划的担保。

如果我需要搬迁并出租我的房产怎么办?

如果你搬出你的物业,你的房屋贷款将不再受到本计划的担保。

此外,根据你的住房贷款的条款和条件,你可能需要支付贷款人按揭保险(LMI)费用(如果LVR大于80%),或者你可能需要支付某些本来不适用的费用和手续费。

如果我不得不卖掉我的房产会怎样?

担保将在你出售你的房产时到期。

购买第二套房产将意味着你不再有资格享受该计划。

如果我无力还款会怎样?

该计划下的担保房屋贷款须遵守通常的贷款安排(标准条款和条件)和相关的消费者法律。

如果你没有能力还款,请尽快联系你的参与贷款人/银行。不要等到你拖欠抵押贷款的时候。通常情况下,如果你及早联系,会有一些选择。

该计划下是否有类似于 “首次置业养老金计划 “的安排?

参与的贷款人能够在该计划下提供困难条款,就像他们对普通住房贷款所做的那样。

该计划并不要求参与的贷款人制定任何困难条款/安排,但是,他们仍然必须遵守相关的消费者法律。

房产价格门槛在未来会不会改变?

设定房产价格门槛的决定是为了确保只有适度的房屋在该计划下被购买或建造。在首次住房贷款计划完成第一年的运作,即2021年1月,将对其进行审查。

我可以使用该计划在澳大利亚境外购买房产吗?

不能,5%住房存款计划只能用于购买澳大利亚的住宅物业。

所有参与的贷款机构对首次住房贷款存款计划的标准都一样吗

是的,所有参与该计划的贷款机构都遵循相同的标准,但是,每个贷款机构都有自己的贷款标准,借款人必须满足这些标准才能获得资格。

明确地说,你需要两个预先批准,一个是计划,另一个是房屋贷款的批准。

首次住房贷款存款计划的担保期有多长?

  • 您卖出您的房产
  • 你搬出去
  • 您为房屋贷款再融资
  • 您的本金与价值之比下降到购买价格的80%以下。

理想情况下,您仅应在房屋贷款少于80%的情况下进行再融资,以避免支付LMI费用。

如果我更换银行,我可以保留担保吗?

如果你在两个参与的贷款机构之间转移你的担保贷款,你只能保留担保,条件是你这样做没有增加贷款金额或贷款期限,并且它仍然是计划规则中定义的合格贷款。

如果10,000个名额不够,政府是否会提供更多名额?

增加FHLDS计划的名额的决定权在澳大利亚联邦政府。NHFIC并没有设定可用的担保数量。

目前,该计划只提供给10,000名借款人,从2020年7月开始,下一个财政年度(FY – 2020/2021)将再提供10,000个。

我的银行不在参与贷款人名单上,我还能在他们那里申请该计划吗?

不可以,只有参与计划的贷款人可以提供担保房屋贷款。

今后是否会有更多的银行能够提供该计划下的担保?

更多的银行和贷款人可能会定期加入到参与贷款人的名单中。

目前,27家参与贷款机构包括两家主要贷款机构和25家较小的贷款机构。

我可以现金付款吗?

不,该计划不是现金付款,相反,它只是一种担保。

该计划下的名额是否需要排队?

借款人现在可以通过参与的贷款人或他们的抵押贷款经纪人预订5%住房存款计划的名额。

NHFIC不接受直接申请。

我的信用分数低,是否有资格参加该计划?

合格的借款人将必须通过参与贷款机构的信用评分和标准贷款标准。

两个主要的参与贷款机构CBA和NAB都有一个信用评分系统,如果你的信用评分太低,会自动打回你的申请。

然而,小型贷款机构的情况并非如此,它们采取的是更符合常识的方法。通过25家参与的小型贷款机构之一提交申请,是在信用评分不佳的情况下利用抵押存款计划的关键。

我如何知道我的申请已进入下一阶段?

只有在以下情况下,计划名额才会进入下一阶段。

  • 仍有一个有效的计划名额保留(即在最初的14天内)。
  • 已被预先批准(有条件地)获得住房贷款。
  • 已阅读《计划信息指南》并填写了《首次置业者声明》(每个借款人一份)。


我可以改变我的贷款条款,一旦它根据FHLDS的保证?例如贷款充值,贷款条款,或还款?

不,根据该计划担保的贷款不能改变其贷款期限。如果你想改变/更改你的贷款条款,你必须对房屋贷款进行再融资。

但是,在担保期内,借款人可以进行某些有限的改变。如:拆分贷款,固定贷款。只要符合资格标准,就可以进行利率变更。如:你没有改成投资或只付利息。

澳洲5%首付买房详解 - FHLDS首次住房贷款存款计划

哪一年的收入是用来确定资格的?例如,在ATO的评估通知上,我前几年的收入低于12万澳元;但是,我现在的收入超过了这个数字,我还有资格吗?

对于该计划,收入资格只基于去年的评估通知,而不看你在申请时的收入。

所以是的,只要你符合所有其他标准,你仍然有资格。

我还没有提交我的报税表,我可以使用2018年6月30日的报税表吗?

不幸的是,如果首次置业者没有评估通知(NOA)来验证前一年的收入,他们就没有资格参加该计划。

首次置业者需要提交上一财政年度的报税表,并等待NOA的签发,以了解他们是否有资格申请该计划。

我是自雇人士,还没有完成报税,而且要到2020年3月才完成。我还有资格吗?

恐怕不行。如果申请人没有NOA来验证前一个财政年度的收入,他们就没有资格申请该计划。

FHLDS计划下的事实定义是什么?我们需要出示证明吗

夫妇只有在结婚或有事实关系的情况下,才有资格参加FHLDS计划。事实上的关系被定义为:

  • 在法律上没有彼此结婚。
  • 没有家庭关系。
  • 有一个作为夫妇的关系,在真正的家庭基础上生活在一起。

除了你需要签署的《首次购房者法定声明》表格外,没有要求出示事实关系的证明。

用哪种估价来确定计划资格?例如,如果银行的估价高于销售合同?

FHLDS使用两个值中较高的值来确定FHLDS资格。

如果银行的估值或销售合同的价值高于财产阈值,客户将没有资格。

我可以使用正常的住房贷款功能,如抵消,重新提取等?

是的,符合条件的客户能够使用自住住房贷款的相同功能,如抵扣账户和重新提取。

但是,在担保期间,你将不能延长贷款期限,增加余额,或转为只付利息的还款方式。

我可以在存款计划下获得折扣利率吗?

FHLDS计划下的合格住房贷款与担保人住房贷款的待遇相似,所以它们的价格可以与80%的LVR一样。

抵押贷款经纪人可以通过定价请求,帮助您在该计划下的住房贷款谈判中获得有竞争力的利率。

哪些因素会使我失去首次购房者存款计划的资格

当你申请计划名额时,你会向你的贷款人提供信息并作出声明。作为最后的检查,确保你作为首次置业者知道提供不真实、不正确、误导性或虚假的信息或材料的可能后果。

这些都可能在未来被调查,所以要确定你提供的是真实和正确的信息和声明。

处罚可能包括:

  • 对你采取法律行动,包括进行刑事处罚和民事诉讼。
  • 你的房屋贷款不再受到该计划的担保。
  • 有你的条款要求你采取某些行动,如支付费用和/或必须购买贷款人抵押贷款保险(LMI),否则就不适用。
澳洲5%首付买房详解 - FHLDS首次住房贷款存款计划

案例:2020年首次住房贷款存款计划

目标

一对已婚夫妇希望在联邦政府的首次住房贷款存款计划下购买他们的第一套住房。

情况

这对夫妇争取到了在FHLDS下购买700,000元的预批准。

背景

然而,他们找到了一个他们喜欢的地方,但价格是71万澳元(超过了该计划的价格门槛),所以他们很乐意超过限额并支付LMI。

他们以71万澳元的价格签订了合同并要求进行估价以获得正式批准。

估值结果很低,为69万澳元。由于这对夫妇有足够的资金来支付差额,他们希望继续直接进行,因为他们愿意支付差额。

解决方案

抵押贷款经纪人与销售代理交谈,给他发了一份报告的副本,并要求与卖家交谈。

经纪人认为,由于这对夫妇必须拿出他们最后的积蓄,如果他们继续进行,就会非常困难,并要求将价格降至70万澳元(在联邦房屋贷款局的限额内)。

不久之后,他们接到了房地产经纪人的电话,说供应商已经同意了70万澳元的价格。

这对夫妇非常高兴,因为他们现在节省了25,000澳元的LMI费用,因为他们回到了FHLDS的限额内,同时还节省了10,000澳元的购买价格。

如果你错过了该计划,还有什么其他选择?

  • 担保人住房贷款允许首次购房者在没有LMI的情况下借到房产价值的105%。
  • 医生和选定的医疗专业人士可获得100%豁免或无LMI的住房贷款。
  • 90%豁免的LMI住房贷款,适用于选定的行业专业人士,如会计师、律师、采矿专家、专业运动员和高净值人士。
  • 对于财务状况良好、信用记录清晰的借款人,提供85%的无LMI和无担保人的住房贷款。
  • 即使你不符合上述任何一个类别,也有一些贷款人可以贷出95%的贷款,再加上贷款人抵押贷款保险,这意味着你仍然可以用5%的存款买房。

Arrivau原创发布,小助手微信:Arrivau | 电话:1800 717 520 | 👉提个问题