新的供应浪潮遏制了工业租金的激增

JLL的工业和物流研究总监Annabel McFarlane预测，今年上半年有130万平方米的新物流设施竣工，这将缓解寻求仓库空间的公司的压力，并确保今年的租赁市场更加正常化。

该房地产公司的最新数据显示，2021年大多数首都市场的优质工业品租金飙升了两位数，原因是租户之间对有限的可用仓库空间的竞争水平不断提高。网上零售的加速和供应链的中断，助长了 “以防万一 “的囤积和离岸服务的增加，是需求的两个最大驱动力。

根据JLL的数据，在2021年，珀斯（增长14.6％）、墨尔本（14％）和阿德莱德（13％）的黄金有效租金增长最高。

在二级市场，布里斯班和墨尔本的有效租金上涨了16%，悉尼的有效租金上涨了10%。有效租金考虑到了奖励措施（如免租期），JLL说这些奖励措施有下降的趋势。

推动这些租金上涨的是2021年创纪录的440万平方米的仓库面积–比2020年的290万平方米增加了52%。

“供应的反应是显著的。业主们正通过建造东西来回应–JLL正在跟踪100多个正在进行的项目，”McFarlane女士告诉AFR。

McFarlane女士说，由于这些新的供应量中几乎有三分之二已经在租赁预先承诺中得到满足，剩余的投机性开发应确保市场 “正常化”。

“这完全取决于投机性开发的数量”。

尽管租金增长预期放缓，麦克法兰女士仍然预计主要市场的增长将 “高于平均水平”。她说，悉尼的年平均租金增长率为3.5%，墨尔本则略低于此。

“我们正在监测非常尖锐的施工量，但由于高额的预先承诺，我们并没有过度担心。”McFarlane女士说：”我们不期望出现供应失衡。

JLL汇编的2021年第四季度数据显示，在2021年的最后三个月里，有877,200平方米的空间被租出，大部分在墨尔本（39%）和悉尼（33%）。

虽然12月的季度是2021年唯一一个仓库总面积低于100万平方米的季度，但JLL澳大利亚工业和物流主管Peter Blade表示，这种下降反映了 “目前市场上严重缺乏可用的租赁机会”，而不是需求疲软。

“Blade先生说：”在2021年下半年，我们继续看到我们所有的国家市场的占用者询问水平一致，但可扩展和立即可用的工业空间确实短缺，这确实限制了交易的流动。

导致可用空间下降的主要因素是新开发项目的完成量低于预期。

虽然2021年全国开发了147万平方米的新空间–与10年的年平均数一致–但全年的总占用面积（440万平方米）比长期年平均数高出82%。

对于那些寻求额外仓库空间的人来说，相对来说，投机性开发的库存量是最小的，这给他们带来了挑战。

在墨尔本，仓库竣工量（5000平方米或更大的设施）在一个日历年中首次超过了80万平方米。然而，JLL发现，到2021年，令人难以置信的强大的用户需求吸收了这些库存的91%。

“麦克法兰女士说：”在2021年的过程中，大多数占用者要求的紧迫性迫使大多数租户在寻找空间时主要关注现有资产。

“然而，在不可行的情况下，也有在即将完成的开发项目中寻找机会的情况，这使去年交付给市场的投机性空间数量降到了最低。”