首批购房者对2022年的希望可能是一个幻影

至少在以东海岸为主的全国住房市场上，经过一年的低库存水平的限制–这在很大程度上是由于墨尔本和悉尼的封锁，使人们无法将他们的房屋出售和展示–上市量正在激增，而且平衡正在转向买方。

但就像沙漠中的海市蜃楼一样，对许多首次置业者来说，这些希望可能会消失。泡沫可能会走出房地产市场，但冲击市场的风并没有停止吹动。

正如奥利弗所指出的，负担能力将不断恶化。创纪录的低借贷成本也促使房产投资者的回归。在经历了6个月对新的首次置业者贷款价值的低估之后，新的投资者贷款承诺在2月份再次超过了首次置业者，并且此后每月都在增长。

10月份的ABS数据显示，投资者占所有新住房贷款承诺的三分之一，这是自2018年2月以来未见的高点。上个月，NAB老板Ross McEwan表示，需要更多监管机构驱动的宏观审慎贷款控制–在监管机构APRA将银行适用于贷款申请的房贷可负担性缓冲区提高50个基点的基础上，防止房价再次跃升20%。

至于一些经济学家所预期的2023年房价下降10%的情况？墨尔本买家代理Julie DeBondt-Barker并不这么肯定。”我看不到那么远的未来，”她说。”当我们进入封锁状态时，他们的价格会下降40%”。

首次置业者正感受到市场上涨的压力。达米安-沃尔什是墨尔本的一名手术室护士。他的妻子Anabel是一名病人服务员，为临床和其他一线工作人员提供支持。他们有两个分别为13岁和16岁的女儿，正在尝试购买他们的第一套住房。

这家人租住在城市东北内郊的Templestowe Lower。去年10月，他们曾希望为他们的两条狗买一套带小院子的三居室房子，但在开始寻找后不久，他们就把希望降到了两居室的房子。但沃尔什说，一年前价格在60万至65万元之间的房产，后来涨幅高达10万元。在经过一年的寻找后，他们试图购买的每处房产都失去了机会，他们正在花时间退出市场。

他对新的一年能使住房变得更实惠并不抱很大希望。”我不相信情况会变得更好，”他说。”也许在2023年–但时间在流逝。对于中低收入者来说，在这个城市不是很实惠。”

五年前，住房负担能力方面的警告灯闪烁着琥珀色。现在它们应该是鲜红的。议会上个月对住房供应和可负担性的调查听到，不仅房屋所有权进一步下降，而且在年轻和贫穷的人中下降得更严重。

住房–战后大多数人的理想和愿望–的下降正在嵌入分裂和不平等，这让商业领袖们感到担忧。WestpacCEO彼得-金对年轻人无法拥有住房的 “社会问题 “感到担忧。

负担能力也是竞争对手澳新银行日益关注的问题之一。”澳新银行首席风险官凯文-科巴利（Kevin Corbally）在9月说：”我们在一段时间内不会知道这种日益扩大的社会和经济鸿沟将如何长期存在，但这是我们正在密切关注的[一种新出现的风险]。

也许需要重新思考。在这个国家，住房既是住所，也是创造财富的工具。住宅开发商Mirvac的CEOSusan Lloyd-Hurwitz上个月说，将这两者分开是至关重要的。”Lloyd-Hurwitz在AFR的房地产峰会上说：”我们首先不要把创造财富和住房的安全混为一谈，因为它们不是一回事。”每个人都应该有一个安全的家。”

联邦政府国家住房金融和投资公司的CEONathan Dal Bon说，澳大利亚从未明确表示它希望住房发挥什么作用，该公司将贷款打包，为社区住房提供者提供更便宜的融资。Dal Bon说，它应该这样做，然后制定相应的政策。

但是，在目前的制度下，创纪录的低借贷成本和对投资者有利的税收政策使高房价成为一个被接受的特征，这个制度将住房视为创造财富的工具。CoreLogic经济学家Eliza Owen说，如果这是国家想要的，那么它必须接受越来越多的人–尤其是低收入者–永远不会拥有自己的房子。

由于老年退休金假定人们退休后会拥有自己的房屋，因此退休金支付不足以支付租金，需要找到其他方法，使那些可能永远不会拥有房屋的人能够为体面的退休生活积累财富。

也许有办法做到这一点。2019年易观智库的一项调查模拟了两个人在10年内的财富创造情况–一个人拥有房屋，另一个人租房并投资于澳交所。咨询公司在悉尼的一些地区对结果进行了模拟，发现在某些假设的前提下，投资租房者最终会有更好的结果。

但联合政府强调了房屋所有权在退休后的作用。自由党议员蒂姆-威尔逊和参议员安德鲁-布拉格和詹姆斯-帕特森说，人们应该能够拿出雇主的贡献值来帮助买房–这是对现有的第一套住房超级储蓄者计划的重大扩展，该计划已经允许第一套住房的买家拿出最多5万元的自己的自愿贡献。

这方面存在风险。麦凯尔研究所智囊团委托的一份报告警告说，允许首次置业者从养老金中挪用6万元或更多，将提高住房拥有率，但会使房价飙升。

但格拉坦研究所的经济学家Brendan Coates说，这样的计划，如果有针对性，并仅限于最需要的群体，如45岁以上的人，它可以帮助。这一点尤其重要，因为老年租房者受到养老金资产测试的进一步惩罚，该测试将他们的养老金余额考虑在内，但在评估老年业主的资产时不包括家庭住房。

“如果它针对的是一个小群组，那么你就不可能炸毁住房市场，”科茨说。”如果是45岁以上的人和不拥有住房的人，针对低收入者，我可以看到这样做的理由。”

在买房的过程中，越来越高的价格促使人们更加依赖父母。DeBondt-Barker曾是一名房地产经纪人，八年前跳出围墙，主要代理首次置业者。她说，依靠 “爸爸妈妈的银行”–父母的财务礼物、早期遗产或无息贷款–进行购买的客户现在占她销售额的一半，而在两三年前几乎没有。

“这是一个富人和穷人的大分离，”德邦特-巴克尔说。”富人–婴儿潮一代和有孩子的父母–希望他们的孩子也能拥有。他们是能够给这个踢球的人。如果你是一个没有钱的父母，你的孩子也会成为没有钱的人。这真的很可悲。”

至少，急剧增长的市场正在促使需要的地区创造更多的住房。本周，私有的加冕发展公司在维州西北部的天鹅山发布了其计划中的270块传家宝地产的首批50块土地。

Coronation开发经理Kelly Stevens说，不断上涨的价格促使开发商来到这个以前没有商业开发的地区，而是由当地议会监督的绿地项目。

她说：”需求一直都在，”她说。”[过去]墨尔本的开发商并不看重区域。资本增长不在那里，或者说过去不在那里，而你现在发现资本增长正在区域内发生。”

然而，新的供应并不一定意味着更便宜的住房。史蒂文斯说，该公司还没有公布它将出售的地段的定价，这只有在新年时才能确定。

与此同时，沃尔什正在重新评估他的家庭在新年再次开始寻找住房时能够负担的费用。他们想留在女儿的高中附近，但可能不得不放弃这个想法。

“我们现在正在看一个公寓，也许比我们希望的还要远，”他说。”我们在一个真正有竞争力的价格范围内，这一点我们很欣赏，但在这个游戏中没有真正的运气。”

虽然墨尔本和悉尼的市场上会有更多的存货，但也会有更多的买家。重新开放的国际和州际边界将使更多人回到这两个城市。借贷成本已经开始上升，并将进一步上升。

在悉尼，罗伯茨说，对借贷成本会发生什么的不确定性推动了她和合作伙伴克拉克的签约。她说：”当时利率刚刚开始上升，”她说。”我们不确定如果利率继续增长，我们在新年的借贷能力会如何。”