房地产基金的巨额回报面临新挑战

由于低利率、股市跳水后的急剧回升以及经济复苏的希望刺激了投资者的需求，在澳大利亚证券交易所上市的领先房地产基金在过去12个月中创造了超过30%的回报。

由于基金从COVID-19爆发后的股市暴跌中反弹，以及投资者追逐本地和国际房地产资产以推动收益，一年的回报率已大大超过三年和五年的表现。

但专业投资者对通货膨胀的上升、新的环保措施对成本和利润的预期影响以及最新的大流行病变体–omicron可能导致新的封锁感到紧张。

“唯一的一致性是变化，”Zenith Investment Partners负责任投资和实物资产的主管Dugald Higgins谈到动荡的市场条件时说。

“但在一个零利率的世界里，许多人觉得除了风险资产，没有其他选择，”希金斯说。

AMP首席经济学家Shane Oliver补充说。”复苏以及因此而带来的轻松收益现在已经过去，更重要的是利率和债券收益率开始走高，这可能会给对收益率敏感的房地产基金带来压力。”

奥利弗说，住宅房地产市场开始放缓，而大流行病的持久影响 “在在家工作和更多的网上零售方面也尚未完全显示在商业和办公室租金上”。

财富管理公司Australian Unity的房地产投资组合经理和房地产研究主管Damian Diamantopoulos说，他预计年度业绩将恢复到冠状病毒前的总回报率，约为9％，收入约为5％。

领先的管理和交易所交易基金（其回报率显示在附表中）在澳大利亚证券交易所交易，但也投资于世界各地的其他上市房地产基金。

表现最好的VanEck Vectors富时国际地产ETF持有的投资，在过去12个月中回报率接近43%，其中包括各种全球公司，如Prologis（位于旧金山的房地产投资信托基金，投资于物流设施），以及Simon Property Group（另一个投资于购物中心和社区/生活方式中心的美国房地产投资信托基金。

Prologis和西蒙地产集团都在纽约证券交易所上市。

VanEckCEOArian Neiron认为，由于政府和中央银行在大流行期间充斥市场以促进增长，前所未有的流动性助长了估值。该基金已有两年半的历史。

尼龙公司预计，未来一年的增长将放缓。

VanEck还管理着表现最好的澳大利亚房地产ETF，其基础是持有的AREITS，如Vicinity Centres（一家零售房地产集团，管理着220亿元的零售资产）、Mirvac（一家房地产集团）和Charter Hall Group，后者管理着上市和非上市房地产基金。

表现最好的管理物业基金，如瑞银物业证券，通常也是三年业绩翻倍，一年的回报率超过30%。

瑞银基金的投资组合主要由15-25个澳大利亚房地产证券组成，通常是AREITS，其中约三分之一是多元化信托，28%是零售，24%是工业。

根据金融顾问和Moran Partners Financial Planning公司负责人Paul Moran的说法，房产信托通常是许多个人投资组合的核心部分，大多在5%至10%之间。

但许多投资者错误地将AREITS的表现与住宅物业混为一谈，在过去的12个月里，全国住宅物业增长了20%以上。

“两种资产类型之间有许多不同之处，”莫兰说。

例如，在2020年2月COVID-19危机开始期间，住宅物业几乎没有下滑，而AREITS在随后的两个月内暴跌了约35%。

“因此，虽然REITS已经恢复到大流行前的水平，但就像股票市场的大部分一样，这种波动会让人感到惊讶。事实上，在过去五年中，该指数的平均价格增长略高于3%，租金收入构成了总回报的其余部分，”莫兰说。

他还警告说，最近的学术研究表明，许多投资者过多地受到近期业绩的影响，特别是流行的 “房地产总是涨价 “的说法，当出现调整时，这可能对投资组合产生灾难性的后果。

真维斯的希金斯说，人们担心最新的大流行病变体将导致新一轮的限制和关闭，这对许多租赁和零售投资组合产生了破坏性影响，”陪审团已经出来了”。

领导人继续讨论国家将如何协调其对变种的反应，包括对检疫、旅行和测试要求的潜在改变。

“他说：”但是，就在有迹象表明情况可能会恢复正常时，零售商和办公室业主会感到紧张。

迪亚曼托普洛斯说，”可能会有一些曲线球”，如另一种大流行的变体。

“这可能意味着所有的赌注都取消了。但我不认为我们会修改2020年3月的低点。他说：”这一次，疫苗已经到位，社区组织得更好。

通货膨胀是投资者的另一个关注点，9月份的消费者价格指数（CPI）上升了0.8%，同比飙升了3%，导致整个经济的成本上升。

“房地产是一种不完美的通货膨胀对冲，”希金斯说。”这取决于房地产投资的结构和对冲其潜在影响的方式。”

例如，一些商业租金通过年度上涨条款来抵御通货膨胀，这些条款根据是否与消费物价指数挂钩而有所不同，而其他租约则规定每年固定上涨2.5%至5%。

“房地产资产不是静态的，”希金斯说。”在正常的市场条件下，除了最猖獗的爆发，这些项目应该超过通货膨胀率。”

另一个迅速出现的问题涉及到 “负责任的投资 “和所需的措施，以符合机构投资者用来评估AREITS是否符合的基准。

根据联合国的数据，建筑和施工占最终能源使用的36%，占与能源有关的二氧化碳排放的37%。它发现标准没有达到最佳做法。

管理着约65亿元的澳大利亚道德投资公司的资产配置主管约翰-伍兹补充说。”从长期来看，房地产行业一直是回报的重要贡献者。那些投资于改善租户结果的物业，包括专注于减少环境足迹的物业，通过COVID-19造成的需求波动，看到了更好的支持。”