APRA再一次在家庭聚会上迟到了

最后，银行业监管机构已经从长期的沉睡中醒来，决定对飙升的房价以及随之而来的抵押贷款债务的激增做些什么。

不幸的是，澳大利亚审慎监管局对抑制住房市场的新发现的热情来得太晚了。因为当它推诿，进行冗长的磋商并为潜在的不可预见的后果而苦恼时，该国已经经历了十年来最大的住房热潮。

根据CoreLogic的数据，悉尼的房价中位数在截至10月的一年中攀升了30.4%，而墨尔本的房价则跃升了19.5%。

房价飙升的幅度似乎并没有让人们感到意外。

4月，澳大利亚国民银行主席Phil Chronican认为，对贷款施加限制或制约将是对超低利率推动的房价飙升的 “合理反应”。

而该国的四大银行都承认，房贷市场的疯狂竞争对其利率利润造成了强烈的挤压。

但APRA坐视不管，因为对自住者的贷款膨胀到9月比一年前高21%，比2020年2月COVID-19之前的水平高49%。

如果联邦财政部长Josh Frydenberg决定不出席金融监管机构理事会的会议并表达他的担忧，即没有采取足够的措施来防止人们背负过多的房贷债务，那么APRA可能会磨蹭得更久。

APRA接受了这一暗示，并在上个月公布了新的规则，迫使银行测试新客户是否能够承受比实际贷款利率高3个百分点的住房贷款偿还。

以前，银行在评估客户时，会在贷款利率上增加2.5个百分点–被称为 “可负担性缓冲”。

而上周，APRA提出，如果它认为高风险贷款对金融系统构成风险，它可能会对其实施更严格的限制。

不幸的是，APRA在处理不断上升的房贷债务水平方面的畏首畏尾，使该国被过多的家庭债务负担所困扰。

即使在最近的住房贷款借款上升之前，澳大利亚已经拥有世界上最高的家庭债务与国内生产总值的比率之一。

我们的家庭债务（主要是住房贷款和一些消费信贷）占国内生产总值的120%。唯一一个家庭债务占GDP比例较高的国家是瑞士（133%）。

当然，这意味着澳大利亚的房地产市场极易受到利率上升的影响，这可能会拖累未来的经济增长。

这是因为，如果利率回升到更正常的水平，澳大利亚等家庭背负高额房贷债务的国家将遭受更大的消费支出打击。

与收入水平相比，澳大利亚家庭还背负着巨大的债务负担。

根据经济合作与发展组织的数字，我们的家庭债务达到了可支配净收入的210%。

家庭债务与收入比率较高的国家只有瑞士（222%）、荷兰（230%）、挪威（246%）和丹麦（259%）。

但正如储备银行行长Philip Lowe本周指出的那样，澳大利亚家庭的债务正在以比收入更快的速度上升。

“他在一个经济学家聚会上说：”如果家庭债务继续以例如两位数的速度增长，而收入以4％或5％的速度增长，我将感到担忧。

“相对于我们的收入，澳大利亚的家庭已经有很高的债务水平。

“如果我们处在一个家庭债务持续以每年10%的速度增长，而收入以4%或5%的速度增长的世界里，我们就会积累中期风险。这是有问题的。”

Lowe还指出，房屋贷款的借款人应该考虑到利率提高的可能性。

“储备银行正在努力做的……是让我们回到充分就业，通胀率回到大约2.5%，以及利率正常化。因此，我们正试图在一段时间内提高利率，”他说。

“我们不着急，我们有耐心。但如果我们成功了，利率就会上升。而今天正在借贷的人需要记住这一点。

“所以，在这里要取得一个平衡。我们不希望看到信贷增长长期处于高位。”

在去年发表的一篇研究论文《澳大利亚家庭债务有多大风险》中，三位储备银行的经济学家乔纳森-卡恩斯（Jonathan Kearns）、迈克-梅杰（Mike Major）和大卫-诺曼（David Norman）研究了高家庭债务水平带来的经济风险。

以前的研究发现，澳大利亚家庭在正常时期拥有相对较高的债务水平时，会缩减他们的支出，在此基础上，储备银行的经济学家研究了在极端压力时期会发生什么。

“他们写道：”我们发现，应对澳大利亚经济严重下滑的潜在消费下降可能很大，而且可能比过去银行压力测试中的通常假设更大。

“如果家庭对其财富变化的消费反应是非线性的（即财富下降时比财富上升时更大），则情况尤其如此。”

他们还指出，”在过去的十年或二十年里，随着负债的增加，消费对严重冲击的敏感性似乎也在增加”。

但是，正如Lowe本周所表示的，随着利率恢复到更正常的水平，高度倾斜的借款人是否能够负担得起他们的房贷支付，也是一个问题。

一些经济学家认为，臃肿的家庭债务水平将限制储备银行在未来提高利率的能力。但罗威认为，利率可以走高。

当被问及利率在下一个周期可能达到的峰值，以及中性利率（支持充分就业同时保持通胀稳定）可能是多少时，他回答说。”好吧，让我们希望答案至少是2.5%，因为这就是我们想要提供给你的通胀率，平均而言。

“因此，2.5%的现金利率在[按通货膨胀调整后]实际为零。”

但他 “希望我们能做得比这更好。我希望经济应该能够产生至少1%的劳动生产率增长。

“因此，在其他条件不变的情况下，这表明实际利率是正的……也许是3.5%或4%。”

鉴于住房贷款利率往往比官方现金利率高约1.8个百分点，这表明人们最终将面临5.3%至5.8%的利率。

最大的不确定性是，如果大量借款人的还款额急剧上升，是否会陷入困境。

乐观的观点是，人们将能够负担得起他们的房贷偿还，因为储备银行只有在就业市场活跃，整个经济的工资增长至少为3%的情况下才会提高利率。

当然，风险在于，如果人们利用较强的工资增长来借更大的金额，刺激房价进一步上涨。

更高的债务水平和不断上升的利率相结合，无疑会导致房贷压力的严重升级，特别是如果它伴随着房屋价格的减弱。