RBA认为，仅仅通过减少监管、增加供应，住房可负担性不会得到很大改善

在一个委员会的听证会上，就澳大利亚为何有如此难以负担的住房以及如何解决这一问题展开了时而激烈的辩论。

一边是委员会主席，驻悉尼的自由党议员杰森-法林斯基（Jason Falinski），他代表麦凯乐（Mackellar）选区，该选区涵盖悉尼北部的上层海滩–全国最昂贵的房地产。

另一位是储备银行的助理行长（经济）Luci Ellis，三十年来他一直参与该银行的大部分住房研究。

差异点？房子就像曼陀罗一样吗？或者，翻译一下这个比喻，通常的供求经济规则是否适用于住房，还是有其他因素解释价格变动，而大多数日常商品不存在这些因素？

首先是一点基本的背景。

辩论的起因是储备银行向调查组提交的材料和以前的证据，昨天又重复了一遍，这些材料推翻了新住房供应的瓶颈–如规划或分区法规–是澳大利亚自1990年代末以来壮观的房地产价格上涨的主要罪魁祸首的说法。

“埃利斯博士在她的开幕词中说：”在澳大利亚，多年来住房存量的增加一直领先于人口增长。

“这导致了最大的首都城市的空置率上升。大流行病发生后，两个最大城市的空置率进一步上升。随着国际边界的关闭，人口增长急剧下降。

“与此同时，住房建设者补贴和类似的基于州的补助金鼓励了更多的住房建设，并且还将持续一段时间。

这是我早在2014年和2015年就写过的一个较长期的趋势，甚至在最近创纪录的建房热潮刚开始时就写过。

相反，储备银行基本上把房价的长期上涨归咎于自己。

“在某种程度上，那是我们造成的，”埃利斯博士承认，同时认为它没有多少可以做得不同。

“埃利斯博士解释说：”20世纪80年代的金融放松管制和20世纪90年代全球通货膨胀率的下降，共同降低了名义利率。

“随着利率的降低，人们可以用同样的还款方式来偿还更大的抵押贷款。

“这部分额外的购买能力为住房质量的提高提供了资金。

“但是，由于大多数住房存量已经到位，主要影响是竞相提高住房价格；这一点在土地价格中得到体现。”

然而，Falinski先生对这一理论提出了异议，他在银行监管机构APRA的证据中，在RBA出场之前，用这样的比喻进行了总结。

“储备银行说，价格上涨的原因之一是人们能够借得起更多的钱。他问一对有点困惑的APRA官员：”你们不觉得这是对市场经济运作的一种奇怪的看法吗？

“让我给你打这个比方。我周末去买水果，每个柑橘花了大约75分–我不知道我是否得到了一个好的交易–但当我到了柜台时，我还有剩余的钱。

当她出现时，显然Ellis博士一直在听之前对APRA的质询。

“房子不是曼陀罗。它们下面的土地非常重要，”她回答说。

“而你这周买的柑橘是新的柑橘，它们不是你上周没买的柑橘。

埃利斯博士解释说，从根本上说，理想的土地存在固有的短缺，人们会支付他们能够负担的任何费用–通常是他们能够借到多少钱–来获得最佳位置的最合适的房产。

她认为：”所有的土地都不是平等的，”她说。

当人们可以借到的金额增加时，新一轮的竞争随之而来，以确保更理想的住所，吸引投资者跳入，试图抓住资本收益的份额。

作为回应，Falinski先生以美国德克萨斯州为例，该地区的房价相对于收入来说是可以承受的–即使是在大型的、繁荣的和发展中的城市–由于更自由的规划和分区规则，虽然它也有一个重要的州土地税，可能会促成这一结果。

然而，Ellis博士指出，地理限制是一个 “更根本的 “因素，它使被海洋、山脉和其他不可开发地区（如国家公园）所包围的城市本质上更加昂贵，悉尼、奥克兰和圣地亚哥等城市被列为例子。

这不仅仅是一场关于供需经济理论的深奥辩论，它对什么政策能最有效地解决澳大利亚毋庸置疑的住房可负担性问题有实际影响。

如果杰森-法林斯基、建筑和开发行业的许多人以及一些经济学家–包括RBA前高级研究员彼得-图利普–是正确的，那么使房屋更便宜的最好方法是减少规划和分区限制，允许开发商更快建造更多的新房屋，几乎是在他们想去的地方。

然而，如果埃利斯博士、许多其他经济学家和城市规划师是正确的，那么简单地建造更多的房屋和公寓可能主要导致更多的仍然负担不起的房屋。

在第二种情况下，解决方案对于现有的业主、房地产经纪人、开发商以及可能的一些有抱负的买家来说要痛苦得多：减少需求。

而这其中的一些机制确实是极其痛苦的。

“在国际上，除了通过大幅降低支付能力，如经济衰退和高失业率，没有发生过名义住房价格大幅下跌的例子，”Ellis博士认为。

“在澳大利亚或国际上，没有任何例子表明，供应扩张本身[已经]产生了类似于我们近年来所看到的那种房价周期的房屋定价下降。”

然而，在澳大利亚，减少住房需求不必如此痛苦，至少如果你考虑到可能有主要由金融而非住宅考虑产生的额外需求。

“埃利斯博士指出：”负资产负债率与优惠的资本收益相结合，意味着对投资者的房产进行杠杆化投资非常有吸引力。

工党议员Matt Thistlethwaite在向Ellis博士提出的一个尖锐问题中提到了这个主题。

“我认为这是一些人可能希望得出的结论，”埃利斯博士以典型的RBA外交方式回答。

“这是我们的系统，问题是：你能从这里到达那里。”

埃利斯博士指出，其他一些国家正在努力解决类似问题。

“她说：”在接下来的一段时间里，我们正在观察新西兰的情况，看看它是如何发展的。

“他们的税收制度对投资者的财产甚至比我们更慷慨。在很长一段时间里，他们甚至没有资本利得税。他们的负资产负债率也相当宽松，最近他们已经在这方面收紧了很多。”

一个达成共识的领域是，澳大利亚的住房市场不能像现在这样继续下去，正如埃利斯博士所说，”拥有住房的人的子女最终可以相对容易地成为业主，[而]父母租房的人将处于更困难的境地。

“我可以看到这是一个有吸引力的公共政策原则，”埃利斯博士回答说。

“谢谢你。埃利斯博士，我将抓住这个声明，因为我知道储备银行对这些事情发表意见是多么困难。”

虽然RBA可能很难对住房政策发表意见，但历史表明，政府要改变这些政策以降低房地产价格和提高可负担性，无论是通过增加供应还是减少需求，都是更加困难的。