为什么APRA不能解决住房市场问题？

资深银行分析师布莱恩-约翰逊对住房市场感到担忧。

他担心超低的利率和政府的住房补贴已经吹起了房价的 “泡沫”。他担心他的孩子买不起房子。他担心，当借款人滚出低于2%的固定抵押贷款利率并面临更高的再融资成本时，他们将无法负担。

本周，澳大利亚审慎监管局和财长乔什-弗莱登伯格（Josh Frydenberg）表示，未来几个月可能会出台房屋贷款限制措施。对高债务收入住房贷款的限制是最可能的干预措施。

APRA现在面临着棘手的平衡行为，即试图在不打击住房市场的情况下，对潜在的高风险住房贷款进行一定的处理，并且在联邦选举之前，APRA主席Wayne Byres与澳大利亚储备银行行长Philip Lowe密切协商，将需要一个巧妙的触摸。

分析人士说，无论如何，APRA都不会解决与住房市场相关的长期经济和社会挑战。约翰逊说：”在一天结束时，我们出现的这个社会问题是，人们进入住房市场的唯一途径是储蓄20年，对于现在借款的人来说，如果房价有一点动摇，他们的资产就会被抹去。”

独立研究中心首席经济学家、前澳洲央行官员Peter Tulip说，主要问题是年轻买家的负担能力。

“澳大利亚的房屋所有权正在成为世袭，”他说。”父母富裕的年轻人可以从爸爸妈妈那里借钱来凑足存款，这是一个严重的公平问题”。但是，”对于那些没有足够的家庭财富作为存款的人来说，施加贷款限制只会让他们更难借到钱”。

澳大利亚的住房负担能力挑战没有简单或快速的解决办法，包括新西兰在内的许多国家都面临着这种挑战。归根结底，这需要联邦和州政府以及监管机构进行长期改革，以解决住房市场的供需失衡。

太多的力量一直在共同推动房价向一个方向发展。

政府一直不愿意解决这些问题中的大部分。因此，短期的干预措施将再次留给APRA，而没有解决任何长期的基本结构问题。

使得APRA酝酿的干预具有政治意义的是，它正准备在国家即将举行选举的时候，在自由党财长的祝福下，对住房贷款市场进行打击。就在几个月前，弗莱登伯格还在试图解除负责任的贷款法律，以确保银行可以自由地贷款给家庭和小企业，以帮助经济从COVID-19复苏。

现在，住房信贷正在以大约6.2%的速度快速扩张，借款人正在承担更多的债务。债务至少是收入六倍的新住宅房贷在6月季度从一年前的16%跃升至创纪录的22%。

此外，联盟党在2019年大选中毫不留情地反对工党削减负资产负债率和资本利得税优惠的承诺。总理莫里森和弗莱登伯格警告说，工党将使住房市场崩溃。现在，自由党正在支持APRA实现平稳着陆。

可以肯定的是，现在是一个不同的住房市场环境。根据Corelogic周五公布的数据，全国住宅价格中位数（房屋和公寓）在过去12个月中飙升了20.3%，是1989年6月以来最快的速度。

悉尼飙升23.6%，住宅中值为1,056,093元，堪培拉飙升24.4%，达到838,904元，墨尔本跃升15%，达到775,142元，霍巴特飙升26.8％，达到659,622元，布里斯班上升19.9％，达到625,291元，阿德莱德上升19.1％，达到529,376元，珀斯增加18.1％，达到524,589元，达尔文上升20.2％，达到481,767元。

进入2019年5月的选举，悉尼的房价已经下降了约15%，墨尔本的房价下降了10%。具有讽刺意味的是，这些下跌大部分归因于APRA早先在2014年至2018年期间对投资者贷款和只付利息贷款的打击，以应对高杠杆借款人的风险贷款的跳升。

当时，APRA受到了来自嘈杂的住房支持者的压力，如房贷经纪人、房地产经纪人和房屋建筑商。监管机构无疑将再次面临来自住房行业成员的阻力。

这一次，APRA可能会尝试对债务与收入比率进行一些更轻的干预。悉尼和墨尔本等昂贵市场的投资者和一些首次购房者可能会被打回贷款，或被迫减少贷款。

摩根大通经济学家汤姆-肯尼迪说，债务收入比限制是有利的，因为它们对首套房买家和自住者的约束力比投资者小，而投资者更可能拥有多处房产。

“肯尼迪说：”实际上，DTI[债务与收入]标准是一种管理投资者贷款量的方法，同时最大限度地减少第一套住房购买者和自住者群体的杠杆率。

“迅速上升的业主债务，投资者参与的回升，以及年收入增长的减速，这些都为采取新的宏观审慎措施以平息迫在眉睫的金融稳定担忧创造了有力的理由。”

APRA不太可能针对房价。相反，它将寻求消除住房贷款市场的任何泡沫，为中期风险购买保险。借款人积累的额外债务和住房信贷的增长速度是家庭收入的两倍，这存在着经济风险。

家庭更容易受到未来冲击的影响。更多的客户借贷接近他们的最高限额。风险在于，随着更多的人将他们的资产负债表装备起来，未来的冲击可能会被高额的住房债务所放大。如果经济下滑，工作或工作时间减少，财务压力大的家庭会削减开支。这将进一步损害企业、收入和就业，加剧未来的经济衰退。

国际货币基金组织、澳大利亚联邦银行和澳新银行都呼吁监管机构实施更严格的贷款限制，以减少火热的房地产市场带来的风险。

RBA的低利率助长了高房价，但央行坚持认为，它预计在2024年之前不会加息，届时它希望通胀率能持续回到2%-3%的目标范围。洛威博士承认，低利率导致房价上涨，但他认为，与利率上升带来的失业率上升和工资下降相比，这只是一个较小的恶果。

RBA负责金融系统的助理行长Michele Bullock上周表示，住房市场的强劲对经济来说是积极的，是货币政策通过住房建设、房屋装修和家庭用品购买来支持经济的一个重要渠道。

“她说：”然而，虽然澳大利亚的家庭债务与收入之比近年来没有太大的增长，但无论是从历史上还是相对于其他国家来说，都处于一个较高的水平。”因此，信贷持续强劲增长，超过收入增长，可能会导致银行和家庭资产负债表的脆弱性。”

因此，澳洲央行一直在与APRA商讨可能的所谓 “宏观审慎 “措施。APRA酝酿的干预措施不仅会受到潜在购房者的密切关注。贷款机构已经在争夺地位，Westpac本周认为，更严格的规则必须适用于非银行贷款机构。

“重要的是，任何宏观审慎监管都要平等地适用于整个金融服务部门，包括受监管和不受监管的部门，”Westpac消费者和企业银行业务CEO克里斯-德布鲁因说。”否则，资本将转移到不受监管的部门，为需求提供资金。”

非银行贷款机构和小银行迅速作出反应。蓝石房屋贷款公司顾问经济学家安德鲁-威尔逊说，对可能的过度借贷的担忧并没有得到低水平的房贷拖欠和金融机构严格贷款条件的支持。

“小心被误导的需求控制政策带来的意外后果法则–并从以前的干预措施的结果中学习，”威尔逊说。”而且只需建造更多的房屋–在人们想要居住的地方。”

在APRA出于金融稳定的原因在2017年至2019年期间对只付利息的贷款施加限制后，ACCC发现它 “减少了只付利息贷款的价格竞争，为四大银行提供了机会”，”使借款人付出了巨大的代价”。

客户拥有的银行协会是互助银行、信用社和建筑协会的行业机构，该协会表示，任何措施 “必须谨慎地针对一个明确的问题，因此它们不会使小银行和首次置业者处于不利地位”。

当地监管机构正在密切关注国际经验，包括新西兰的经验。总理Jacinda Ardern本周发布立法草案，限制房产投资者从应税收入中扣除房贷利息。

此举呼应了工党在上次大选中对负资产的打击，而工党新任领导人安东尼-阿尔巴尼斯此后也抛弃了这一做法。

新西兰储备银行在6月被授权对贷款施加债务与收入的限制，以冷却激增的房地产价格。新西兰的住房和银行市场与澳大利亚相似。

新西兰皇家银行分析说，在新西兰，债务收入比为6的上限将使不到2%的首次购房者或其他自住者完全无法购房，一些人将被迫减少贷款并购买价格较低的房屋。相比之下，约有10%的新西兰投资者无法购买，另有5%的人借款较少。

APRA将寻求模仿类似的东西。