如何在动荡的房地产市场中驾驭变化

一家领先的金融服务公司的退休首席财务官Twomey和附近一家家居用品商店的老板Ferrell正在布里斯班以北的阳光海岸Noosa的一处房产中退休。

由于COVID-19的旅行限制，他们在欧洲进行为期六个月的退休度假的计划被取消。

在网上广告产生了 “巨大反响”，两天内有超过2500次在线点击后，Twomey从私人销售转为拍卖。

他说：”有这么多的兴趣和这么少的财产，”他说。”我决定全力以赴，举行一次拍卖。”

房产专家称，整个市场上出现了一股热潮，因为卖家在中介的鼓励下加快营销活动，以兑现巨大的需求和优质房产的创纪录价格。

“这是补课时间，”买方代理公司Morrell and Koren的董事艾玛-布鲁姆(Emma Bloom)谈到全国房地产销售旺季的延迟开始。

传统上，春季销售从9月初开始，一直持续到圣诞节。

在过去的两年里，由于COVID-19的封锁，特别是在墨尔本，这被推迟到10月，并一直持续到新的一年。

本周末，全国的拍卖会增加了20%以上，与前一周相比，墨尔本的拍卖会增加了一倍多，达到约780场。

布卢姆说，传统的四周销售活动正在减半，因为经纪人试图清理因大流行病和允许买家检查房产的限制而积压的房产。

“两个是新的四个，”她谈到较短的销售期时说。”在某些情况下，房产被放在网上，一天就能卖出去。”

悉尼的买家代理Patrick Bright说，自从新州政府表示将在10月取消一些限制后，拍卖房产的需求和供应都出现了急剧的转变。

然而，经济学家标明，当宏观审慎的紧缩政策减少贷款并开始挤压房地产市场时，房地产价格增长会降低。

管理着1900亿元的AMP Capital的首席经济学家Shane Oliver说：”我们假设全国房价增长将从今年的20%左右放缓到明年的7%左右，这是由于恶化的负担能力拖累了首次置业者的需求，以及假设宏观审慎控制将被引入。

“如果后者没有发生，那么我们很可能不得不调高我们的房价预测。”

格拉坦研究所的经济学家Brendan Coates说，对房产买家和卖家的最大威胁是拟议的贷款限制。”这将对价格产生更大的影响，因为买家不会立即知道他们能借到多少钱，而卖家将不确定他们能得到多少钱。有可能会引起买家和卖家的哄抢，”Coates说。

经济学家说，价格增长的动力来自于创纪录的低房贷利率、购房者激励措施、经济和就业复苏、被压抑的需求、与 “逃离城市 “的愿望有关的活动以及拍卖会上的FOMO（害怕错过）因素。

AMP的Oliver说，住房信贷的月度增长速度比澳大利亚审慎监管局（APRA）上次在2014年开始进行宏观审慎控制时还要快，超过20%的新贷款流向债务收入比超过6倍的借款人。

CoreLogic的研究主管Eliza Owen说，在截至8月的一年中，悉尼住宅的销售量比前一年增加了 “非凡的 “42%。在过去的12个月里，房价上涨了18%以上。

根据CoreLogic的数据，6月份以6倍或以上的债务收入比发放的新住房贷款约为22%，高于前一季度的19%，比去年同期的16%。

Ray White的研究主管Vanessa Rader说，贷款机构在7月期间批准的贷款总额超过320亿元，是去年5月贷款额的两倍，比2017年房地产热潮期间的前一个高峰高出约100亿元。

Canstar对顶级利率和交易的分析显示，贷款机构正在提供低于2%的标题利率和其他激励措施以鼓励借款人。

一些贷款机构，如Westpac，正在通过延长3000元再融资现金回购的优惠期，以及将一些住宅投资、只付利息的贷款削减20个基点来完善他们的交易。

Foster Ramsay Finance的负责人Chris Foster-Ramsay说，借款人将急于让他们的贷款获得批准，以赶在监管部门打击的最后期限之前。

预期的控制旨在管理金融稳定风险，通常涉及限制债务和收紧贷款标准。APRA与储备银行协商，负责管理这些措施。

监管机构驯服房地产价格的任何尝试都可能对自住者、连续的房地产投资者（他们可能不得不注意他们的债务水平）和在昂贵地区寻找的首次置业者产生直接影响，因为他们需要更大的存款。

AMP的奥利弗补充说。”这一次，投资者在房地产繁荣中发挥的作用较小，所以宏观审慎控制应该针对自住者。”

经济学家说，正在考虑的措施包括。

第一太平戴维斯澳大利亚公司专门负责悉尼最昂贵的邮区的销售代理Martin Schiller说，宏观审慎的变化对高端市场的影响不大，因为高端市场仍然是一个卖方市场，对优质房产的需求很强烈。

许多优质房产都是在市场外出售的，通过私人谈判而不是公开上市。例如，Woollahra历史悠久的豪宅Rosemont最近以4500万澳元的价格在市场外出售，中介称这是悉尼奖杯房的基准价格，但没有海港景观。

来自全国最大的房地产公司Ray White Real Estate的数据显示，随着封锁条件的缓解，与经纪人签约的潜在卖家数量激增。

与去年同期相比，上个月准备在全国范围内与中介合作销售的卖家数量增加了13%以上，达到约6000人。

根据Ray White的分析，维州/塔州的活动增加了约50%，新州和首都地区增加了约6%。其他州和地区则与去年的水平持平。

“对家庭住宅的需求很强烈，”Bourkes公司在珀斯的房地产代理Karen Firth说。”但是有很多公寓在出售，你可以进行谈判。”

Moran Partners Financial Planning的负责人Paul Moran认为，由COVID-19封锁造成的短期供应链瓶颈正在迫使商品和服务价格上涨，而更广泛的经济是在RBA的通胀和工资目标范围内。

AMP的奥利弗补充说。”在正常情况下，应该提高利率以帮助减缓房地产市场，但鉴于笼罩在其他经济领域的疲软和不确定性，这是不可能的。”

经济学家说，某些类型的房产，如家庭住宅，被认为是抵御通货膨胀的良好对冲，前提是利率上升不会导致还款问题。

但其他类型–包括办公室、零售楼和其他商业地产–如果业主不能提高租金以匹配不断上升的利率，价值就会下降。