弗莱登伯格面临一个充满政治危险的决定

五年前，特恩布尔内阁中最年轻的成员之一发现，当自由党的部长们攻击他们的基础时会发生什么。

税收和金融服务部长Kelly O’Dwyer被自由党党员、选民和捐助者的起义所迫，从限制慷慨的养老金缴款计划中退缩。

这位39岁的人占据了维州最珍贵的联盟席位之一。她再也没有得到晋升，甚至没有参加2019年的选举。

今天，同为内蒙古人的乔什-弗莱登伯格面临着一个充满类似危险的决定：是否要放缓急剧上升的房地产市场，这是一个萧条的选民的一个经济亮点。

试图在联邦选举前的几个月里，在一个大流行病过渡到封锁期间，放掉可能是资产泡沫的东西，将是一个挑战，即使对充满活力的财务主管来说也是如此。

如果政策变化继续下去（这似乎是很有可能的），对什么时候和什么时候不邀功有着敏锐感觉的财长将把这项工作外包出去。

强大的力量正在集结，以支持和推动政策变化。最有力的倡导来自澳大利亚联邦银行CEO马特-科曼（Matt Comyn），他代表约80万名股东和1600万客户。

几年前，在金融丑闻时代，甚至联盟党议员也把银行CEO在其委员会面前的露面当作血腥的运动。

今天，人们的情绪更加融洽，这可能就是为什么科米恩选择利用上周在自由党人蒂姆-威尔逊的经济委员会上的亮相，主张采取 “适度措施 “来减缓房地产价格–很快。

“我们认为重要的是采取一些适度的步骤，宜早不宜迟，以消除住房市场的一些热量，”科明说。

“在市场加速时采取行动与采取干预措施试图避免过多的加速要难得多。”

这一建议在同一天得到了澳新银行集团CEOShayne Elliott的赞同，他告诉威尔逊：”当你看到像我们在住房方面看到的价格上涨时，总是要谨慎行事。”

每个人都知道，澳大利亚正在经历一场时间上很奇怪的房地产繁荣。首府城市的房价上涨了13%至25%，花旗银行将此描述为 “自20世纪80年代末以来最急剧的住房价格融化之一”。

什么，或是否有必要作出官方回应，是另一个问题。特别是在一个70%的人拥有全部或部分住房的国家。

科米恩的到来。

一位消息人士说，这两个人最近就科明对住房市场的担忧以及向高风险贷款的转变进行了详细交谈。

在委员会听证会几天后，弗莱登伯格告诉AFR的经济编辑约翰-基奥，负责监管银行的澳大利亚审慎监管局可能不得不遏制住房贷款。

这一声明给整个房地产行业带来了震荡的恐惧。

“弗莱登伯格说：”谨慎的目标和及时的调整有时是必要的。

科明的论点的优势在于其对自我利益的否定。限制银行的贷款能力以阻止富有的房主变得更富有，听起来是一个值得追求的目标。

据认识他的人说，科明可能也是大银行CEO中最利他的人。他认为联邦银行对国家和股东都有责任，他准备分配资本以帮助推动经济发展。

不过，推动这一变化的因素更为复杂。

如果没有相应的财富增长，房地产价格的上涨会伤害联邦和其他大银行。根据旨在减少自己和客户风险的贷款规则，价格上涨会将银行挤出市场。

Comyn的理想住房抵押人是一对拥有15%至20%存款的夫妇，他们以3至5倍的债务收入比（DTI）向他的银行贷款。

由于房地产价格如此之高，住房贷款的增长市场是6％以上的DTI，这是愿意并能够承担更大风险的非银行的游乐场。

APRA说，在2021年前三个月，债务收入比为6及以上的贷款所占比例从上年同期的16%增加到19%。

澳新银行就承认，它今年已经失去了市场份额。通过帮助限制房价上涨，Comyn保护联邦银行免受竞争。

在上周五与澳大利亚储备银行讨论后，APRA表示，它计划在未来几个月内发表一份关于 “宏观审慎政策 “的文件，这是控制银行贷款规模的正式名称。

周三，弗莱登伯格再次主张进行官方干预。为了在政治上保护自己，他小心翼翼地强调，很少有房产买家会受到影响，这不是他的决定。

“他说：”现在做一些事情意味着以后需要的东西更少。

这两种说法似乎都是虚情假意。尽管每年有一小部分房产被售出，但整个市场的价值是由那些被售出的房产来决定的。价格增长的放缓或停止将影响所有房产的价值。

至于弗莱登伯格对责任的推卸，他不会在他的投资组合中倡导一项他不想要的政策。

为了公平起见，弗莱登伯格和科米恩有充分的理由采取行动。

澳大利亚昂贵的房屋对后代构成了负担。也有潜在的经济威胁，因为如此多的财富都集中在房地产上。如果利率上升，许多拥有大量房贷的业主将面临财务风险。

不过，还有其他方法可以缓解价格上升的压力。

悉尼自由党议员Jason Falinski本周主张采取明显的解决方案，即提供更多土地。他写道：”在悉尼的35个议会地区中，只有一个地区正在实现其住房目标。

还有支持住房市场的慷慨的税收减免。但即使是Jacinda Ardern的工党政府也不愿意对新西兰的房产征收资本收益税，因为新西兰的房价比澳大利亚更加失控。