是时候加固房子以抵御未来的冲击了

不断上涨的房价和快速的住房贷款增长已经达到了这样一个临界点，以至于澳大利亚联邦银行和澳新银行的CEO上周采取了罕见的措施，敦促监管机构帮助冷却市场。

通常情况下，银行家们要求得到更多的监管，就像火鸡为圣诞节投票。但是，在过去的12个月里，全国房价已经飙升了近20%，这已经不能被忽视了。

监管机构周三证实，他们正在制定 “宏观审慎 “干预措施，澳大利亚审慎监管局将在未来几个月内公布备选方案。对债务与收入的借贷限制是最有可能的结果。

较高的房地产价格本身并没有让APRA和澳大利亚储备银行过度担忧。金融监管机构或银行的工作不是针对住房负担能力，这主要是一个财富分配问题，由民主选举的政府通过税收、规划和分区规则来解决。

尽管如此，借款人积累的额外债务和住房信贷的增长速度是家庭收入的两倍，这都存在经济风险。

监管机构和银行有责任确保金融系统和经济的稳定。

几个月前，当悉尼和墨尔本进入大流行的封锁状态时，经济和住房市场有太多的不确定性，监管机构无法认真考虑进行干预。

有人说可能出现双底衰退和大规模失业。

但现在，随着新州和维州的经济即将重新开放，房价飙升，而且国际边界可能重新开放，将增加回国移民的住房需求，下行风险已经消散。

监管机构没有那么多理由去谨慎和等待。

尽管如此，这与2014年至2018年之间的情况不同，当时APRA对猖獗的投资者贷款和只付利息的贷款进行了限制。

那时，银行信贷质量标准已经恶化，对经济和金融系统构成了风险。

今天，监管机构认为银行保持了审慎的贷款标准。

对投资者的贷款最近已经超过了第一套住房的买家，在去年少女买家的强劲表现之后。但是，投资者贷款并没有失去控制。

在短期内，监管机构和银行不认为住房贷款市场会带来风险。

相反，监管机构希望为潜在的中期冲击购买保险，如利率上升或经济衰退。

家庭更容易受到未来冲击的影响。

更多客户的借款额度接近他们的最高限额。风险在于，随着更多的人在资产负债表上做文章，未来的冲击可能会被高额的住房债务所放大。

如果经济下滑，工人失去工作或工作时间，财务压力大的家庭会削减开支。这将进一步损害企业、收入和就业，加剧未来的经济衰退。

RBA表示，它预计在2024年之前不会加息，直到通胀率可持续地处于2-3%的目标范围。

然而，最近全球通胀上升，能源价格冲击和债券收益率上升，突出了未来借贷成本的路径是如何的不确定。

许多以低于2%的固定房贷利率借款的购房者将在三或四年内面临更高的利率。

商业银行将支付更高的再融资成本，以取代RBA三年期定期融资机制的超级廉价的0.

为了更好地理解APRA的框架，APRA主席Wayne Byres在3月份的AFR银行业峰会上的讲话很有启发。

Byres提出了APRA正在监控的四种住房信贷风险。

其中三个风险与以前的趋势几乎没有变化；投资者贷款、只付利息的贷款和高贷款与估值的借款。它们相对较低且稳定。

一个加速的风险指标是高债务与收入比率的贷款。

债务至少超过收入六倍的新住宅房贷从一年前的16%跃升至6月份的22%，创下了历史记录。

因为利率非常低，人们可以负担得起更多的贷款。

住房信贷的增长率约为7%，随着新的住房承诺，可能达到10%，大约是家庭收入增长的两倍。

RBA行长Philip Lowe表示，如果住房信贷的增长速度持续超过收入，他将感到担忧，特别是因为家庭债务已经很高。

理想情况下，银行会在没有监管干预的情况下就此采取行动。

但他们面临着典型的 “囚徒困境 “和先动的竞争劣势。

澳大利亚联邦银行在6月自愿将利率下限从5.1%提高到5.25%，以评估人们在利率上升时的还款能力。但其他银行并没有跟进。

正如一位资深银行家所说，银行一般会直接进入监管的极限，并不倾向于将客户输给竞争对手。

澳新银行和Westpac因失去房贷市场份额而受到股东的压力，部分原因是它们的住房贷款处理技术和流程比CBA的慢。

因此，最近RBA和APRA对市场进行的微妙的 “呵斥”，警告在低利率世界中过度借贷的风险，效果不大。

归根结底，银行家们更希望监管机构制定一致的房屋贷款规则，而不是走在队伍前面。

CBA的Matt Comyn表示，他倾向于采取适度的早期措施，以避免风险发酵过久，以后可能需要更激烈的干预。

上次APRA打击投资者和只付利息的贷款时，悉尼的房价下跌了约15%，墨尔本的房价下跌了10%。

APRA设计了一个安全着陆。但是，家庭财富的下降确实导致消费者削减了对汽车和家具等可支配项目的支出，其程度超过了RBA的预期。

随着联邦选举的到来，收紧债务与收入的规则以防止未来的冲击将需要一个巧妙的方法。