上市开发商的宏观审慎细节中的魔鬼

经济学家Shane Oliver表示，与四年前监管机构推动的上一轮以投资者为重点的抑制措施相比，该国的上市开发商受任何新的贷款控制措施的影响都会较小。

宏观审慎控制始于2014年底，对投资贷款的增长设定了10%的 “速度限制”，两年后又通过对只付利息的房贷设定上限等措施予以加强，削减了投资者的借贷，并为飞速发展的住房市场减了温。

但是，尽管该国最大的开发商–或其游说团体–在实施这些政策之前表示了担忧，他们在这一事件中基本没有受到影响。

“它们没有导致重大问题，”AMP Capital首席经济学家和投资战略主管奥利弗博士周二告诉AFR。

“它们确实导致了当时房地产价格的下降。独立的房屋价格下降比Unit价格下降更多。”

宏观审慎政策会对开发商产生巨大的影响，财长Josh Frydenberg的评论–首先由AFR报道–他支持打击高风险的高负债住房贷款，提出了这是否会影响开发商的问题。

“这主要会影响到自住者，”奥利弗博士说。

“他们在暗指这个问题，6月份的贷款有20%以上是给债务收入比超过6倍的人。”

奥利弗博士说，真正的效果将取决于任何新控制措施的条件，以及它们适用于哪一类借款人。

“奥利弗博士说：”如果它适用于首次置业者，它可能会挤压首次置业者，但它也可能会挤压换购市场。

他说，低收入买家更有可能受到债务收入比例限制的影响。

“奥利弗博士说：”这可能对大众市场影响更大。

“这将表明，有一些开发商可能会被卷入其中。”

瞄准更多更实惠的住房市场的一个开发商是Stockland，它将一半以上的住房卖给首次置业者。对其位于澳大利亚东海岸城市边缘的住房的需求也在增长，因为大流行病促使越来越多的客户在更远的地方购买更大的住房。

Stockland说，有针对性的宏观审慎措施可以改善住房可负担性，但警告说不要采取可能减少新供应的行动。

“住房供应仍然是影响住房供应和可负担性的一个重要杠杆，”一位女发言人说。

“这是一个通过COVID-19大流行而加速的问题，移民停滞不前，人口适度增长。作为一个国家，我们有一个一代人一次的机会来弥补所有城市中心多年的供应不足。”

APN地产集团的房地产证券主管Pete Morrissey说，开发商也可能受到更广泛的住房市场放缓的影响，这种放缓会削减预售。

“这是一个供求关系，把市场的热度带出来，如果需求减少，到时候可能会对他们的预售量产生影响，”莫里西先生说。

“但要量化这将是非常困难的。其他因素也可能在这期间发挥作用。”