澳洲主流银行观点：更严格的住房贷款规则应扩大到非银机构

银行希望任何冷却住房市场的新贷款规则也适用于非银行，根据2017年赋予澳大利亚审慎监管局的权力，以确保其能够阻止影子银行破坏金融系统的稳定。

主要贷款机构正在分析各种宏观审慎工具的影响，这些工具可以用来遏制房屋贷款，此前财长Josh Frydenberg周二在AFR上说，为防止金融系统中的风险积累，”谨慎的目标和及时调整有时是必要的”。

Westpac表示，它支持创造一个稳定的住房市场的措施，包括 “适当的贷款政策”，但更严厉的规则也必须适用于非银行。

Westpac消费者和商业银行业务CEO克里斯-德布鲁恩说：”重要的是，任何宏观审慎监管都要平等地适用于整个金融服务部门，包括受监管和不受监管的部门”。

“否则，资本将进入不受监管的部门，为需求提供资金。”

其他银行支持这一观点。联邦银行CEOMatt Comyn上周表示，他喜欢的宏观审慎干预方法–APRA对贷款评估的利率进行标准化，即所谓的 “可可负担性下限”–也可以在APRA监管的银行之外适用。

他对一个议会委员会说：”它非常透明，而且非常容易实施，你可以把它应用于银行和非银行机构。”

鉴于非银行部门对APRA新权力的反对意见，任何用新贷款规则捕获非银行的举动都可能遭到该部门的反对。政府的理由是，它填补了一个 “潜在的破坏APRA促进金融稳定能力的空白，因为APRA已经限制或禁止的ADIs[授权接受存款机构]的贷款行为可能继续被非ADI贷款机构所追求”。

但包括Pepper、Liberty、Resimac和Firstmac在内的非银行贷款机构告诉财政部，他们为经常被大银行忽视的借款人提供服务，包括自雇人士、蓝领工人和移民家庭，因此为澳大利亚更广泛的人口提供了获得信贷的机会。

银行认为宏观审慎工具是钝器。de Bruin先生说，”需要仔细考虑首次置业者，以避免出现意想不到的后果”，他呼吁任何新的监管都要考虑首次置业者通常以较高的贷款与价值比率（LVR）借款。LVR上限是监管机构可用的工具之一，并已在新西兰部署。

银行家们担心，LVR和借贷收入比(DTI)的限制可能最终会把第一套住房的买家挡在价格昂贵的悉尼和墨尔本市场之外。投资者借款人在高LVR和DTI等级中的比例也过高，因为他们通常寻求尽可能多的借款，以获得负资产负债率税收优惠的好处，但通常被认为比自住者有更好的信用风险。

银行的首选干预方法是收紧贷款可负担性测试。但是，为了产生影响，除了收紧 “最低 “利率外，APRA还需要提高放在现有利率之上的 “缓冲”，Comyn先生上周说这应该是监管机构的重点。

这是因为APRA要求银行根据最低利率（由每家银行确定）或现有利率加上2.5%的缓冲区（以较高者为准）来评估客户的还款能力。大多数投资者借款人的评估是使用缓冲而非最低利率，CBA在6月表示，它预计只有约1.3%的新住房贷款申请会被其最低利率增加0.15%至5.25%所覆盖。

另一个复杂的问题是，银行使用固定利率贷款的 “恢复利率 “来衡量可负担性，这往往大大高于固定利率，目前低于2%，RateCity解释说。例如，CBA的1.99%的两年期固定利率为3.85%，用于支付本金和利息的自住者，因此，可负担性检查的利率为6.35%（恢复利率加上2.5%的缓冲），高于5.25%的最低利率。

澳大利亚国民银行负责房屋所有权的执行官Andy Kerr说，在整个大流行病期间，客户一直 “在他们能够负担的费用和他们实际借贷的费用之间保持强大和一致的缓冲”，”现有的监管机制已经到位，在对未来压力和负债的担忧中管理服务能力”。

其他潜在的宏观审慎工具–例如限制向DTI水平超过一定水平的客户提供的新贷款额度，例如6倍–也有可能使首次置业者更难进入市场，因为年长的借款人可以利用抵消账户来达到任何限制。此外，目前还不清楚在界定比率中的收入时，如何对某些类型的收入进行折扣。

无论选择哪种工具，都将对房地产市场产生巨大影响。”RateCity的研究总监Sally Tindall说：”在银行业皇家委员会成立之前和成立期间，银行收紧了其可负担性测试的螺丝，住房市场急剧下降。”两年后，APRA取消了其可负担性测试的底线，同时RBA进行了一系列的现金利率削减，住房市场重新焕发了活力。

“对高债务与收入比率实施上限，并取消可负担性下限，将限制一些人的借贷金额。然而，这也将有助于保护这些人不至于过度膨胀。”