投资者受房地产债务打击的影响最严重

分析师说，收紧债务与收入比的抵押贷款规则以冷却房地产市场，将主要打击投资者，但除非有优惠措施，否则昂贵的悉尼和墨尔本的一些首次购房者可能会受到影响。

AFR周二披露，财长乔希-弗莱登伯格支持独立金融监管机构正在进行的工作，以可能打击不断上升的债务收入比，这种趋势因超低的房贷利率而加剧了。

根据澳大利亚审慎监管局的数据，债务至少超过收入六倍的新住宅房贷在6月季度从一年前的16%跃升至创纪录的22%。

“这是一个非常陡峭的跳跃，因为房价加速上涨，”APRA的前信贷主管、现在Rhizome咨询公司的执行董事威尔-彼得森说。

“债务对收入的限制可以消除一些热量，并产生更持久的影响。

“这样的措施将影响更多的杠杆投资者，而不是没有投资物业的自住者。”

另一位分析师说，债务收入比限制将是阻止投资者购买多处房产的一种后门方式，即防止他们利用资产估值上升来降低贷款估值比率，并借入更多资金。

新西兰储备银行在6月被授权对贷款施加债务与收入的限制，以冷却激增的房地产价格。新西兰的住房和银行市场与澳大利亚相似。

新西兰皇家银行分析说，在新西兰，债务收入比为6的上限将使不到2%的首次购房者或其他自住者完全无法购房，一些人将被迫减少贷款并购买价格较低的房屋。

相比之下，大约10%的猕猴桃投资者无法购买，还有5%的人借款较少。

APRA没有公布自住者与投资者的债务与收入比率的细目。

虽然债务收入比限制将主要打击投资者，但在悉尼和墨尔本等昂贵的市场上，一些首次置业者和其他自住者可能会受到影响。

分析师说，APRA可以选择的方案是为首次购房者和低价值房产提供豁免或优惠，或为更昂贵的地区提供基于地理的规则。

然而，APRA历来倾向于避免规则制定的复杂性，以避免额外的繁文缛节和打开可被利用的漏洞。

“彼得森先生说：”APRA通常希望尽可能的简单，并使用银行已经收集的数据。

他说，澳大利亚储备银行不打算提高利率来冷却房地产贷款，因此APRA面临的干预压力正在增加。

近几个月来，住房信贷的年化增长率约为7%，是收入增长率的两倍多，RBA已经注意到这一趋势。

杰富瑞集团银行业分析师布莱恩-约翰逊表示，他对财长在独立监管机构APRA可能宣布之前发出潜在的宏观审慎措施的信号感到惊讶。

约翰逊先生说，超低利率助长了房价 “泡沫”，当商业银行从RBA获得廉价的0.1%贷款再融资，以及三四年后利率上升时，这种泡沫可能会暴露出来。

“宏观审慎不是为了解决现在的问题，而是为了阻止未来的问题，”约翰逊先生说。

“那些以低于2%的固定利率借款的人，将在利率可能高得多的地方进行再融资。”

影子财务主管Jim Chalmers说。”工党支持监管机构研究如何确保住房的资金流动是可持续的和适当的。这些工具在住房市场上有一个重要的潜在作用。”

最近几个月，投资者的住房贷款已经超过了首套房买家，但投资者贷款仍然远远低于2014年至2017年期间的水平，当时APRA专门打击了投资者和纯利息贷款。

蓝石房屋贷款公司顾问经济学家安德鲁-威尔逊(Andrew Wilson)拒绝了干预措施的必要性，因为这将打击投资者。

“对牛市中借款人可能过度借贷的担忧并没有得到当前数据的支持，这些数据显示，尽管最近经济形势动荡，但房贷拖欠和违约的水平仍然很低，并反映出金融机构保持了严格的贷款条件。”

澳大利亚联邦银行在6月自愿将利率 “缓冲 “从5.1%提高到5.25%，以评估人们在利率上升时的还款能力。

其他银行没有跟进，导致CBA和ANZ的CEO呼吁监管机构采取行动以减少风险。

一位匿名的银行分析师说，银行和借款人可能会 “伪造 “可负担性下限，因此债务与收入的衡量标准会更加稳健。

如果一家银行假设利率可负担性下限较高，它也可以假设工资增长会更高。利率和工资往往是相互配合的。

“分析师说：”债务收入比测试更难伪造。

“这是非常有效的，[APRA主席]Wayne Byres多年来一直在谈论对超过6倍的非常高的DTI[债务与收入]设定上限的可能性。”

在目前的环境下，向APRA开放的其他工具将不那么有效。

彼得森先生说，提高利率下限会影响到所有借款人，但对住房信贷不会产生有意义的影响。

他说，在房地产价格上涨时，收紧贷款与估值比率规则的效果会比较差，而且会伤害到首套房买家。