COVID提供了一个关于房价理论的真实实验,以及是什么让拥有房屋的人无法负担

COVID提供了一个关于房价理论的真实实验,以及是什么让拥有房屋的人无法负担

去年3月,澳大利亚的国际边界被猛烈关闭。

这个决定不是没有道理的,但它有巨大的经济影响。

雇主无法再获得他们所依赖的稳定的技术和非技术工人,大学无法引进国际学生,住房部门的预测也很暗淡。



公众号:澳洲财经 (FinanceAus)



多年来,许多经济学家(政府内部和外部)的传统智慧是,人口增长至少是房价上涨的一个重要力量。

但是,当移民的水龙头被关闭后,虽然一些地区的房地产价格最初出现下滑,但现在却在轰动。

关闭国际边界是经济学家们只用电子表格进行的那种实验,从未指望它真的发生。

其结果令一些人感到惊讶,并让许多人质疑是否学到了正确的教训。

毋庸置疑,影响房产价格的因素有很多,租金也是如此。

经济学家和政策制定者的问题一直围绕着哪些影响最强,以及如果需要控制价格,哪些可以调整。

来自格拉坦研究所的布伦丹-科茨认为,一个关键的影响因素赢得了今天的胜利。

“他说:”我在COVID开始时说过,我们即将发现什么对房价更重要:利率,或潜在的需求或供应。

“而且我认为我们已经被证明,利率更重要。”

在大流行病出现之前,利率已经很低了。现在甚至更低,RBA将现金利率维持在0.1%。

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它不打算在2024年之前加息,尽管金融市场的一些人不相信它会等那么久。

科茨先生认为,虽然廉价的融资正在推动买家进入市场,但提高利率不会解决住房的可负担性。

“这是一个非常聪明的举动,因为如果你有数十万澳大利亚人失业,没有人的工资增长,那么拥有更便宜的住房就没有多大意义,这将是一个后果。”

这给政策制定者留下了一个难题:如果不能拉动住房可负担性方面的最大杠杆,那么还剩下什么?

当被问及住房负担能力的最大问题是什么时,自由党议员Jason Falinski认为这其实是很明显的。

“缺乏供应,这很简单,”他说。

法林斯基先生目前正在主持议会对住房负担能力的调查,但他说他对需要解决的问题有清晰的认识。

“这并不是说我们在澳大利亚没有足够的土地,”他说。

“不是我们赚的钱不够多,因为我们有一些世界上最高的平均周收入。

Falinski先生提到的规划条例几乎完全由州和地方政府处理。

在促进供应的工作之外,如管理国家住房金融和投资公司,联邦政府几乎没有发挥什么作用。

悉尼大学的城市规划师Nicole Gurran说,如果调查是沿着供应的道路前进,那么它的方向就是错误的。

“她说:”我经常想,’我希望它是那么简单’。

“因为如果这么简单,拥有一个自由的规划制度,仅仅希望私营部门建造更多的房产,甚至在价格缓和或下降的时候–如果这么简单,我们现在就已经解决了这个问题。”

Gurran博士指出,国际边界的关闭,以及由此产生的住房供应过剩的预测,都证明供应不是问题。

她说,简单地放宽规划法的一个关键问题是,澳大利亚绝大部分的住房建设是由私营部门承担的,当价格强劲时,他们最有动力建造更多的房子。

“她说:”问题不在于我们对新的供应有监管限制,而在于澳大利亚的新住房供应主要由私人市场提供……他们只会在利润增加时增加新的供应。

她认为,如果要使住房更容易负担,需要打破新的住房供应和永远增长的房价之间的关系。

“我们需要把自己从私营部门的住房市场驱动力中解脱出来,转向关注住房系统中满足住房需求的部门,这就是社会和可负担住房。”

两次联邦选举都是以住房负担能力为核心问题进行的。

工党曾两次主张取消现有房屋的负资产负债率,并调整资本利得税规则,以帮助首次置业者。

而两次都没有成功–导致它现在放弃了这项政策。

经济学家Saul Eslake认为这是个问题,因为两者都是任何解决方案的一部分。

“他说:”我希望我们能就需求方面进行诚实的对话。

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“非常令人失望的是,工党在一项政策上化为乌有,他们把这项政策带到了两次选举中,其中一次他们几乎赢了。”

Eslake先生强调了新西兰在负资产负债率和资本利得税方面的全面变化。

“他说:”值得注意的是,新西兰的天并没有塌下来,就像与房地产有关的利益集团和联盟经常预测的那样,每当在塔斯曼岛这边的谈话中提到这个话题时,就会出现这种情况。

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新的住房负担能力调查的职权范围包括各级政府的 “当前税收、收费和监管设置的影响”。

Falinksi先生说,虽然他很乐意进行对话,但现在是时候让争论继续下去了。

“他说:”提出需求方论点的人基本上是在说,有一群澳大利亚人不应该被允许拥有自己的住房。

“他们要怎么做,就是减少税收优惠,减少帮助首次购房者进入市场的政府项目,增加税收,提高利率–这当然是一个答案。

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不过,Eslake先生质疑,政治是否真的在引导关于住房可负担性的对话。

“他说:”有1100万澳大利亚人至少拥有一处房产,其中至少有200万人拥有一处以上的房产。

“而这1100万澳大利亚人最不希望任何政府做的事情是减缓房地产价格增长速度的事情。”

据统计,在过去20年里,澳大利亚至少有五次由联邦领导的住房负担能力调查。

Eslake先生–以及其他许多人–并不抱有希望从这一事件中得到快速、简单的解决。

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