财长发出遏制住房贷款的信号,五分之一借款人贷款超过其收入的六倍

财政部长乔·弗莱登伯格(Josh Frydenberg)已经为监管机构打击高负债住房贷款开了绿灯,以减少创纪录的低利率和飙升的房地产价格带来的金融风险。

金融监管机构正在制定计划,可能会打击新借款人中高债务收入比(DTI)的跳升,这种趋势因超低的抵押贷款利率使购房者能够借到更多金额而加剧。

超过五分之一的购房者现在的借款超过其收入的六倍,如果利率跳升或人们失去工作,就会产生严重的金融风险。



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根据澳大利亚审慎监管局的数据,债务至少超过收入六倍的新住宅抵押贷款的数量从一年前的16%跃升至6月季度的22%。

虽然监管机构不会针对房价或负担能力,但债务收入比(DTI)是他们正在审查的一个关键基准,并可能应用所谓的 “宏观审慎 “工具。

Frydenberg 告诉AFR,低利率促进了澳大利亚和海外住房市场的强劲增长。

他说:”与上一个住房周期相比,这个住房周期的一个积极特点是,进入市场的首次购房者和自住者的比例更高。

“随着澳大利亚经济完全具备随着限制的放松而强劲复苏的条件,不断评估我们的宏观审慎设置的适当性是很重要的。

“我们必须注意信贷和收入增长之间的平衡,以防止金融系统未来风险的积聚。

“谨慎的目标和及时的调整有时是必要的。

“APRA有一系列的工具可以用来实现这一结果。

弗莱登伯格先生在上周五的金融监管机构理事会的季度会议上谈到了这个问题。

CFR由澳大利亚储备银行行长Philip Lowe担任主席,其他成员是APRA、澳大利亚证券和投资委员会以及财政部的负责人。

随着更多贷款数据的出现和监管机构对潜在措施的微调,尚未作出任何决定,任何宣布的打击措施可能仍需数周或数月时间。

在财长发出这一呼吁之前,国际货币基金组织、澳大利亚联邦银行和澳新银行上周都呼吁监管机构实施更严格的贷款限制,以减少来自火热的房地产市场的风险。

监管机构面临着一个棘手的平衡行为,以避免不适当地伤害到第一套住房的买家。

最近几个月,投资者的住房贷款已经超过了第一套住房买家,但投资者贷款仍然远远低于2014年至2017年期间APRA打击投资者和纯利息贷款时的水平。

这些同样的措施不太可能重复,现在债务与收入的比例上升是一个强有力的关注领域。

投资者的债务与收入比往往高于自住者,因为投资者往往有多处房产,包括他们居住的房屋。

新西兰储备银行最近被赋予了限制高债务收入比(DTI)的新权力,但在政府的指示下,它的目标是投资者,而不是首次置业者

新西兰央行发现,6或7的DTI限制将 “对首次置业者影响不大,但会对投资者产生重大影响”。

最大的房屋贷款机构澳大利亚联邦银行在6月将利率 “缓冲 “从5.1%提高到5.25%,以评估人们在利率上升时的还款能力。

CEOMatt Comyn上周建议监管机构应迫使其他银行跟进。

“Comyn先生说:”我们认为,尽早采取一些适度的措施,以消除住房市场的一些热度,将是非常重要的。

APRA和RBA已经明确表示,解决房价或负担能力不是他们的工作,但如果房屋贷款对金融系统或经济构成风险,他们被授权采取行动。

总体而言,最近几个月住房信贷的年化增长率约为7%,是收入增长率的两倍多。

RBA负责金融系统的助理行长Michele Bullock上周表示,住房市场的强劲对经济来说是积极的,是货币政策通过住房建设、房屋装修和购买家庭用品支持经济的重要渠道。

“她说:”然而,虽然澳大利亚的家庭债务与收入之比近年来没有太大增长,但无论从历史上还是相对于其他国家来说,都处于一个较高的水平。

“因此,信贷的持续强劲增长超过收入增长,可能会导致银行和家庭资产负债表的脆弱性的形成。”

APRA主席Wayne Byres在3月份的AFR银行业峰会上说,”有迹象表明住房信贷增长正在回升,并可能在可预见的未来超过收入增长”。

金融监管机构理事会将于周三发布其季度声明,不过预计不会宣布任何宏观审慎措施。

国际货币基金组织对澳大利亚经济的半年度检查提出了对住房负担能力问题和金融脆弱性上升的可能性的担忧。

国际货币基金组织指出:”需要进行结构性改革以促进住房供应,并为低收入家庭提供有针对性的支持,以提高住房可负担性。应收紧宏观审慎政策,以应对逐渐上升的金融稳定风险。

财长发出遏制住房贷款的信号,五分之一借款人贷款超过其收入的六倍

“虽然住房价格的飙升主要是由自住者利用低抵押贷款利率和财政支持计划推动的,但在家庭债务升高的情况下,高债务与收入的抵押贷款正在上升,投资者的需求也开始从低水平增加。”

“应密切监测贷款标准,并采用宏观审慎的措施来解决初期的风险。

“备选方案包括增加利息偿付能力缓冲,并对债务收入比和贷款价值比制定组合限制。”

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