什么是开发融资？
房地产开发融资（也称为"建筑融资"或"开发融资"）是一种帮助建造多个住宅或商业房产的融资形式。这种形式的融资可以通过澳大利亚的银行、非银行和私人贷款机构获得。
什么是总实现价值（GRV）？
GRV（总实现价值）是房地产开发项目的"完工"价值。这是许多银行和开发融资提供者常用的术语，用于确定他们可以提供多少借款。大多数银行会根据 GRV（不包括 GST）提供资金。
什么是总开发成本（TDC）？
TDC（总开发成本）是购买开发场地、获得 DA、建设（包括应急费用）、营销、销售以及利息和持有成本的所有费用的总和。TDC 代表完成一个项目所涉及的所有成本。
为什么使用银行进行开发融资？
在大多数情况下，如果您想建造一栋单元楼或联排别墅，就需要房地产开发融资。在过去，获得这些资金的唯一方法是去当地的银行。
所以你需要去看看 ANZ、NAB、CBA、Westpac、St George、Adelaide Bank、Suncorp 或任何一家小型银行，并要求他们提供资金。
银行会告诉您需要多少预售、最大 TDC（总开发成本）和 GRV（总实现价值），然后您就会离开。
最近，银行的预售门槛越来越高。
例如，一家大型银行可能希望在预售中看到 50% 的债务覆盖率，但只会扩展到 70% 的 TDC。换句话说，开发商需要展示 400 万澳元的预售，以偿还银行给他们的 800 万澳元债务。
在低迷的房地产市场中，要达到这样的预售水平，对开发商来说是非常具有挑战性的。
为什么使用非银行贷款机构进行开发融资？
过去几年，非银行贷款机构已发展到房地产开发融资领域，因为主要银行的做法变得更加保守。
所以您可以去看看 La Trobe Financial 或 Trilogy Funds，他们可能会说您可以在没有预售（或门槛更低）的情况下开始开发，您就可以开始了。
这些贷款机构通常有一个来自个人投资者、自我管理的退休人员或大型投资公司的资金池。
使用非银行贷款机构的另一个优势是他们将提供更高的 TDC，在某些情况下高达 85%。
这意味着与银行相比，您需要的房产净值要少得多。
但有没有其他方法可以减少房产净值或存款呢?
为什么使用私人贷款机构进行开发融资？
私人贷款机构在预售和增加杠杆方面都提供了最大的灵活性。
这包括 Mezzanine Funds，或有时称为 Stretch Senior Debt。
有些私人贷款机构会贷出高达 TDC 90% 的贷款，他们仍然希望在那里看到一些钱……
私人贷款机构通常自己为贷款提供资金，因此在估值、工料测量师报告甚至有时还有董事担保方面最为灵活。
……但这种灵活性通常会带来更高的成本。
使用私人贷款机构获得建筑贷款是最昂贵的融资选择。
银行融资（高级贷款机构）
对于银行而言，您过去的开发经验可以产生很大的不同。
如果这是您的第一个开发项目，银行会比您的第 20 个开发项目需要更多的信息。但是，经验只是银行如何评估您的融资请求的因素之一。
我可以借多少钱？
- 多住宅开发： 贷款最高可达总开发成本（TDC）的 75%，或高达完工时价值的 65%，或不含 GST 的总实现价值（GRV）。
- 商业地产开发： 贷款最高可达总开发成本（TDC）的 60%，或高达实现总价值（GRV）的 55%（不含 GST）。
- 最高融资额度：最高 1 亿澳元。
- 最长期限：最长 36 个月。
- 还款来源： 利息可以资本化。
- 利息/费用：视具体情况而定，大致为 0.30-0.50% 的设立费和 5.50%-7.50% 的年利率。
- 预售：200 万澳元以下的贷款，视具体情况而定。超过 200 万澳元，50-120% 的债务覆盖。
- 剩余房产净值借贷：视情况而定，取决于地点和赞助商。
不同的银行有不同的利率结构。有些会收取额度费，有些会收取全额费用。
用什么作为担保？
- 正在建造的房地产的第一抵押权
- 一份关于您与担保财产有关的所有权利的一般担保协议 (GSA)，以及持有的所有相关预售存款（这意味着贷款机构将您的预售视为他们的担保）
- 全额追索权的董事及股东保证
- 开发商、银行和建筑商之间的三方协议
他们的贷款标准是什么？
如上所述，在与银行融资合作时，您过去作为开发人员的经验是关键。
银行将要审查您的项目历史、您的资产和负债、了解您的营销项目经验、您与谁合作、您正在考虑建造的Suburbs以及最重要的是您将使用哪个建造商来建造该开发项目。
银行可能希望探索的因素还有很多。
银行对谁有用？
银行非常适合大型项目，资金需求超过 500 万澳元的项目，以及那些已经实现强劲预售的项目。
银行提供最便宜的资金，因为与非银行或私人贷款机构相比，它们承担的风险最小。
非银行选项
非银行机构和专业发展资助者并不那么关心你的经历。他们更多地将开发融资视为传统的资产贷款。
虽然非银行机构确实希望确保您有足够的资金来完成开发，但他们更关心的是项目本身，而不是您作为房地产开发商的经验。
我可以借多少钱？
- 多住宅开发： 贷款最高可达总开发成本（TDC）的 85%，或高达完工价值的 70%（不包括 GST）。
- 最高融资额度：最高 1500 万澳元。
- 最长期限：最长 18 个月。
- 还款来源： 利息可以资本化。
- 利息/费用：视具体情况而定，大致为 1.50-2.50% 的设立费和 9.95%-11.95% 的年利率。
- 预售：贷款低于 800 万澳元，无预售。超过 800 万澳元，视情况而定。
- 剩余房产净值借贷：是的，LVR 取决于地点和赞助商。
不同的专业开发贷款机构有不同的利率结构，可以根据您的情况和项目本身进行协商。
用什么作为担保？
- 正在建造的房地产的第一抵押权
- 有限追索权的董事担保
- 可以就您与担保财产相关的所有权利以及持有的所有相关预售押金协商有限的一般担保协议 (GSA)
- 对网站上持有的任何和所有知识产权的全部权利和设计
- 开发商、银行和建筑商之间的三方协议
他们的贷款标准是什么？
如上所述，您作为房地产开发商的经验与专业开发资助者无关。他们单独评估每个项目，考察房产本身、它所在的Suburbs，以及如果出现问题它的可售性如何。
这样做的好处有两个：
1）非银行贷款机构不需要仔细查看您的财务状况，作为一个开发商，您的财务状况可能在一年内看起来很好，而在下一年，当您启动另一个项目时，就不那么好了。
2）如果您有一个非常好的开发项目，在一个理想的Suburbs，很难进行预售，他们可以更灵活地进行预售。
例如，如果您要在 Bondi 建造 20 个针对自住者的单元楼，就很难进行预售，而在 Albion 建造 30 个投资级别的单元楼则不同。
银行会采取一刀切的做法，非银行和专业开发贷款机构可以提供更大的灵活性和理解力。
非银行机构适合哪些人？
非银行的专业开发贷款机构非常适合中小型项目。我们发现最合适的规模是 25-30 套单元楼或联排别墅。
不需要预售意味着您可以更快地启动您的项目，并且可能会以更高的价格出售，因为您不需要依赖昂贵的投资渠道来进行销售。
私人贷款
由于所涉及的成本较高，使用私人贷款进行整个房地产开发的情况较少见。
利率通常从每年 16% 开始，如果是 Mezzanine 贷款，则从 20% 开始。
出于这个原因，Mezzanine 和 Stretched 贷款通常位于高级银行或专业开发贷款机构之后，作为第二房贷。私人贷款机构比第一抵押人承担更大的风险，因此对增加的风险收取费用。
这也可以作为优先股权（Pref）的结构，不涉及第二抵押，但可能涉及利润份额。这样做的好处是，您可以投入更少的资金，或在项目完成前撤回您的资金，以进入下一个开发项目。
我可以借多少钱？
- 多住宅开发： 贷款最高可达完工价值的 80%，不包括 GST，或高达 90% 的 TDC。
- 最高融资额度：根据申请。
- 最长期限：最长 24 个月。
- 还款来源： 利息可以资本化。
- 利息/费用： 根据申请，一般为 2.00-5.00% 的设立费和 > 16% 的年利率。
- 预售：根据申请，一般没有预售。
- 剩余房产净值借贷：视情况而定，取决于地点和赞助商。
Senior Stretch Finance：最后一种私人贷款选择
还有一些其他常见的私人贷款类型，包括 Senior Stretch funding 和 Land Bank funding。
有了 Senior Stretch funding，它实际上是一种以不同方式构建的私人融资。它根据风险定价，当你可能已经进行了一些预售，但还不足以达到银行的目标时，就可以使用它。在这种情况下，如果您投入更多房产净值，银行可能会允许您开始。
私人贷款机构适合哪些人？
它们通常适用于三种类型的开发商。
1）希望在项目完成前撤回其房产净值并转移到另一个项目的开发商。
2）稍微缺乏启动项目所需资金的开发商。
3）如果需要快速落户，又没有准备好现金，这种产品是不错的选择。
私人融资并不适合所有房地产开发商，但可以适合某些情况。
我应该做 GRV 还是 TDC 贷款？
这是银行与专业的非银行开发融资机构之间的最大区别。对于许多开发商来说，GRV（总实现价值）贷款更有利，尽管它的成本更高，但它的杠杆率更高，预售要求更低。
预售要求
预售是开发商在施工完成前进行的无条件、公平的房地产销售。银行需要在律师信托账户中持有 10% 的不可退还的存款来考虑出售，即符合要求的预售。
为什么银行需要预售？
在全球金融危机之前，贷款机构很少（如果有的话）要求预售。这是因为住宅开发的建造规模比今天要小得多。
在那个年代，一个拥有 50 个单元楼的项目被认为是大型项目，最多可能需要售出 30% 的项目，然后银行才会为建设提供资金。
如今，少于 50 个地块或单元楼的项目不会被认为是大型项目，而大多数大型项目现在包含 300 个或更多的单元楼，这使得贷款机构要求预售以支付 100% 的债务。
今天银行需要预售的原因是：
1. 在投资之前证明该开发项目存在市场。预售为已建成单元楼的价格设定了一条底线，买家愿意购买您正在建造的东西。
2. 预售构成贷款机构担保的一部分。在大多数情况下，贷款机构将推动在他们的一个账户中持有10%的预售押金，如果出了问题，他们可以持有或保留。
3. 优惠和激励措施的透明度。银行将指示其律师审查预售合同，以检查是否存在现金回扣等未公开的激励措施。这些可能会人为地抬高银行估值，并影响其安全性。
什么是合格的预售？
根据银行自己的融资协议，预售合同将在以下基础上进行交换：
- 无条件的公平交易合同，其形式和内容为贷款机构所接受。无条件是指除了项目完成和所有权证书的颁发之外，包括在借款人被清算或其他形式的管理，或抵押人因任何原因控制项目的情况下，买方无权撤销合同;
- 每位购买者最多两个住宅单元楼和最多由四个外国购买者（不包括在国外临时生活和工作的澳大利亚公民）；
- 10% 的不可退还的押金将以以下方式支付： (i) 现金支付并保存在律师的信托账户中，并注明贷款机构的利息或 (ii) 银行担保；
- 银行担保应由贷款机构满意的已建立的金融机构提供。主要贷款机构可接受的发行人提供的存款债券，最多三张；
- 未经贷款机构书面同意，不得撤销/取消预售；
- 对借款人的内部销售将由贷款机构根据其优点进行评估，以确保任何公平交易都被视为有效的预售；
- 所交换的预售合同的价值/数量将由借款人的律师每月向贷款机构确认。
开发估值
整个开发过程中最关键的部分之一是估值。低估值可能会阻碍计划开发，因为它使获得资金变得更加困难。
开发估值需要哪些信息？
贷款机构的估价师将完成一份关于您项目的综合报告，其中通常包含：
- 房产详情、分区和产权信息
- 预期的完整价值，以及当前的现状价值
- 开发审批、房产及市场的风险概况及分析
- 审查任何环境问题，如果有污染的可能性，建议进一步报告
这些报告大约有 100 页长，用于确定贷款机构是否会批准（或拒绝）您的贷款。
出于这个原因，房产估价师将需要以下副本：
- 市议会和基础设施收费通知
- 建筑规格和内部装修/饰面
- Unit建筑面积和/或初步调查计划（如果有）
- 建议单元楼的清单/售价
- 拟议单元楼的预售合同，包括任何特殊条件（如适用）
- 建筑合同
您什么时候需要"一条龙"估值？
"一条龙"估值是估价师完成完整的价值，然后对总数字进行折扣，以假设该房产需要在一次交易中出售给一个买家。
通常，我们发现一条龙估值包括与已实现总价值的约 15-25% 的折扣。换句话说，如果您的 25 个单元楼的房地产开发的 GRV 或 As If Complete 价值为 1125.0 万澳元。
如果将其估值为一条龙，则 GRV 将打折 25%，降至 843.7 万澳元（11.250 澳元，25%）。
作为一个开发商，这并不是特别有用，因为这意味着您的贷款将基于较低的数字。因此，在您花费数千澳元进行无用的估值之前，请确保您知道银行或贷款机构将如何评估您的财产并检查这些数字是否有效。
开发融资所需的信息
与建造房屋相比，进行房地产开发涉及的信息要多一些。
获得开发融资批准需要您持有开发批准（DA），并且最好有一份建筑合同。
开发融资需要哪些信息？
概括地说，我们需要为您的项目汇总以下信息：
- 开发中单元楼的位置和数量
- 估计的"现状"价值（购买价格）和未偿债务（如果有）
- "完成时"的估计市场价值或预期销售收入
- 建设成本
- 所需期限
- 预售详情（如适用）
此外，我们需要为银行或贷款机构核对信用提交，其中包括：
- 开发人员的详细背景和经验
- 已完成的项目，提供最近 4 - 6 个项目的详细信息以及谁是融资提供者
- 有关项目的详细信息，位置、单元详细信息等
- 开发许可证（DA）的副本
- 计划书的副本
- 项目可行性
- 建筑商合同复印件
- Builder 上的个人资料和简历，包括他们过去 4-6 名建筑商的详细信息
- 商业融资申请（包括每位董事的职位声明）
- 集团结构，如果涉及多个实体
- 信托契约的副本（如适用）
- 正在开发的单元楼的租金评估
- 买方签署前的预售意向书（EOI）或合同副本。（银行律师审查以确保他们符合银行的要求）
因此，实际上，只有在获得 DA 和所有信息后，您才能申请开发融资。
财务流程
即使在您的 DA 获得批准之前，您也可以联系我们的团队，讨论贷款机构融资表的情况。如果您通过银行或专业贷款机构，我们可以告诉您需要多少房产净值。
假设您已获得批准并准备好继续为融资流程提供资金：
- 研讨会方案和报价资金选项：在早期阶段，我们可以帮助您的开发融资方案。这通常从您的可行性开始，我们可以将其转化为银行融资表，让您了解可能需要哪些房产净值和预售。在这个阶段，我们可以开始与不同的银行和贷款机构进行高层次的讨论，但在您掌握所有信息之前，在市场采购是不明智的。
- 向贷款机构提出申请：一旦您有了 DA 和建筑商，我们将为贷款机构汇总一份详细的信贷建议。这将总结他们的信贷团队想知道的一切，从项目概述到风险和市场总结。我们还将直接与银行和贷款机构的高级信贷经理进行讨论，以直接了解他们对项目的看法。
- 贷款机构完成初步评估：在前一阶段，我们会向市场招标，并选择一个（或多个）贷款机构来获取信贷条款。根据项目规模和复杂性，我们可以考虑从多个贷款机构获得条款，以帮助确保您获得最佳交易。
- 签发指示性要约书：贷款机构将评估您的开发融资申请，确定它符合他们的信用标准并发出指示性条款清单。这通常需要进一步验证、估价、工料测量师（QS）并达到预售标准。好处是它可以让您了解银行正在寻找什么，缺点是这些条款清单不具有约束力，因此银行不一定会继续为您的项目提供资金。我们已经看到许多开发人员因将所有开发资金都集中在一家银行而陷入困境。
- 估值和 QS 初步报告：有经验的开发商倾向于在流程的早期获得估值，甚至在与银行接触之前，衡量估值师会把收入和潜在的销售数字放在那里，而其他开发商会等到他们进行了一些预销售（以证明市场）之后再获得估值。无论哪种方式，这是流程的关键部分，必须正确完成。也是在这个阶段，您可以获得工料测量师（QS）报告，任何超过 90 万澳元的建筑工程都需要这份报告。
- 贷款机构完成正式评估：有了估价和 QS 报告，是时候回到贷款机构那里，获得正式批准了。在许多情况下，开发商尚未达到预售门槛，银行将在预售满意的情况下正式批准该贷款。这是 Stretched Senior 贷款可以帮助您更快启动项目的地方。
- 贷款机构发出要约函并发送法律文件：一旦贷款获得正式批准，贷款机构将发出要约函，概述贷款条款，并让其律师签发贷款文件，如贷款协议、GSA、董事担保和建筑商协议。
- 贷款机构完成结算：当融资文件被收回且所有预结算条件均已满足时，银行或贷款机构将继续完成结算并预付此阶段所需的任何资金。
- 项目监控和进度付款：作为一种开发设施，与建筑房屋贷款类似，该设施的结构是逐步提取的。贷款机构将每月向建筑商支付进度款，这一过程涉及到工料测量师在贷款机构发放付款之前对已完成的工程进行签字。
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