RBA称低利率胜过新供应推高房价

储备银行官员周二表示,澳大利亚快速上涨的房价是低利率和人们有能力在房屋上花费更多的结果,甚至最近公寓和房屋建筑商驱动的住宅供应的提升也不会改变这种情况。

RBA助理行长Luci Ellis说,新住宅供应的增加–一些私营部门的经济学家说,到2023年甚至可能达到15万套住宅的净供应过剩–将降低价格的增长,但不足以抵消低利率和更宽松的贷款标准带来的更大消费能力。

“你不会通过给人们更多的钱花在住房上来提高可负担性,”埃利斯博士告诉议会关于住房可负担性和供应的调查。

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“更多的扩张性供应会有帮助,但在需求大量增加的情况下,它只会有帮助,不会消除房价的上涨。”

央行在11月将其基准贷款利率降至历史最低的0.1%。财政部官员告诉听证会,利率已经从20世纪90年代最后一次见到的两位数高点回落,并且不太可能回到这些水平,这使人们可以将更多现金用于住房,而这正是决策者试图解决的问题。

埃利斯博士说,提高住房可负担性的努力违背了改变分区等简单的答案。

委员会主席、自由党议员Jason Falinski提到了RBA的一份报告,该报告称内城公寓成本的68%是由分区法造成的。

埃利斯博士说,同一报告还显示,布里斯班市内公寓的成本 “基本上为零”,可归因于区划法。

“她说:”你必须全面地看待住房市场。

“在某些方面,对供应的限制将意味着某些类型的住房的相对成本将高于其他方面,但考虑到整个澳大利亚人口的福利和整个澳大利亚人口的住房需求,也是如此,有不同类型的住房,不同的限制将对不同的子市场产生不同的影响。”

在工党委员会成员Ged Kearney的提示下,Ellis博士说,RBA坚持其观点,即负资产负债率和资本利得税折扣引发了房地产炒作。

“银行一直认为,负资产负债率和优惠资本利得税的结合,以及事实上,我们对老年澳大利亚人征税的方式–或不对老年澳大利亚人征税–结合在一起,鼓励对房地产进行本质上的投机性投资,”她说。

埃利斯博士说,这有积极的一面,也有消极的一面。

“这可能意味着在边际上,一些租房的家庭的租金会降低,但它确实给市场增加了一种投机的动力,鉴于我们的金融稳定任务,我们对此相当关注。”

但与分区一样,住房可负担性并没有归结为这两种税收手段。

“这不仅仅是负资产负债率或仅仅是资本利得税,”她说。

“我们认为税收制度是值得审查的,但不是孤立的一个特征。它需要一个整体的审查,以便获得正确的参数组合,使税收制度中对创收资产的处理不会对公共利益的其他要素产生有害影响。”

埃利斯博士在回答工党议员朱莉-欧文斯的问题时说,改善住房负担能力所需的变化取决于政策制定者,而不是中央银行家。

“埃利斯博士说:”我认为有一些领域的政策是由政府制定的,而不是由中央银行制定的。

“尽管如此,我们在这里从根本上看到的是一个分配问题。如果住房价格上涨,那是因为有人能够支付得起这些价格。但问题是,不是每个人都能。”

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