对APRA和RBA来说，冷却住房FOMO并不容易

将有更多的人怀着惶恐的心情看待麦格理研究公司的年度抵押贷款经纪人调查。

首先，对于WestpacCEO彼得-金和他的澳新银行同行谢恩-埃利奥特来说，这些数据不会是很好的阅读。

在一个客户关心两件事的市场中–当然是价格第一，但审批时间紧随其后–这两家银行看起来严重脱节，经纪人告诉麦格理他们在后者上的得分最差。

Westpac的圣乔治品牌的平均审批时间为24天，而且通常是首次接收房贷文件并开始审批过程最慢的银行。澳新银行和Westpac的主要品牌平均需要23天的时间来批准贷款，并且首次接收文件的时间分别为第二和第三差。

调查表明，麦格理过去几年在房贷市场的出色表现，在很大程度上是基于对速度的需求。

在接受调查的贷款机构中，它的平均审批时间最短，只有6天，85%的情况下，它在1至2天内首次接受房贷文件。相比之下，澳新银行只有3%的时间能在这么短的时间内拿到第一次的文件。

对房贷借款人来说，速度总是重要的，但在我们过去15个月左右看到的住房市场类型中，它尤其重要，其特点是价格高，竞争激烈，库存水平低于往常。当借款人被FOMO（害怕错过）所感染时，他们当然不希望在他们的银行磨磨蹭蹭地等待。

麦格理的调查显示，FOMO正在以其他方式表现出来，这将使监管机构感到不安。虽然澳大利亚审慎监管局和储备银行一再强调，他们的工作不是以这种或那种方式推动房价，但这两个机构都在密切关注住房市场是否有危险过热的迹象。

经纪人告诉麦格理，在加权平均的基础上，大约38%的客户在2021年财政年度的借款接近其最大能力。虽然这比2020年的40%略有下降（但比2019年的35%有所上升），但仍表明有相当一部分借款人正在尽可能地扩大自己的能力范围。

麦格理估计，202年业主的借贷能力上升了约7%（主要银行的借贷能力上升了约5%），主要得益于利率的降低。

但与世界其他地区相比，澳大利亚的借贷能力仍然非常高。麦格理表示，澳大利亚银行准备以借款人总收入的约7倍进行贷款，这比英国、美国、加拿大和瑞典的4.2倍至5.2倍要高得多。

或者正如麦格理所言，澳大利亚银行继续向客户提供比全球同行多35%到65%的信贷。

这就是APRA和RBA将关注的问题。随着银行业的信贷增长，借款人是否开始超出自己的能力范围？

APRA自己的统计数据显示，6月季度有22%的贷款的债务收入比等于或大于6倍，高于去年的约16%。

监管机构可能不想控制房价，但Macqaurie的观点仍然是，某种宏观审慎的干预是可能的。

这可能采取的形式是增加银行用来对借款人的房贷能力进行压力测试的可负担性缓冲区–目前的缓冲区约为贷款利率的2.5%，或约为总贷款利率的5%–或者它可能涉及其他策略，如限制高贷款与价值比率的增长。

Evans and Partners银行业分析师Matthew Wilson表示，CBA将可负担性缓冲金提高15个基点的举措表明，一些银行准备走在审慎曲线的前面，但随着 “最近市场份额的大幅异常波动，其他银行不太可能迅速跟进”–或者更确切地说，在APRA没有让他们改变做法的情况下。

但威尔逊也提出了一个有趣的问题，围绕着对住房市场进行任何政策干预的时机，他认为APRA和RBA “发现自己被夹在臃肿的住房市场和即将到来的联邦选举的政治之间”，试图推低房价的想法可能不会完全激起选民。

他还指出，平均住房贷款规模和高家庭债务水平是RBA对非常快或非常远地提升利率非常谨慎的另一个原因。

麦格理的数字强调了这一点；它说，澳大利亚负债最多的家庭，以其最大能力借贷，其利息负担为19%（利息占税前收入的百分比），而全球同行的利息负担约为11%。

如何在不伤害经济的情况下为住房市场降温，这个问题将不容易回答。