越来越多的澳大利亚人在退休时有大笔抵押贷款他们应该用养老金来偿还吗?

不久前,退休人员的刻板印象是这样的:已经兑现的空巢老人卸下他们在城市里的已付清的家庭住房,并在沿海地区过了几十年无忧无虑、无债一身轻的生活,还可以钓鱼、打网球,也可以旅行。

这种轻松的情况是可能的,因为在放弃工作的时候,大多数澳大利亚人直接拥有他们的房子。科廷大学经济学教授、澳大利亚老年人抵押贷款压力和住房资产问题专家Rachel Ong ViforJ说:”没有租金或抵押贷款需要支付,”年龄养老金和一点退休金就足以应付了。

虽然不断上涨的房价使年轻一代无法拥有住房,但对于处于房产阶梯另一端的人来说,偿还抵押贷款是一个日益严重的问题:退休人员越来越多地带着抵押贷款债务离开工作岗位,即使在十年前,这在中等收入的澳大利亚人中也远非正常现象。



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Ong ViforJ说,对经济稳定的老年生活的影响是严峻的,因为不安全的住房、劣势和不良的健康结果之间的联系已得到证实。”退休金、养老金和自愿储蓄是退休收入系统的三大支柱,但房屋所有权已成为第四大支柱。

这是因为它在支持人们退休后的福祉方面是多么重要。”

然而,随着越来越多的澳大利亚人带着健康的养老金余额退休,用这笔钱来支付抵押贷款的诱惑力很强。

但这是个好主意吗?如果退休人员掠夺他们的养老金来偿还房子,他们会靠什么生活?

根据澳大利亚统计局的研究,从1990年到2015年,55-64岁的人完全拥有自己的房子的比例从70%下降到47%。在同一时期,背负抵押贷款债务的人的比例从12%上升到31%。 其余为租房者。

2018年格拉坦研究所的一份报告得出了类似的轨迹:1995年,在55-64岁的澳大利亚人中,有72%的人在退休前几年完全拥有自己的房子。在2015-16年–可获得的最新数字–这一数字已经下降到42%。

这使得更多60和70多岁的人有了抵押贷款的承诺。

Ong ViforJ说,为了在他们不再挣钱的时候还能保住他们的房子,有线索表明,越来越多的退休人员正在用他们的退休金余额来偿还抵押贷款债务。

生产力委员会的报告发现,在那些取出一次性退休金的人中,这些一次性退休金的主要用途是偿还抵押贷款,ViforJ说她自己为AHURI进行的研究表明,当退休金余额下降时,抵押贷款债务也会下降,这意味着两者之间存在关系。

格拉坦研究所的经济政策项目主任、《退休后的钱》一书的作者布伦丹-科茨(Brendan Coates)认为这一趋势是 “对房价上涨的相当理性的反应”。他认为这一趋势是 “对房价上涨的一个相当理性的反应”。

“他说:”人们正在将偿还房屋的费用分散到他们生活的更多时间里,而不是试图在他们的工作生涯中挤出时间来偿还所有费用。

有两个因素正在增加偿还抵押贷款债务的能力的压力:更高的房地产价格是显而易见的,现在大约是平均工资的10倍,而20年前是3或4倍。

也有另一个原因。这些高房价意味着许多人推迟进入房地产市场,因为他们要积攒存款,留下较少的工作年限来偿还贷款。

然而,Coates和Ong ViforJ都指出,用养老金支付抵押贷款在税收上是有意义的:主要住宅可以免于资产测试,而养老金则不能。

还有就是创纪录的低利率:考虑到在目前的利率下,用于偿还抵押贷款的每一块钱都能节省不到3%的利息,而同样的一块钱投资在养老金上有可能获得7%或8%的回报。

可以理解的是,对于那些即将退休的人来说,优先选择养老金而不是抵押贷款似乎是一个合理的举动,那么产生的额外资金可以在退休后转回房地产。

当保罗-基廷的政府在20世纪90年代初推出Super年金担保时,它并不是作为一种偿还住房贷款的策略来设计的。

然而,住房成本,加上工资停滞(一些人将此归咎于即将进一步提高的Super担保),留下更少的闲钱用于抵押贷款,意味着Ong ViforJ预测这种情况将变得更加普遍。

虽然这一代的退休人员是在房产更容易负担的时候买的房子,但他们积累的养老金也比下面几代人少。

大多数工人在基廷的养老金保障生效之前就已经进入了职业生涯。

另一方面,那些在20世纪90年代初及以后开始工作的人,面临着更高的房地产价格,但他们在退休时将有更多年的养老金积累可以利用。

“我认为在未来,我们会看到越来越多的人只想把养老金财富转移到房子里,”Ong ViforJ说。

这个问题的核心是如何更好地为澳大利亚老年人提供安全和可负担的住房。

Grattan的研究表明,那些直接拥有房屋的人将其退休收入的5%左右用于住房,那些支付抵押贷款或租金的人将其退休收入的30%用于维持住房。许多租房者最终需要政府的租金援助。

租房–退休后买房的主要选择–往往是一条更不稳定的道路。租房者需要有更多的钱在Super,才能负担得起支出,但情况往往不是这样,特别是对于单身女性。

但是,如果用养老金来支付抵押贷款,那么退休人员将靠什么生活?

一种情况是,许多人将被推回养老金系统。

“这就是我们现在面临的政策困境,”Ong ViforJ说。”适当的政策反应是处理高房价问题,但为了做到这一点,你必须引入能使房价下降的措施。”

但以财产持有财富并不一定是坏事。

科茨说,一个选择是通过使用联邦政府的养老金贷款计划对房屋进行反向抵押贷款,将这些资产作为替代的退休收入来源,他认为该计划目前没有得到充分利用:截至2019-20年,只有3100人使用该计划。

“答案将是,人们开始在退休后使用更多的住房资产,”他说。”否则,他们所做的一切就是降低他们的生活质量,给下一代留下更大的遗产。

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