美国需要使房屋更容易负担得起–而且可以使用

又一个夏天是在离家不远的地方度过的。我在沙利文县的农村度过了过去的六个星期,这是一个位于卡茨基尔山脉的美丽地方,距纽约市约两小时车程。

根据最新的人口普查数据,贫困水平比该州其他地区高出约25%。人均收入略低于31,000元,比全国平均水平低5000元。

然而,苏利文县的房产价格在7月份同比增长了32.8%。在疫情发生前可能以20万元(27.2万元)或更少价格出售的适度木制小屋,正在被打扮成双倍价格出售(或以精品酒店价格出租)。全现金报价和不看不买已经成为普遍现象。

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自埃迪-费舍尔和莉兹-泰勒在此游玩以来,罗宋汤带(Borscht Belt)曾经被称为 “犹太度假区”,这要归功于从20世纪20年代到70年代为犹太度假者提供的酒店,它还没有如此火爆。

这其中有一部分是COVID-19的疯狂,其中一些最终会减弱。但是,罗宋汤带的繁荣在美国许多地方都有反映,这也说明了一个事实,即次贷危机过去十多年了,住房仍然是美国经济分化的中心。这是因为在美国,房屋既是一种可交易的资产,也是一种住所。

正如投资者推动了金融危机前的住房热潮一样,他们也推动了大流行后的房价上涨,已经达到了2008年的泡沫水平。根据房产网站Redfin的数据,2021年第二季度,投资者在美国每六套房子中就有一套购买。

这并不全是大型机构投资者的事,尽管许多大型私募股权公司在房地产大流行的前半段确实廉价买入了房地产,就像他们在金融危机后在法院台阶上买入法拍屋一样。

黑石集团创立并上市的Invitation Homes公司成为该国最大的房东。最近,私募股权投资一直在抢购多家庭出租Unit,甚至是移动房屋公园,由最初旨在惠及穷人的联邦贷款提供支持。

一些推动新的住房泡沫的投资者只是现金充足的城市居民,他们购买了第二套住房来出租或翻转。但他们和机构投资者都从低利率和量化宽松政策中获益匪浅,这不仅是自大流行病开始以来,而且是自金融危机以来。

这些央行政策支撑了股票和房价。但它们也对许多房地产市场产生了令人难以置信的扭曲效应,当地人为了获得住所而与高收入的城市居民竞价。

这反过来又为后COVID时代困扰美国企业的劳动力短缺问题火上浇油,这些领域包括旅游、观光、零售和服务行业的其他部分。突然间,卡茨基尔已经变得像阿斯彭一样–如果你必须在那里工作,你可能就没钱住在那里。我无法告诉你,在我逗留期间,我看到了多少 “关闭:没有工作人员 “的标志。

这种压力将部分减轻,因为联邦福利已经用完,孩子们回到学校,特别是释放出女性工人来从事工作。而且,目前还不清楚的是,一旦大流行病消退,某种形式的办公生活恢复,这些距离大城市两三小时车程的新繁荣城镇是否会保持其魅力。

但住房市场的分叉将无限期地伴随着我们,除非范式发生变化。宽松的货币政策提高了资产价格,但不能创造收入增长,使人们能够投资并从措施中受益。

从价格到有限的土地供应和密集市场的分区要求,再到与COVID有关的供应短缺,住房供应受到各种限制。因此,即使在中央银行改变策略之后,这个泡沫可能还需要一段时间才能破灭。

归根结底,我们需要使住房更容易负担和获得。白宫刚刚宣布了一些很好的措施,通过为人造房屋的买家提供更多的融资来增加低价住房的供应。

以前,他们在贷款方面受到不公平的限制,因为他们的房子是预制的,运到移动房屋公园,被认为是 “动产”,就像船或汽车一样。

但研究表明,这些房屋可以像其他房屋一样保持其价值,特别是当它们作为业主自用的合作结构的一部分存在时,居民有动力改善公共土地和财产,并可以分担风险。

我也支持拜登的建议,即限制向大型投资者出售某些联邦住房管理局和住房与城市发展部拥有的房产。这些项目开始时是为了帮助家庭,而不是为私人股本承销。

我们也可能尝试像抵押贷款利率这样的想法,根据经济本身的情况来转变。如果失业率上升,经济增长下降或住房成本急剧变化,付款可能会相应改变。这是经济学家罗伯特-席勒(Robert Shiller)长期推动的一个想法,它将允许金融机构和借款人之间更公平地分担风险。

没有人想重蹈2008年的覆辙。我们需要一项住房政策,使房屋成为它们应该有的样子:住所。

金融时报

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