购房者常见问题：我应该先买还是先卖？我如何在拍卖中竞争？

房屋将是许多人一生中最大的购买。

因此，这一重大努力将引发大量的问题，这并不奇怪。

五位房地产专业人士分享了他们在购买过程中被问及最多的问题，然后回答了这些问题。

我应该先买还是先卖？

Property Mavens主任Miriam Sandkuhler（MS）：通常情况下，最好是先卖掉，这样你在竞拍房屋之前就知道自己的财务状况。但在市场激增的情况下，先买也是有意义的，这样你就可以在卖出时抓住上升的势头。两种方式都有风险。这取决于你的房产–如果你先买，而你的房产是C级的，你可能很难出售，不得不寻找过渡性融资。如果你先卖，确保你有你的购买策略，（这样你就可以）在地面上运行。

Oasis Skeen买家代理Dan Grantham（DG）。在目前的市场上，谨慎的做法是先购买。或者，如果你热衷于先卖，那就有三到六个月的结算期限。库存很低，所以你需要更多的时间。

Stockdale & LeggoCEOCharlotte Pascoe（CP）。你的财务状况和市场将在很大程度上决定了如何最好地去做这件事。如果市场不景气，可能需要一些时间来出售你的房产，你可能最好先卖后买，知道你要花多少钱，并避免被两个抵押贷款所困。但在这个市场上，找到要买的房子才是挑战，因为可供选择的房子不多，而且有很多买家在寻找。

什么是适合购买的房产？

MS: 在墨尔本，位置最好的房产是500平方米以上的三居室房屋，这可以满足在家里的采光室中工作的需要。东部和东南部距离城市不超过25公里的Suburbs，或者北部和西部10公里的Suburbs，可能表现最好。寻找投资者和大多数购房者相遇的价格区间–目前为65万-110万元。同样可能表现良好的是20世纪的公寓和联排别墅，有一个户外空间，一个汽车空间和良好的设施。

总干事：一个具有战略地位、有发展前景、靠近便利设施和基础设施项目、位于家庭友好地区的企业。

CP：你是否在寻找资本增长？你是想投资房产吗？第一个家？把握好你的清单，慢慢权衡你对房产的要求，然后开始寻找。

我应该避免什么属性？

MS: 高密度单元，B级住宅，以及外郊的住宅。虽然维州主要中心的区域市场，如巴拉瑞特（Ballarat）和Geelong（Geelong）将继续表现良好，但较小的城镇将看到他们最近的表现开始趋于平缓。

我应该买下这个计划吗？

新建的Unit往往价格过高，而且很多都有建筑和磨合问题。如果你是投资者或雄心勃勃的购房者，就把目标放在成熟的房产上。

我应该购买房屋和土地套餐吗？

MS: 如果新建的房子是唯一适合你的生活方式和预算的选择，那就去吧。购买新屋的问题是，周围地区正在开发的所有其他房屋都可能是转售市场上的竞争对手。产权交易量要比城市内部地区高得多。这就造成了待售房屋的持续供应，从而限制了资本增长。

我应该有多少存款？

CP：作为一般规则，10%。但有些业主会接受更少，有些则希望更多。银行也会说明要为房贷提供哪些资金，所以你需要先与银行沟通，了解贷款条款，然后向中介询问业主的期望。有了20%的存款，你就可以避免支付贷款机构的房贷保险。

什么是预先批准？

CP：银行已经正式批准你花一定的金额购买房产。一旦购买了房产，这一批准将受到评估的影响。

报价是否准确？

优势房地产咨询公司董事弗兰克-瓦伦蒂克（FV）。目前，在大多数价位上，房产的售价都比最高价位高出10万至20万元。这就是竞争所带来的结果。底价已经确定，一般来说，并不是经纪人报价过低，只是竞争导致价格上涨。

如果我觉得房产报价不公平，我可以做什么？

DG：向中介询问最近的三笔可比交易，对类似的房产进行研究，或者询问其他当地的中介–他们有可能知道该房产，或者可以给你提供进一步的信息。

我如何在拍卖会上购买？

CP：将你的财务状况安排好，并考虑在之前做一个建筑和虫害检查。由于没有冷却期，你不能事后改变主意，所以你需要知道你已经准备好了，心中有明确的预算。对于网上拍卖，你需要了解中介使用的平台，以及如何参与房产的竞争。

DG：写下一个上限，并把它放在你的口袋里–这将使你有责任感。然后在拍卖会上，把自己放在房间的后面，记住，身体语言永远不会说谎。掌握（竞价）节奏，利用他人的情绪来发挥你的优势，并注意你的竞争对手。

我可以在拍卖前出价吗？

巴里工厂执行董事迈克-麦卡锡（MM）。是的。

你可以试探一下–提出一个低于你准备花费的报价，但仍然是实质性的。代理人可能会回来说不。因此，根据其他房产的售价和你在过去一个月左右的其他拍卖会上看到的情况，提出一个更有力的报价。

我如何提交报价？

总干事：正式提出报价，以书面形式，以保证透明度。正式的提议会被更认真地对待。

我可以就结算和存款数额进行协商吗？

MM：是的，特别是如果你有一个强有力的、无条件的报价。不要觉得你被锁定在30天、60天或90天的结算中，不要害怕要求更长的结算时间–这可能是卖家乐意接受的。

我怎样才能找到市场外的房产？

FV：在很多拍卖会上错过的人说，”我们怎么才能进入这个市场？它太热了。”我们（买方倡导者）与他们谈论市场外的机会，（我们通过）我们在行业内的关系来确保。

我应该现在购买还是等待？

FV：现在仍然是购买的好时机。这个房价中位数永远不会回到12万元或70万元，真正的问题是关注未来。

市场被高估了吗？它将会下降吗？

MS: 不太可能。虽然它时好时坏，但住宅地产是表现最好、风险最小的资产类别。如果市场遭遇逆风，政府就会介入，避免了下跌。基本面–利率、经济、就业–基本上是积极的。我在房地产行业的每一年都听到了关于崩溃的预测。只要你买了投资级别的房产，随着时间的推移，你会做得很好。

samantha.landy