澳洲的物业管理费（Body corporate fees / Strata)是什么？包括什么？

当您购买的物业属于strata title，通常是单元房、公寓或联排独立屋，一般来说，您的义务之一是定期支付物业管理费。这些费用要支付给管理房产的主体法人或物业公司，使他们能够照顾到诸如保险和公共区域的维护。如果你正在考虑购买这样的房产，重要的是要知道这些费用是如何计算的，以及它们的用途。

不同类型的机构物业管理费有哪些，它们包括哪些内容？

根据新州（NSW）公平交易部和维州（VIC）消费者事务局的数据，机构物业管理费主要有两种类型：

• 年费(又称资本基金税，capital fund levies) —— 这些费用包括公共区域的行政、保险、维护和持续成本。

• 特别费用（也称为特别征收，special levies）—— 如果年费中没有足够的可用资金来支付意外费用，例如大型修缮或法律费用。

然而，不同的州和地区对物业管理费的确切规定可能略有不同，因此您需要向您所在地区的相关政府机构确认这些细节。

虽然物业管理费可能是业主们需要预算的另一项开支，但它们是维护、维修和投保物业的必要费用。

根据物业管理公司Strata Data的数据，物业管理费和征收通常用于以下方面：

• 定期维护和保养公共区域：例如，聘请园丁维护公共区域，或聘请清洁工打理大堂区域和电梯。

• 根据需要进行维修：例如，修理公寓楼停车场的遥控闸门，或修理楼梯上破损的灯具。

• 建筑物和公共区域的保险：如自然事件造成的结构性损坏，以及公共责任保险。(注意：这不包括您的个人财产)。

• 在某些情况下，需要购置共用的公用设施。例如，如果物业只有一个水表，而不是每个Unit或公寓都有单独的水表，那么这个费用可以通过主体法人来支付。

部分费用也会捐给 “沉淀基金 sinking fund”，这是一个资金池，在发生大的或不可预见的事件时，如重大的、紧急的建筑维修，所需的资金比前面提到的 “维修 “池的拨款更多，物业可以使用。这类维修的例子包括更换安全门或修复公共财产任何部分的结构缺陷。

我的物业管理费不包括哪些费用？

请记住，物业管理费是用于维护共享区域的。这意味着他们通常不包括以下费用：

• 您的财物保险

• 市政费用（Council rates）

• 维护、修理和改善您的私人使用的财产，如安装空调或修理堵塞的厕所；

• 水、气、电等公用设施，除非是共用电表，而这一费用由你的物业管理费支付 —— 请与你的物业业主法人团体或分层管理公司核实。

我需要支付多少钱？

你需要支付多少物业管理费，不同的房产之间的差别很大，所以一般来说，在你承诺购买房产之前，最好先了解一下你的物业管理费用可能是多少。你可以向销售代理询问当前业主在过去几年中所支付的费用详情，以给你一个粗略的概念，但请记住，物业管理费可以每年都有很大的变化，这取决于可能进行的工程等因素。你也许可以查阅以前的会议记录，看看该物业业主法人团体过去是如何使用预算的，或者是否有任何重大的项目即将进行。

有些物业业主法人团体或地strata公司可能会对及时或提前支付费用和税款提供折扣，有些可能会对未按时支付的税款收取利息或滞纳金。根据新州公平贸易部的规定，如果物业业主法人团体以一致投票决定这笔钱当时不需要用于维护或维修物业，年度预算中未使用的资金有时可能会被重新分配回给个别地段的业主。

物业管理费是如何计算的？

物业管理费的计算方法是考虑到一些因素，包括：

• 建筑物的年龄，大小，结构和条件。例如，需要定期维修的物业，如老楼，费用可能会更高。

• 需要维护的公共区域和设施的类型。例如，有共用泳池或健身房的物业，费用可能会较高。

• 物业可能需要的维修种类。例如，远程控制的大门可能是昂贵的修复，所以一个物业与此功能可能会吸引更高的机构公司费用。

• 你的特定物业的大小，以及你是否可以使用额外的设施。例如，一个有三个卧室的顶层公寓的业主可能要比同一栋楼的一个卧室公寓的业主支付更高的费用。

• strata公司或物业业主法人团体可能收取的行政或管理费。

保养、维修、保险和行政管理的可能费用，再加上将为沉淀基金预留的金额，经过计算后形成年度预算。物业业主法人团体将在年度股东大会（AGM）上提交这些费用和拟议的预算，该阶层的所有业主都可以参加。如果大多数地段的业主同意这些价格，那么每个业主应支付的费用将被计算出来，通常按季度或年度支付。

特别费用或征费

关于额外的费用和偿债基金，各州的立法各不相同，所以最好向你所在州的相关消费者事务或公平交易机构查询。一般来说，任何用于支付意外开支（如紧急维修）的费用或收费，都必须得到一定比例的业主批准（以维州为例，规定为75%的业主）。如果批准了，你就必须支付这些费用。

还有其他费用吗？

有些团体公司可能会对逾期缴费的人收取罚款，这种情况下，许多业主还可能失去投票权。根据维州消费者事务局和新州公平交易部的说法，业主也应该知道在以下情况，可能会有额外的费用：

• 如果你要求物业业主法人团体或业主立案法团提供登记册和记录的副本。

• 如果你在准备出售物业时，要求提供业主立案法团证书或物业业主法人团体信息证书。

• 如果委员会希望在股东周年大会之外举行一次额外的会议。