房地产投资如何开始一个房产投资组合以及需要考虑的问题

房地产投资如何开始一个房产投资组合以及需要考虑的问题

如果 “像房子一样安全 “的说法是有道理的,投资房产可以成为积累财富的可靠方式。

最新的统计数据似乎支持了这一点,在过去的一年里,典型的澳大利亚房屋价值增长了16.1%,全国租金跃升了6.6%。

根据CoreLogic的数据,前者标志着17年来最快的年度增长,后者则是12年来最快的。

澳洲房产

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房地产投资者被告知要 “跟随基础设施的步伐”。

但并不是每一个房产都是赢家,在开始建立投资组合之前,有很多新进的投资者需要考虑。

我们向专家寻求一些建议。

我从哪里开始呢?

有意向的房产投资者应该问自己的第一个问题是:我想要这个房产做什么?

这是Stockdale & LeggoCEO–经验丰富的投资者–夏洛特-帕斯科的建议,他建议问五个关键问题。

“你是在寻找折旧和税收优惠?或者你想有一天住在里面,所以你是为未来的自己买的吗?”帕斯科女士问道。

“你买它是因为你想要资本增长吗?或者你可以利用它来获得更多的房产?或者你是在寻找租金收益?

“弄清楚你想要的房产是什么,是许多新投资者忘记做的第一步。他们应该与他们的会计师或财务顾问坐下来,规划出他们未来的10-20年。”

买方倡导者弗兰克-瓦伦蒂克同意房产投资者应该以长期的眼光来购买,而不是 “试图为市场计时”。

房地产投资如何开始一个房产投资组合以及需要考虑的问题

瓦伦蒂克先生建议他的客户以持有他们的投资7至10年为目标–这与CoreLogic的最新数据一致,该数据显示,澳大利亚的房屋持有时间为9年,Unit持有时间为8年,通常是为了盈利而出售。

“他说:”而且由于高额的交易成本–如印花税率和资本利得税–你一般不希望定期进行房产交易。

瓦伦蒂克先生说,在他的机构Advantage Property Consulting的账面上,大多数成功的投资者都专注于实现高 “资本增长第一,租金回报第二”。但他同意,每个人都需要弄清楚他们想要从投资中得到什么。

“他说:”在建立投资组合的最初5到10年里,我的大多数投资者都专注于建立资本增长以创造长期财富。

“但随着一些人年龄的增长,进入退休阶段,他们的关注点可能会转向拥有现金流为正的房产和强劲的租金回报(作为更直接的收入)。”

我应该买什么?

Valentic先生说,有两个房地产的陈词滥调实际上有助于回答这个问题。

“这都是关于位置、位置、位置,”他说。”如果一个房产不在正确的位置,我们甚至不会为投资者看它。

“另外,土地价值会升值,建筑物会贬值。因此,如果你能得到一栋带有一些土地的房子,这对投资者来说就是黄金。

“如果你买不起房子,试着买一个有一些土地的Unit。”

在谈到什么是 “正确的位置 “时,Valentic先生说,从传统上讲,方便地前往CBD是一个重要因素。随着在家工作的正常化,这种情况已经发生了变化–但这是否会成为永久性的,还有待观察。

靠近主要设施,如公共交通、商店、餐馆、公园和学校,以及海滩等生活方式的好处,将始终提高你赚取强劲资本增长和吸引租户的机会。

房地产投资如何开始一个房产投资组合以及需要考虑的问题

REA经济学家Paul Ryan说,在realestate.com.au上的搜索活动表明,生活方式和空间已经推高了租房者的愿望清单,居住在城市附近变得不那么重要。

瑞安先生说:”人们在家工作,并考虑’如果我们不在办公室工作,我们是否可以选择有更多生活设施的地方’,”。”离CBD越远,租金收益率往往也越高–我不认为这是Covid效应。”

Pascoe女士鼓励首次投资者考虑区域性地区,因为这个原因,以及他们的可负担性。

“太多的投资者在他们的后院购买,”她说。

“如果你要在一个地区投资,你想知道未来五到十年会有什么基础设施–如果一个火车站要进去,或者一个医院,这个地区预计会有一个人口激增。”

她说,这意味着有更多的潜在租户,以及在出售房产时的买家。

“(新的基础设施)可以在一夜之间提高你的房产价格,”她说。

在树状或海状地区的投资也为在Airbnb或其他短期住宿平台上挂牌提供了可能–这是一个潜在的有利可图的选择。

帕斯科女士还建议买一个低维护的房子,或者你可以相当容易地增加价值的东西。

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考虑到你的目标Suburbs的主要租户人口,也可以快速聪明地得到一个租户。

“她说:”南亚拉的装饰艺术公寓在任何一天都会被租出去。”但当你走到克罗伊登那么远的地方时,租户就希望有一个后院。”

地主的生活

在成为房产投资者之前,重要的是要考虑成为房东意味着什么。

Pascoe女士说,这应该包括将额外的费用计入你的购买预算,包括物业管理费和用于支付任何紧急维修的 “备用基金”。

“她说:”记住,虽然你拥有房产,但它将是别人的家。

她还建议预留资金,以防你的房产空置,而不能马上找到新租户的情况发生。

随着几个州对其租房立法进行全面修订–以维州为首,自3月以来已实施了130多项改革–对房东进行相关租房法律的教育是不可或缺的。

她指出,维州新的最低标准是房东需要加强的一个关键领域,现在法律要求租房必须有合适的加热器、热水和冷水,以及带有正常水槽、灶台和烤箱的厨房–以及其他特征。

新州公平交易条例还规定,出租房屋的结构必须健全,有足够的通风条件,并在房间内有足够的自然或人工光线。房东还必须提供足够的电力和燃气插座,而水槽和浴室设施等基本设备必须处于工作状态。

“Pascoe女士说:”在任何投资者购买房产之前,他们应该找一个房产经理来看看,确认它是否符合最低标准。

“如果没有,就了解一下将涉及什么样的费用,然后你就可以决定是否要购买。”

维州的房东应该知道,”紧急维修 “的定义已经扩大,包括空调、烟雾报警器和泳池围栏的故障,以及虫害或建筑结构造成的霉变。

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租户也不能再 “不合理地 “拒绝饲养宠物,以及对其房屋进行小的改造。

而根据新州的指导方针,如果房产位于计划进行维修或新工程的分层建筑群中,房东或代理人需要披露。任何犯罪活动,如用于制造或种植违禁药物的场所,都被视为 “重要事实”,必须向租户申报。

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