澳洲哪些地区的租金上涨最快？2011-2021十年对比

CoreLogic6月份的季度租金回顾显示，今年的租金价值强劲增长了 6.6%，是这十多年来最强劲的年度增长。在此之前的十年，租金的年增长率都相对较低，自 2011 年 6 月以来，租金的平均增长为 1.8%。 

根据CoreLogic提供的有关88个SA4市场的数据，与目前住房市场的上升趋势一样，租赁市场的增长是广泛的。在88个SA4市场中，有79个市场的租金出现了年度增长，从Melbourne东北部和西北地区租金上涨0.2%，到整个Tasmania东南部租金上涨23.7%。

在过去一年里租金下跌的地区主要集中在Greater Sydney和Greater Melbourne地区，但北领地(NT)内陆地区的租金价值略有下降。 

图2概述了2020-2021财政年度租金价值的最高和最低收益，而图 5 提供了 SA4 结果的完整列表。 在租金年增长率前 10 位的地区中，有五个市场位于Perth 、其它则是Darwin和澳大利亚的区域性生活方式市场。  

图 1. 全国住宅租金价值和十年平均值的滚动年增长率

Tasmania东南部以23.7%的租金价值增长位居榜首。将这一增长数字应用于租金中位数，可以发现一年来租金每周增加 83 澳元。与2020年6月相比，该地区2021年6月统计的总租金房源下降了-19.3%。

净内部迁移数据表明，截至 2020 年 6月，东南地区出现了积极的移民趋势，另有660人从澳大利亚其它地区移民到该地区。

历史性的海外移民也对该地区产生了积极影响，可能促成了租金上涨的压力。虽然该地区的移民数据滞后于上一财政年度，但最近的临时移民估计也显示，Tasmania地区存在更大范围且积极的内部移民。

Greater Perth地区由六个SA4次级市场组成，其中五个在租值年度增长的前十名名单中。在这五个地区中，租赁市场在过去一年中明显收紧，在2020年6月至2021年6月的季度中，所统计的租赁房源平均下降了29.5%。就Mandurah而言，出租房屋的数量下降了40%以上。ABS的详细就业数据表明，在过去的12个月里，这些地区的采矿业就业率也有所上升，这可能增加了这些市场对租赁物业的需求。

对于Perth和Darwin的租赁市场来说，值得注意的是，租金价值的强劲上升可能会因投资者活动的长期回撤而加剧。2014年，由于采矿活动的减少以及随后的采矿就业减少，住房需求发生了变化。在2010年代后期，由于投资者对租金回报的下降做出了反应，可用的租金列表（图3）和投资者购买住房的融资呈相当稳定的下降趋势。在Perth和Darwin，由于租赁供应的缓慢减少，最近住房需求的上升可能会加剧。

图 3. 每月出租房屋总数——Greater Perth和Darwin

今年以来租金下降的地区，在很大程度上仍反映了此前海外移民数量较高的地区。

图4列出了截至2019年6月的三年中海外移民净人数的总和（大流行前的衡量标准），与SA4市场的租金价值的年度变化 

这一趋势表明，2020-2021财政年度，海外移民与租金增长之间存在负相关关系，加强了国际边境关闭对租金需求减少的影响。人们认为，由于大多数海外移民和澳大利亚游客最初是租房者，并且集中在Sydney和Melbourne的建成区，因此海外移民的中断对租赁市场产生了最直接且不成比例的影响。 

区域租赁市场表现的其他明显趋势也反映在购买价格增长和内部迁移中。澳大利亚偏远地区的租赁市场总体表现优于首府城市，全年上涨 11.3%，而首府城市租金上涨 5.0%。但租金和房产价值增长最快的部分是生活方式市场。在澳大利亚，远程工作可能让首都城市的澳大利亚人有更多的大转变。在整个疫情期间，购买度假屋的人可能也在增加，这将限制可供长期租赁的住房的库存。

图 4. 租金价值与净海外移民的年增长率 ——SA4 市场

展望未来，目前的租赁需求趋势很可能会受到COVID-19对边境流动的影响。值得注意的是，COVID在西澳和北领地创造了更多对常驻采矿人员的需求，同时也切断了Sydney和Melbourne租赁市场的需求来源。这些突如其来的人口变化造成了租赁需求的巨大变化，而租赁住房的供应则相对缺乏弹性。逐渐地，更多的投资住房可能会缓解整个Perth 和Darwin的租金增长，而一些Sydney和Melbourne的投资者可能会从这些市场撤出，直到国际边界重新开放到疫情前的移民水平。