特许厅的资金模式：三十年后依然新鲜

三十年来，特许厅的资金管理模式从未像今天这样流行。

Charter Hall与全球工业经理人Goodman一起，在1100亿元的大盘房地产投资信托基金行业中占了约45%。时光倒流六年左右，这两个大公司的总市值还不到该指数的20%。

Charter Hall的超常增长速度说明了基金管理在房地产行业的重要性，它现在与嘉民公司并驾齐驱，争夺全国最大的房地产基金管理公司的称号。Charter Hall的老牌同行正在努力扩展他们的基金管理平台，而董事会的新成员正在迅速建立类似的模式。

对于特许厅17年的CEO大卫-哈里森来说，这并不奇怪。

“他说：”奉承的最大形式是模仿。

“这告诉你的是，特别是多元化的大市值房地产投资信托行业的参与者意识到，他们需要在收取租金之外创造收益。”

其核心是，该模式允许主要的上市房地产企业通过部署资本合作伙伴的资源–通常是养老基金、主权财富工具或批发投资者–来完成交易，从而以较低的资本成本实现增长。

对于Charter Hall来说，受托人的角色在塞德里克-福克斯于1991年共同创立该平台后不久就开始了，最初是作为一家房地产咨询公司，后来转为发起银团，然后是机会主义基金。2004年，哈里森先生加入了这个不断壮大的平台，最初与大卫-索森（David Southon）共同担任这一职务，当时正值Charter Hall上市不久。

这家刚起步的上市基金管理公司开始时的市值约为2.7亿元。从那时起，它的市值又增加了70亿元，管理的资金从最初的5亿元增加到超过520亿元的管理资产。

哈里森说：”在我们的DNA中，我们要做一个受托人，管理其他人的资本，无论是养老基金、养老基金、妈妈和爸爸的零售或高净值投资者，”。

“这一点从未改变，这就是为什么在这一历程中，我们设法使管理的资金有大约25%的复合[年度]增长。”

当涉及到管理别人的钱时，以基金经理身份开始的旅程是一个优势，但是，正如这位平易近人的哈里森迅速指出的那样，这一切都要归结于业绩。

“除非你有表现，否则你无法继续吸引资本。你可以与资本建立最良好的关系，但如果你不为他们表演，他们就不会继续给你更多的钱。他说：”他们是我们取得今天成就的原因。

主席大卫-克拉克（David Clarke）饶有兴趣地看着这一业绩，他是一位资深的投资银行家，以前的职务包括领导澳大利亚的天达银行和Allco金融集团。

克拉克说，正是这种对其投资伙伴的要求，向他们推介并由他们负责，有助于提高Charter Hall的业绩。

“你没有庞大的资产负债表，没有你可以随心所欲的自留资本。你必须不断地证明[你的投资决定]，我认为这是一个重要因素，”他说。

对于大卫-哈里森来说，资本成本是一个常用的衡量标准。他用它来分析Charter Hall的机会和它的成功前景。在一个低利率的世界里，这也许是最重要的晴雨表，它在一定程度上解释了主要的并购活动，如酝酿中的50亿元收购Spark Infrastructure和IFM Investors 300亿元收购悉尼机场。

“资本成本是一个奇妙的东西，”哈里森说。

“你最终会发现，如果你的资本成本没有竞争力，你必须对你的商业模式做些什么。毫无疑问，批发市场的资本成本比上市市场要低。

“关于上市的一件事是，你的投资者可以从一天到一天改变他们的想法。他们可以卖出特许厅或去买其他东西，反之亦然。所以你每天都在为资本而战。

“如果你没有赢得这场战斗，你的资本成本将上升，你最终会被接管。”