房产所有者和投资者的十大税务提示

税务官员警告说，由于家庭办公室的蓬勃发展、财产投资的增加以及COVID-19对租金索赔的影响，财产索赔将成为首要重点。

以下是专家们根据澳大利亚税务局所针对的关键领域而提供的一些最高提示。

1.申报投资和出租物业的全部收入

在180多万拥有投资房产的澳大利亚人中，有许多人的收入被打乱了，因为政府因大流行病的影响而实施了严格的租金限制。

ATO助理专员Tim Loh说，这意味着投资性房地产所有者的收入可能下降，因为租户协商降低租金或放弃付款。

Loh敦促申报所有房地产来源的收入，如分享部分主要住宅和度假屋的租金，以及记录使用住宿分享平台，如Airbnb。

2.避开队友的费率

投资者只能在房产出租或真正可用于出租的期间申请扣除。

这意味着税务局将监测对部分房产的全部所有权要求。这包括那些收取所谓的 “伙伴 “费率而不是市场费率的业主，以及只在一年中的部分时间内租房但要求全年租房的业主。

“不要包括以折扣价出租给朋友或一个家庭的房产，”H&R Block的税务总监马克-查普曼说。

“这被认为是一种非商业性的租赁。收入仍需纳税，但你只能要求扣除你所收到的年租金数额。此外，你将不能进行亏损。如果你依靠负资产负债率，这不是一个理想的结果。”

3.不要为新购买的房产申请扣款

根据比较网站RateCity的数据，投资者的贷款已经突破了屋顶。自5月以来，已经发放了超过90亿元的贷款，是2015年6月以来的最高值，是去年5月COVID-19处于早期阶段时的两倍以上。

但投资者不能为新购买的出租物业申请扣减。

“修复购买时存在的损坏和缺陷的费用，或费用或装修，不能立即提出要求，”查普曼说。

“这些费用可以在若干年内扣除，或者加到物业的成本基础上，用于资本利得税。

业主可以在所有权的第一年结束时开始索赔。

4.不要将投资房贷的再提款功能用于个人用途

ATO将对被用于个人用途（如买车）的投资房贷的再提取机制进行监督。再提款机制是一种贷款功能，允许收回贷款的额外付款。

此外，不要申请过多的利息支出，例如房产所有者试图申请家庭住房以及其出租房产的借款费用。

5.避免错误地分摊租金收入

不要在业主之间错误地分摊租金收入和费用，例如，共同拥有的房产的扣除额由应税收入较高的业主申请，而不是共同申请。

6.避免对非真正可供出租的房产提出索赔

ATO说，如果你拥有一个度假屋，但不出租，在你卖掉它之前，不要把与该房产有关的东西列入你的报税表。

税务局已经注意到了这些情况。

税务咨询公司Fehily Advisory的董事Ken Fehily说，ATO有全面的数据匹配能力来检查索赔。他补充说。”ATO现在从如此多的来源，而不仅仅是政府机构，收到的数据是令人难以置信的巨大。”

7.切记申请家庭办公室

ATO的Loh说，由于COVID-19导致在家庭办公室或临时工作场所（如厨房的桌子）工作的人数创新高，去年申请在家工作费用的人数猛增了三分之一以上，达到442万。

有三种计算家庭办公费用的方法。

8.不要忘记折旧

折旧是指财产和资产随时间推移的自然磨损。BMT税收折旧公司的CEO布拉德利-比尔说，它是投资性房地产所有者在贷款利息之后的第二大税收减免。

“一个投资者以75万元购买一套四居室的房子，第一年的扣除额可望超过1.6万元，而五年的累计扣除额应该在6.7万元左右，”比尔说。

“他说：”一个以55万元购买的二手两居室Unit仍然可以使第一年的折旧扣除额超过6500元，五年的累计扣除额超过27000元。

9.谨慎对待记录

保持准确的、同时期的收入和支出记录。这些信息不得更改，也不得损坏，而且必须保存五年。这些记录必须是英文的或易于翻译的。ATO建议对收据进行拍照以防止丢失或损坏。

10.不要申请参观出租房屋的费用

爸爸妈妈的房产投资者不允许申请检查出租房产或进行维修的旅行费用。