房产投资热点:投资者回报率最高的Suburbs

房产投资热点:投资者回报率最高的Suburbs

对PropTrack数据的分析揭示了全国各地的投资热点,突出显示了租金收益率最高的Suburbs,以及长期价格增长跑赢整个房地产市场的地区。数据显示,在全国许多Suburbs,即使利率处于12年来的高位,租金收入也能完全覆盖一般的按揭还款。总租金收益率是衡量房产投资者的一个关键指标,它衡量的是房产每年的税前总租金收入。它以房产购买成本的百分比表示。

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一般来说,收益率越高,现金流就越大。在本分析中,Suburbs的租金收益率是根据Suburbs的租金价格中位数和销售价格中位数计算得出的。

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虽然收益率是一个有用的指标,但它并没有考虑到与持有房产相关的任何费用,如利息成本和管理费,如果将这些费用考虑在内,就会得出净租金收益率:PropTrack高级经济学家埃莉诺-克雷赫(Eleanor Creagh)表示,总租金收益率可以为投资者提供一个有用的房产搜索起点。”澳大利亚统计局(Australian Bureau of Statistics)的最新数据显示,与一年前相比,投资者贷款额大幅增长了 36%。克雷格女士表示,投资者的回归是在租金市场非常紧张的情况下出现的,尤其是在房价快速上涨的地区。”租金的强劲增长、更高的租金收益率以及不断上涨的房地产价格吸引了投资者重返市场,”克雷格女士说,”昆州、南澳和西澳的投资者贷款创下了历史新高。根据最新的《PropTrack 租金报告》,虽然最近租金价格的增长有所放缓,但租金的增长速度超过了房产价格的增长速度,将总租金收益率推向了近四年来的最高点。克雷格女士说:”最近,在大多数市场上,租金增长快于房价增长,开始重建收益率。3月份的季度总租金收益率达到4.3%,而澳大利亚地区的收益率略高,为4.6%。房屋的典型租金收益率为3.9%,而单元房的租金收益率为4.9%。

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Creagh女士说,更多的房产投资者进入市场有助于解决租赁市场的供应短缺问题。”投资者活动的增加应该会增加长期租赁房源的数量,有助于缓解租赁市场的制约因素和长期的租赁供应短缺问题,这种短缺问题助长了强劲的租金价格增长和创纪录的高租金。”了解哪些Suburbs的回报率最高,还可以帮助那些没有能力在自己Suburbs买房的租房者通过’租赁投资’的方式尽早进入房地产市场,即在他们想居住的地方租房,同时在更实惠的高增长或高收益Suburbs购买投资性房产。对于想在省会城市买房的投资者来说,数据显示,租金收益率最高的Suburbs往往位于外郊,而空置率较低的城市通常收益率较高。在墨尔本,投资者可以预期沃勒特(Wollert)、库拉鲁(Coolaroo)和达拉斯(Dallas)等北部外郊的房屋收益率将超过 4%。堪培拉的许多Suburbs,如菲利普(Phillip)、库姆斯(Coombs)和伊莎贝拉平原(Isabella Plains)的房屋收益率也在 4% 以上。房地产经纪人兼LJ Hooker Tumbi Umbi & Killarney Vale负责人贾斯汀-邦德(Justin Bond)说,受高收益率和房价增长预期的吸引,越来越多的投资者开始购买该地区的房产。”主要是租金回报,但 Killarney Vale 多年来的资本增长也不错。当一处房产打出招租广告时,通常一周内就会被租走。”与此同时,阿德莱德北部Suburbs(如伊丽莎白北区、史密斯菲尔德平原和达沃伦公园)以及霍巴特的几个外围Suburbs(包括Gagebook、克拉伦登谷和布里奇沃特)的房屋收益率都在5%以上。在布里斯班西部的伊普斯维奇Suburbs,包括莱德利(Laidley)、丘吉尔(Churchill)和北博瓦尔(North Booval),情况也类似。珀斯许多外围Suburbs,包括希尔伯特(Hilbert)、梅迪纳(Medina)和斯特拉顿(Stratton),收益率都在 6% 以上。珀斯的房产价格增长速度超过其他任何首府,但该市也是全国最紧张的租赁市场之一。达尔文房屋收益率最高的Suburbs大多位于帕默斯顿(Palmerston)地区,包括穆尔登(Moulden)、格雷(Gray)和伍德罗夫(Woodroffe),收益率高达 7%。克雷格女士说,不同首府城市的租金收益率各不相同,原因在于房产价值的差异、当地条件的不同以及更广泛的经济因素。”一般来说,在达尔文这个最便宜的首府城市市场,房产价格与悉尼相比要低得多,而租金收入却保持着相应的强劲势头,因此租金收益率较高。”对于单元房而言,内城Suburbs和距离CBD较远的密集区可以带来丰厚的租金回报。悉尼Suburbs的公寓价格相对较低,如奥本(Auburn)、莱克姆巴(Lakemba)和格兰维尔(Granville)的租金收益率在 6% 以上。

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墨尔本内城的几个Suburbs,如卡尔顿(Carlton)和CBD的收益率在 6% 到 7% 之间。去年售出的考菲尔德东区公寓大多结构紧凑,价格相对低廉,单价中位数为 33 万元,广告租金中位数为每周 360 元。当地房地产经纪人兼 Gary Peer 总监利奥尔-塞缪尔(Leor Samuel)说,由于靠近莫纳什大学,该Suburbs很受学生欢迎。

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“在布里斯班,CBD、Fortitude Valley、Bowen Hills 和 Spring Hill 以及 Logan 的许多Suburbs(如 Woodridge 和 Slacks Creek)的Unit收益率最高。例如,昆州Townsville市Suburbs Heatley 的Unit租金收益率为 9.5%,南澳奥古斯塔港为 7%,新州 Scone 为 6.

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7%,维州 Sale 为 6%。投资专家、阿德莱德大学房地产硕士课程主任彼得-库里索斯(Peter Koulizos)说,单元房的收益率往往高于住宅,但总收益率并不是投资者应该考虑的唯一因素。

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“”尽管毛收益率看起来很高,但净收益率可能并不高。”一些房屋收益率最高的地区往往位于矿区。Kambalda West(12.西澳的坎巴尔达西(12.

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2%)和南黑德兰(10.9%)、昆州的科林斯维尔(10.4%)和先锋(9.6%)以及新州的布罗肯希尔(9%)都是租金收益率最高的矿业城镇。Koulizos先生说,虽然矿业城镇通常拥有可负担的房产价格和高租金,但这些地区也会受到资源价格起伏的影响,造成繁荣和萧条的状况,矿业投资也会随之起伏。当矿业投资增加,需要为工人提供住所时,矿业城镇的房产价值和租金会飙升,但当资源价格下跌或矿场关闭时,价格也会迅速下跌。”商品周期非常不稳定,”他说。”克雷格女士说,总租金收益率与房地产价格之间的关系通常是反向的,价格增长强劲,租金收益率就会降低,反之亦然。”在房地产价格高的地区,租金收入的增长速度往往赶不上购买价格的增长速度,”她说。”尽管租金绝对值较高,但与高房价相比,收益率往往显得较低。”相反,在房价较低的地区,租金可能不会成比例地降低,这可能会导致租金收益率提高。”数据紧缩也揭示了过去五年中房产价值涨幅最大的地区,在房地产市场动荡的时期,为房产所有者带来了天文数字的资本增长。尽管一些Suburbs的房价在过去五年里上涨了一倍多,但房价涨幅最大的Suburbs的中位数大多低于50万澳元,阿德莱德北部和昆士兰的矿业城镇在全国前十名中占有很大比例。同时,过去几年的树木和海洋变化趋势在Unit市场的价格大幅跃升中显而易见,尤其是在黄金海岸和阳光海岸的Suburbs。新州里弗里纳(Riverina)地区和维州地区的城镇也出现了巨大的涨幅,这主要是受低利率时期从城市搬迁过来的购房者以及追求资本增长的投资者兴趣激增的影响。

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然而,虽然五年前在许多价格涨幅最大的Suburbs购房的人现在都拥有了大量资产,但增长并不总是稳定的。库里索斯先生说,生活方式优先顺序的突然转变和大流行病期间利率的降低意味着海边和树变目的地的强劲价格增长是不可持续的。”旅游区的资本大幅增长不会持续下去,”他说。”在COVID时期,利率非常低,人们有能力借更多的钱。但这一高峰已经过去。克雷格女士说,影响投资决策的因素不仅仅是租金收益率和资本增长,诸如寻找租户所需的时间以及分层、维护、保险和税收等费用也会影响盈利能力。

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“最佳的投资决策将根据当地市场条件、物业类型以及投资者关于现金流与资本收益的策略而有所不同。”

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