全球房价的繁荣成为央行的两难选择

全球大部分地区的房价飙升正在成为对中央银行控制其危机支持能力的一个关键考验。

撤出刺激措施的速度太慢，有可能使房地产进一步膨胀，并在长期内恶化金融稳定问题。撤得太狠意味着会使市场不安，使房地产价格下跌，威胁到经济从COVID-19大流行中的复苏。

决策者们对由房地产萧条引发的全球金融危机记忆犹新，随着经济复苏，一些中央银行讨论放缓资产购买，甚至提高利率，如何控制飞涨的房价成为审议中的一个难题。

赞成缩减债券购买计划的美联储官员把房价上涨作为这样做的一个理由。特别是，他们正在仔细研究美联储购买抵押贷款支持的证券，一些人担心这些证券在一个已经很热的市场上刺激了住房需求。

在未来一周，新西兰、韩国和加拿大的央行行长们将开会制定政策，每个国家飞涨的房价都刺激了压力，要求采取一些措施让普通工人买得起房子。

根据彭博经济学的全球泡沫排名，新西兰的决策者们正在与世界上最热的房地产市场作斗争。周三开会的央行已经获得了另一个解决这个问题的工具，其对官方现金利率的预测显示，它在2022年下半年开始上升。

面对对其在刺激房价方面所起作用的批评，加拿大央行已成为发达经济体中最早转向较少扩张性政策的国家之一，预计在周三的政策决定中会有新一轮的缩减。

韩国央行上个月警告说，房地产的价格 “明显过高”，家庭债务偿还的负担正在增加。但在周四的首尔政策会议上，不断恶化的病毒爆发可能是一个更紧迫的问题。

在其自欧元诞生以来最大的战略反思中，欧洲央行本月提高了其通胀目标，并且在对住房压力的点头中，官员们将开始在其通胀的补充措施中考虑自住的住房成本。

英格兰银行上个月表示对英国住房市场感到不安。挪威银行是另一个表示担心超低利率对住房市场的影响和金融失衡积累的风险的机构。

国际清算银行利用其上个月发布的年度报告警告说，房价在大流行期间的涨幅比基本面所显示的要大，如果借贷成本上升，会增加该行业的脆弱性。

曾在日本央行负责货币政策的Kazuo Momma表示，虽然对大多数央行来说，大流行时期的支持的解除预计将是渐进的，但如何在不伤害房贷持有人的情况下这样做，将是一个关键的挑战。

“货币政策是一种钝性工具，”现在在瑞穗研究所担任经济学家的莫玛说。”如果它被用于一些特定的目的，如抑制住房市场活动，那可能会导致其他问题，如过度扼杀经济复苏。”

但不采取行动会带来其他风险。彭博经济学的分析显示，住房市场已经表现出2008年式的泡沫警告，激起了对金融失衡和不平等加深的警告。

根据专注于经济合作与发展组织成员国的彭博经济学仪表盘中使用的关键指标，新西兰、加拿大和瑞典被列为世界上最繁荣的住房市场。英国和美国也在风险排名中接近前列。

由于许多经济体仍在努力应对病毒或缓慢的贷款增长，央行行长可能会寻找加息的替代方案，如改变贷款价值限制或房贷的风险权重–所谓的宏观审慎政策。

然而，这些措施并不能保证成功，因为其他动态因素，如供应不足或政府税收政策也是住房的重要变量。当中央银行的廉价货币不断涌现时，这些措施可能难以控制价格。

“莱比锡大学的Gunther Schnabl是国际货币体系方面的专家，他说：”最好的办法是停止中央银行资产负债表的进一步扩张。”作为第二步，可以在很长一段时间内以非常缓慢和勤奋的方式提高利率。”

另一种可能性是，房价达到一个自然的高点。例如，英国的房价在6月份出现了五个月来的首次下跌，这表明房地产市场可能已经失去了动力，因为一项税收优惠政策即将结束。

但在美国没有这种迹象，尽管房价创下新高，但房屋需求仍然强劲。5月份，美国所有地区的待售房屋销售都有所增加，东北部和西部的增幅最大。

虽然驾驭住房热潮对中央银行来说并不容易，但要抵御下一场危机可能还不算太晚。自住需求与投机性购买相比，仍然是增长的强大动力。汇丰银行的全球经济学家James Pomeroy表示，银行没有显示出全球金融危机前那种宽松的贷款迹象。

“如果房价上涨是由于供应与需求的转变，而这种转变是由于更多的远程工作和人们想要更多的空间而造成的，那么它可能不会像以前的住房热那样引发危机，”Pomeroy说。”问题可能会进一步出现，年轻人被排除在房产阶梯之外的情况更多。”

曾在欧洲央行和国际货币基金组织工作过的Natixis公司亚太区首席经济学家Alicia Garcia Herrero说，随着他们逐渐远离危机环境，拥有重债家庭的经济体的货币当局将需要特别小心。

“房地产价格，与其他资产价格一样，只要全球流动性仍然如此充足，就会继续膨胀，”她说。”但其影响要比其他资产价格严重得多，因为它们对家庭的影响要广泛得多。”

彭博社