Lendlease的伦敦哀歌可能会摇身一变成为麦格理的欢快曲调

伦敦 – 在过去几周里,Lendlease和麦格理集团在伦敦的前哨站所播放的情绪音乐似乎有一种奇怪的并列关系。

Lendlease首席执行官托尼-隆巴多(Tony Lombardo)传来了黯淡的消息,在陷入反复冠状病毒封锁的一年后,伦敦的收益受到了拖累。

Lendlease的一个项目在COVID-19的病床上出现了一些问题,那就是23亿英镑(42亿元)的大象公园开发项目中的几座待租塔,其症状包括租赁需求减弱和租金下降。

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Lombardo说:”最近的一次封锁是在建筑物开业时发生的,”影响了商业和住宅客户对新产品的检查以及对租赁和购买的承诺。

不过,在麦格理资产管理公司,事情听起来显然更令人振奋,因为房地产团队宣布了一个在建筑出租领域的合资企业,价值可能高达10亿英镑。

“在过去10年里,在城市化、数字化和人口变化等世俗趋势的推动下,该行业已成为全球房地产的大趋势,”MAM欧洲房地产联席主管Dana Gibson兴奋地说。

不过,应该已经很清楚,这种色调对比在很大程度上是表面的。

Lendlease的感叹是对过去半年中一个(希望是)孤立的、暂时的事件的回顾。这是后视镜的事情,应该很快就会从视野中消失。

麦格理的鼓声宣布了一个年轻一代长期租房的未来–不幸的是,他们已经失去了买房的机会–而且是在一个大流行之后的城市,重新思考在哪里工作、购物和生活。

这场大流行使办公室和零售物业陷入了一种变化的状态:购物中心正在挣扎,高街正在被重塑,企业正在重新思考家庭/办公室的平衡。写字楼和购物区的租约突然显得不那么安全。

MSCI认为在截至去年9月的一年中,零售物业的回报率为负10.4%,办公室回报率为负0.7%。不过,住宅回报率为2.4%,工业为2.7%。

“床和棚 “是一种趋势。伦敦的住房短缺是长期的;它对网上购物的巨大拥抱意味着对仓库的需求正在蓬勃发展。

“Knight Frank的住宅资本市场主管Nick Pleydell-Bouverie说:”我们看到现有的投资者希望在这个领域部署更多的资金,当然也有一些新加入的投资者。

“回到8到10年前,当我们第一次去找养老基金,说你应该购买公寓楼的时候,他们会说,’看,我们可以买一个多租户的办公楼,租约还有10年未到期,每年有四张租金支票,他们会照顾好它;我们可以买一个有AAA契约的养老金。而你告诉我,我们应该买一栋有一年收入保障和管理噩梦的200套公寓–我们到底为什么要这样做?”

他说,现在情况发生了变化:”如果你的办公室或你的零售业租户现在搬走,很可能需要一年的时间才能让人回来,然后是免租期。另一方面,如果有10个住宅租户搬走,你就会让10个租户重新加入。正是这种收入的细化,现在正在推动需求。”

世邦魏理仕刚刚发布了一份关于英国房地产市场的报告,得出了同样的结论。”作者说:”对机构出租物业的投资水平一直在持续,并将在未来几年内创下新的记录。

“这将由现有的投资者扩大投资组合,以及新进入者从传统的商业房地产中分散投资来推动。”

基金经理成为长期住宅房东的想法在英国仍然是个新鲜事。在德国,15%的租户居住在机构级别的专用租赁住房中,而在美国,这一比例高达37%。

在英国,这一比例仅为3%–尽管至少在伦敦,租房的家庭比例为28%,在十年内上升了五个百分点。

但这并不全是公寓楼。Pleydell-Bouverie说,真正吸引他们目光的是家庭住房市场。

在英国,房屋几乎占了60%的出租物业,大多数在出租屋出生的婴儿都是在房屋里出生的。机会在经济适用房和豪宅中都有。

“Pleydell-Bouverie说:”我们敲打投资者的门已经有一段时间了,因为我们看到那里有如此引人注目的故事。

“在过去的一年里,这确实是一个飞跃:我们估计目前有超过60亿英镑在追逐住房,而在18个月前几乎不存在。大公司–Legal & General、Blackstone、Goldmans、PGIM。”

Legal & General上周宣布了一项7000万英镑的计划,在伦敦的通勤带,它称之为SBTR–Suburbs建筑出租。将有124套这样的房子,加上97套分配给 “社会租金、可负担租金和共同所有权”。

在宣布该计划时,该公司认为英格兰的住房缺口超过400万套。政府释放供应的尝试受到了主要由保守派议员占据的席位的阻力。

这样看来,麦格理公司在拿起建房出租的赞美诗时,是个好伙伴。不久之后,Lendlease将再次公开唱出同样的调子。

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