SMSF财产可能被征收45%的税款

问：我和妻子有一个SMSF，在2015年12月使用银行提供的有限追索权借款安排（LRBA）购买了一个联邦政府租用的商业地产。

这是一个相当昂贵的融资方案，所以我们最近在我们的SMSF之外用我们的家庭信托所拥有的财产借了资金。然后我们把这笔新的银行贷款借给我们的SMSF，以支付银行的LRBA。

利率从5.7%的浮动利率降至2.09%的本金和四年的固定利息，这是一个重大的成本节约。我们现在在我的SMSF和我的家庭信托之间有一个LRBA。

我想知道我的家庭信托基金应该向我的SMSF收取多少利息，以获得这种融资便利。由于新的贷款是我们LRBA安排所独有的，我们是否可以简单地将其 “标记 “为我们的SMSF贷款，并将其作为贷款处理。也就是说，避免在实体之间收取利息和账户费用的需要。西蒙

答：当自我管理的养老基金将财产贷款从银行转给关联方融资人时，你的家族信托似乎就是这样做的，这不是简单地将你与银行的债务安排与你的家族信托必须与你的基金的安排相照应。

SMSF审计师Belinda Aisbett说，你需要考虑很多问题，他是墨尔本Super Sphere公司的董事。

作为SMSF的监管机构，澳大利亚税务局对关联方借钱给你的房产贷款再融资时需要满足的要求非常清楚。

它坚持认为这必须在公平的条件下进行，即你的基金为贷款再融资所谈判的条件与独立贷款机构所做的相同或类似。

这包括如果在偿还房贷时出现问题，借款安排不会使SMSF的其他资产面临风险。

如果不能确保这一点，就会导致债务结构的一些重大合规问题。

例如，根据被称为 “安全港 “条款的养老金准则，利息需要按照ATO批准的利率计算–对于2021和2022财政年度，这一利率为年利率5.1%。因此，你不能简单地收取2.09%的利率。你将不得不收取5.1%的利息。

标准银行贷款的价格通常与针对SMSF的有限追索权贷款的价格大不相同。这是因为在LRBA下获得的抵押和担保反映了更大的风险。

艾斯贝特说，利息可以是固定的，但最多只能是五年。在这之后，你将需要转为浮动利率。此外，最长的贷款期限必须是15年。

贷款与价值比率–房产价值与借款金额的比例–在贷款时必须是70%或更少。

关于你的具体问题，你不能简单地将新贷款标为SMSF贷款，Aisbett说。你将需要正式的文件来证明你的家庭信托和你的SMSF之间的这笔贷款。

房贷必须由关联方融资人–你的家庭信托基金–对财产进行抵押和登记。

还必须有一份书面贷款协议，说明贷款的有限追索权性质–如果发生贷款违约，只有财产资产容易受到影响–以及其他标准贷款条款。

例如，贷款的偿还必须按月进行，并包括利息和资本部分。

这些是ATO实用合规指南（PCG 2016/5）中规定的具体规则，如果你想了解更多信息，可以参考。被称为安全港条款，它们被描述为由自我管理的养老基金建立的LRBA的公平条款。

这些规定的重要之处在于，如果基金处于安全港，房产的租金可以作为普通收入征税。如果基金处于积累阶段，税率将是15%。在养老金阶段，收入可能是免税的。

如果是在港外，那么房产的租金–减去相关费用–将需要按45%的税率征收，无论该基金是否有养老金或积累金成员。

根据Aisbett的说法，如果基金有LRBA，作为年度审计的一部分，审计师必须检查基金是否遵守了安全港条款。

这是因为审计师需要确保基金的纳税义务得到正确计算。

也就是说，就像公平交易要求是由ATO制定的一样，这是一个财务审计问题，而不是合规审计问题，需要根据SMSF合规违规要求作为潜在违规行为进行报告。

如果SMSF审计员认为可能有问题，Aisbett说，她会解释安全港标准，以及为什么基金不属于这些标准。

她会建议基金，包括基金会计或管理人，需要重新计算税收。这一建议可以在审计师不一定查看基金财务账目的情况下提出，因为基金不太可能向审计师提出其财务状况，自愿提供非公平的收入。

在处理LRBA时，重要的是要了解在没有适当的基础上实施和维护LRBA可能产生的后果。

DBA律师事务所的Daniel Butler说，在SMSF进行关联方LRBA的情况下尤其如此。

他说，ATO认为，如果一项财产安排不符合安全港标准，那么该资产在其余下的时间里通常会受到影响。这意味着，未来处置的任何资本收益都有可能作为非公平收入被征税。因此，除了对房产的持续净租金收入征收45%的税外，在应用任何适用的CGT折扣后，对未来出售或处置房产所获得的任何净资本收益也将适用45%的税。SMSF有权对持有超过12个月的资产享受三分之一的CGT折扣。