写字楼价值保持稳定，但租金萎缩

摩根士丹利分析师表示，尽管悉尼和墨尔本等主要市场的租金有所下降，但上市业主所持有的办公大楼仍保持其价值。

国内最大的商业地产管理公司Charter Hall和最大的办公大楼单一业主Dexus以及Centuria Office REIT都在全年业绩前公布了其投资组合的重估，显示出价值的小幅提升。

摩根士丹利分析师Simon Chan和Lauren Berry指出，人们担心随着租金的下降，写字楼的价值会进一步下滑。

“自COVID开始以来，根据Agent的反馈，悉尼的净有效租金下降了15%至20%，”他们在最近的一份客户说明中写道。

“我们认为一些投资者一直担心资产价值也会以类似于大型购物中心的方式被标记下来，这些购物中心的价值已经下降了10%至20%。”

如果出现这种规模的下跌，将导致Charter Hall管理的资产大幅下降，而Charter Hall管理的520亿元的投资组合中，有45%是办公大楼。

相反，Charter Hall正在与嘉民集团争夺该国最大的房地产基金经理的衣钵。

摩根士丹利的分析师指出，写字楼价值的这种下降也会对Dexus和Centuria运营的上市写字楼基金的净有形资产造成压力。

“虽然我们并不主张写字楼市场的租金会在短期内恢复所有的跌幅，但我们认为，租金前景至少已经见底。

“我们的渠道检查已经证实，租赁活动很强劲（尽管有收缩权），就业市场的积极势头表明，净吸纳量与2020年相比可能会明显改善。”

虽然摩根士丹利团队主要使用贴现现金流对上市业主进行估值，但他们也注意到了一些重大交易，如Dexus与新加坡投资者Mercatus合作，收购悉尼1 Bligh Street三分之一的股份。这笔3.75亿元的交易是以该大厦最近的账面价值和4.38%的资本化率达成的。

分析师写道：”这些交易以及其他交易都证明了写字楼的价值一直在上升，与零售资产相反，海外和国内的买家都认为租金最终会在中长期内恢复到历史水平，”。