低利率的前景被烘托在住房市场中

随着澳大利亚房价继续其看似不可阻挡的攀升,只有一个小小的安慰:家庭现在已经背负了大量与住房有关的债务,只需要非常温柔地拉动缰绳,就能使经济恢复正常。

经济学家早就知道,一个经济体的借贷水平越高,越容易受到利率上升的影响。

但联邦银行的高级经济学家贝琳达-艾伦(Belinda Allen)已经巧妙地证明了这种过度敏感的程度。



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艾伦在她的最新说明中指出,由于储备银行决定将官方利率削减到接近零以应对大流行病,家庭利息支付接近历史最低点,即3.1%。

这意味着房屋借款人比2008年中期轻松了许多,当时他们的利息支付攀升至占可支配收入8.5%的高峰。

但艾伦指出,偿债率–包括利息成本和他们的本金偿还–并没有大幅下降,因为住房贷款的平均规模已经攀升。

根据国际清算银行的数字,2020年最后三个月的偿债率为13.6%,低于2008年第二季度17.6%的峰值。

现在,当经济复苏变得足够强劲,允许储备银行提高官方利率时,家庭将感受到房屋贷款利息支出上升的冲击。

联邦银行的澳大利亚经济主管Gareth Aird则预计,储备银行将在2022年11月开始提高现金利率。他预测,官方利率将在2023年第三季度达到1.25%的峰值。

“他说:”虽然这个比率看起来非常低,但需要在澳大利亚家庭债务水平的背景下考虑,因为澳大利亚的家庭债务水平非常高。

“加息将对偿还债务的利息成本产生很大影响,我们的预期是,储备银行不需要加息太多,就能使现金利率处于中性。”

但住房市场的动态为官方现金利率可能在1.25%左右达到峰值的观点提供了进一步的佐证。

正如艾伦所指出的,有两种可能的方法来确定利息支付与可支配收入的 “正常 “比例。

一个是看采矿业繁荣结束以来的平均水平。而自2012年以来,平均水平为4.9%。

另一种方法是看储备银行上次在2%至3%的通胀目标中间的比率是多少。在2014年,该比率平均为5.3%。

因此,艾伦倒过来计算,将利息支出占家庭可支配收入的比例提高到5%左右所需的现金利率是–“现金利率等于1.25%,”她说。

当然,也有一些其他因素在起作用。许多房主维持了他们的贷款偿还,而不是利用大流行以来抵押贷款利率的大幅下降。

因此,他们在冲销账户中藏起了巨额资金。根据澳大利亚审慎监管局的数字,在2021年的前三个月,抵消余额膨胀到2050亿元,高于大流行病发生前的2019年最后三个月的1710亿元。

抵消余额具有减少支付贷款利息金额的作用。

艾伦计算出,家庭每年通过他们的抵消账户节省约130亿元的利息成本。她说,这 “表明当利率上升时,许多家庭有一个内置的缓冲区”。

更重要的是,她指出,固定利率贷款的受欢迎程度有了强劲的增长–在联邦银行5月份承保的所有新房贷款中,只有不到一半是固定抵押贷款利率。

当他们的固定利率贷款到位时,借款人将免受任何官方利率上升的影响。但最终,随着他们的固定利率贷款的滚出,借款人将可能面临抵押贷款利率的提升。

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