房地产买家和开发商应该 “战战兢兢”。

如果一项有影响力的政府研究对未来经济增长的预测是真的，即利率急剧上升和人口增长下降，那么房产买家将陷入 “机关枪巷”。

代际报告》为长达25年的房地产热潮划上了句号–在利率下降和供应不足的推动下，房地产热潮推高了价格，使首次置业者越来越难以进入市场。

德勤经济咨询公司的合伙人Chris Richardson警告说，随着人口增长放缓和供过于求的风险上升，房地产开发商将面临压力，尤其是在墨尔本和悉尼这样的传统中心城市。

Richardson先生说：”从表面上看，对于开发商和买家来说，这不是一份漂亮的文件，”他谈到了联邦政府关于未来大的经济问题的最新代际报告。

影响房地产买家和开发商的主要问题包括人口增长放缓，以及由于COVID-19造成的旅行限制导致的移民水平下降。

该报告假设10年期债券收益率将随着时间的推移回升到与约5%的名义国内生产总值增长一致的水平。债券收益率目前约为1.5%。

Richardson先生说：”这对房产买家来说是机枪巷，应该让他们在靴子里颤抖。”他说，这种趋势可能会使30年的平均可变抵押贷款利率增加一倍以上，达到7%左右。

附图显示了基准的10年期澳大利亚政府债券收益率与住房贷款利率之间的关系。

“如果对基准的长期预期是5%–或比今天的收益率高3.5%左右–那么从长期来看，自住者和投资者的贷款利率也将比今天的低利率高3.5%左右，这是一个合理的预期，”Canstar金融评论员Steve Mickenbecker说。

这将导致业主自用贷款的平均浮动利率从3.59%翻倍到7.09%，或者在100万元、30年本金和利息贷款的每月还款额上再增加2000澳元。

“5%，10年期的债券收益率也将意味着通货膨胀已经起飞，所以工资会增加。但是，由于今天的贷款额度升级，更高的还款额度会带来压力。”Mickenbecker先生补充说。

利率已经开始攀升，特别是四年和五年期的固定利率，因为融资成本上升。

AMP Capital的首席经济学家Shane Oliver表示，经济增长和债券收益率的趋同是一个合理的假设，符合 “长期的历史关系”。

“奥利弗先生说：”如果移民水平到2024-25年才恢复到大流行前的水平，并且没有通过大流行弥补损失，那么五年后的人口将比以前假设的少近100万，这将意味着与大流行前的预期相比，五年内的住房需求净损失约35万。

“如果住宅建设继续以目前的速度进行，这将看到房地产市场在未来几年进入供过于求的状态。”

他说，始于1990年代中期的长期房地产繁荣的两个关键驱动因素–低利率和房地产供应不足–将告一段落。

“对于新房买家来说，这将是一个好消息–或者至少是一个更好的消息，”奥利弗先生说。”但对于房地产开发商–特别是在悉尼和墨尔本–来说，可能就不是那么好了，因为他们已经依赖于房地产价格的快速升值。”

根据政府的统计数据，投资者的借款承诺处于18年的高位，在截至5月底的三个月内增加了近13%，达到近80亿澳元。

根据经济学家的说法，国家的住房建设管道已经满了，即使政府的住房建设刺激措施的糖衣炮弹从系统中掉下来，对供应和劳动力的需求也超过了需求。

代际报告的批评者对任何利率上升的规模的一些基本假设提出质疑，并为房地产投资者和开发商提出战略对策。

德勤的Richardson先生认为，经济疲软、工资增长乏力、低通胀和结构性变化将使利率受到抑制。

我的住房市场》的首席经济学家安德鲁-威尔逊补充说。”我们继续发现阻碍任何恢复长期正常的因素，特别是收入增长。”

威尔逊先生说，投资者寻求的房产类型也发生了变化，对边缘开发和高层的需求被更大的联排别墅的竞争所取代。他说，情况正在发生变化，过去可能不是对未来事件的准确指导。

买方代理和Propertyology研究主管Simon Pressley说，人口增长是继利率、就业和经济信心之后 “对房地产价格的影响因素”。

“普雷斯利先生说：”鉴于所有的海外移民都是租房的，相对于房产价值而言，租赁市场才有可能受到边境关闭的影响。

“而且，各地区对海外移民的依赖性非常小。此外，越来越多的人从首府城市，特别是墨尔本和悉尼搬迁过来。”

Mickenbecker先生说，更高的利率前景意味着买家应该在利率保持低位时开始偿还贷款。

“现在有时间通过在低利率时进行额外的还款来建立一个缓冲。但随着利率上升，无论是两三年后，这将变得更加艰难，”他说。