6% 以下贷款枯竭，房贷利率进入新时代

自从澳大利亚储备银行在11月将现金利率上调至4.35%–12年来的最高水平–以来，数十家贷款机构已经将25个基点的上调幅度全部转嫁给了他们的可变贷款客户。”一个有竞争力的利率大约是6.14%，”Unwin女士告诉.au。”是的，你仍然有可能在你的房屋贷款前面得到一个5。但我认为，人们必须意识到，这个利率将提供给贷款价值比为 80%、支付本金和利息、自住的人。”银行仍然希望获得业务，但他们会为精英中的精英支付更大的折扣。”RBA的数据显示，9 月份新的平均可变住房贷款达到了 6% 的新里程碑，此前在 2022 年 4 月曾触及 2.41% 的历史低点。Unwin女士表示，对于首次购房或希望升级第一套住房的借款人来说，在当前环境下，实现至少20%的存款是一个很高的要求，许多人面临着更高的利率和昂贵的贷款机构抵押保险（LMI）。她说：”如果首套房买家希望贷款95%，如果他们不符合首套房担保资格，他们将再次受到惩罚，因为按照贷款90%至95%计算，他们的利率将接近7%，而不是6%。”即使是在过去五年内购房并希望从单元房升级到独立屋的买家，也很难凑足20%的存款。”她说：”考虑到许多房产都是单元房而非独立屋，这些房产的价值可能远高于购房时的价格。”PropTrack 的最新可负担性指数显示，一个平均收入的家庭需要将其收入的 20% 储蓄五年半以上，才能为中位价位的房屋支付 20% 的定金。”房贷贵了很多，因此，人们能够借到的贷款额度也下降了，”PropTrack 高级经济学家安格斯-摩尔（Angus Moore）说。”这意味着购房者无法像以前那样借到那么多钱，因此，在他们预算范围内的房子就少了很多。”与此同时，现在偿还房贷的难度接近以往任何时候都有的水平，一个平均收入家庭要花费大约三分之一的收入来偿还房贷，才能买到中位价位的房子。

Unwin女士说，有一代借款人从未见过如此高的利率水平。”最大的打击是那些以1.98%的利率固定了三年的客户，他们可能会被贷款机构提供的利率所困，因为他们可能无法向更具竞争力的贷款机构进行再融资。”这种情况下的借款人被称为’房贷囚徒’–他们无法再借到与利率较低时相同的金额，这意味着他们只能使用目前的房贷和贷款机构。贷款机构通常会在住房贷款利率之外再加上至少 3% 的缓冲利率，以确保借款人能够承受未来的利率上调，但近几个月来，一些贷款机构已将缓冲利率放宽到仅为还款记录良好的精选再贷款者的 1%。与 2022 年中期相比，借款能力的下降说明了近期借款人和首次购房者的处境已变得多么艰难。RBA的 13 次加息已使借款能力平均下降了约 30%，但 Unwin 女士说，这仅仅是个开始。

“根据非常粗略的经验法则，你一般可以借到收入的 5 倍，”Unwin 女士说。”如果你有一张 1 万元的信用卡，那么你的借贷能力将减少大约 2.2 万元。如果你有汽车贷款，这将会侵蚀你的一大块借贷能力。”因此，我认为最重要的信息是，在你尝试申请住房贷款之前，尽量消除所有其他过多的债务，因为你将会受到信用卡、[现购现付]账户等所有这些东西的巨大影响。”她注意到首次置业者出现了分化，收入丰厚或依靠父母以家庭担保形式提供帮助的首次置业者的需求持续强劲。

“依靠[政府支持的]首次置业担保的首次置业者肯定有所减少，我认为部分原因是收入上限，比如12.5万澳元并不能让你获得价值80万至90万澳元房产的房贷。”澳大利亚统计局的贷款数据显示，9月份首次置业者贷款承诺上升了0.5%，而8月份上升了4.6%，但与一年前相比仍下降了0.6%。自202年4月以来，假设贷款机构将每次加息全额转嫁给贷款机构，那么拥有50万澳元房贷的普通借款人的月还款额总计增加了近1300澳元。对于拥有100万澳元未偿住房贷款的借款人来说，与RBA开始加息之前相比，加息使其月还款额增加了2500澳元。自2022年4月以来加息的平均成本：但Unwin女士表示，许多买家希望在圣诞节前锁定房产，这可能会掩盖最新加息的影响。”我认为，在圣诞节前仍想买房的需求可能已经超过了对上次加息的犹豫。

“与此同时，卖家信心的提升也使得更多的房屋在这个春季销售旺季进入市场。最新的PropTrack房源报告显示，.au网站上的新房源在今年春季销售旺季跃升了17%。摩尔先生说：”这反映了销售条件的改善、利率更加确定，以及今年全国大部分地区的房价都在增长，而去年则有所下降。”虽然利率的进一步提高可能会对买卖双方的情绪产生负面影响，但他表示，紧张的租赁市场、强劲的人口增长以及不断增长的工资将继续支持房地产需求。