悉尼房价明年可能下跌4个百分点

咨询公司 SQM Research 最新发布的《住房繁荣与萧条》报告预测，明年悉尼房价可能会下跌 4%，原因是可负担性急剧下降、利率压力迫使部分业主出售住房以及失业率上升。

墨尔本、堪培拉、霍巴特和达尔文的房屋价值预计也将下降，拖累全国房价下降 1%。

报告作者、SQM 总经理路易斯-克里斯托弗（Louis Christopher）说，自去年 5 月以来，利率上调了 4.25 个百分点，而且可能还会继续上调，这些日益严重的影响最终将打击房主和有购房意愿的人。

“我们现在已经进入了限制性利率环境。克里斯托弗先生告诉AFR：”4.35%的高利率足以阻止有意购房者，并对现有房主造成压力，尤其是那些在过去两年中购房的房主，他们已经出现了困境的迹象。

“我们还认为，就强劲的移民增长而言，我们已经达到了顶峰，而最近几周，悉尼和墨尔本的拍卖清仓率等领先指标也在恶化，这给我们提供了一点迹象，表明我们正在进入一个放缓的市场。”

SQM 数据显示，自去年 1 月以来，新州的不良房源猛增 78%，达到 1293 个。

“克里斯托弗先生说：”自今年 9 月初以来，我们看到不良房源激增，而且自 10 月初以来每周都在上升。

这一预测是 SQM 报告中四种可能结果之一，也被克里斯托弗先生称为基本情况，它假定利率上限为 5%，人口增长放缓至 46 万或更少，失业率达到 5.5%。

克里斯托弗先生说，预期的经济放缓将对悉尼和墨尔本造成比其他州和地区首府更大的冲击，使这两个城市的房地产市场更容易受到急剧下滑的影响，但不太可能引发急剧下滑。

“克里斯托弗先生说：”我们无论如何都不会预测任何类型的崩盘，因为严重的住房短缺和仍然相当强劲的人口增长将形成一个缓冲区，阻止明年出现任何类型的两位数房价修正。

“尽管如此，由于就业增长预期放缓，失业率相应上升，预计到明年年底将接近 5%，这一不利因素将足以抵消又一年强劲的移民潮”。

Judo bank经济顾问沃伦-霍根（Warren Hogan）表示，由于房价估值过高，经济放缓可能会拖累房价下跌约 10%。

“霍根先生说：”我认为，当劳动力市场真正疲软（如失业）最终引发经济下滑时，经济下滑的幅度会相当大。

根据 Hogan 先生的模型，悉尼的房价被高估了 27%，墨尔本被高估了 22%，全国被高估了 22%。

CoreLogic 研究主管蒂姆-劳利斯（Tim Lawless）也认为，鉴于悉尼房价的月增长率急剧放缓，整个悉尼的房价显然有可能重新开始走低。

自 5 月份达到峰值以来，悉尼住宅价值的月增长率已从 2% 放缓至 10 月份的 0.8%。

CoreLogic 的每日指数显示，在过去四周里，悉尼的房价进一步下跌，仅上涨了 0.5%。

“Lawless先生说：”悉尼房屋价值增长的主要驱动力之一是广告供应不足，但由于冬季和春季卖家活动的增加以及同期购买活动的放缓，库存水平已恢复到平均水平。

“由于住房负担能力已经捉襟见肘，而且还在不断恶化，购房者的需求很有可能会继续减弱。

“悉尼周末的初步清仓率为68.7%，是自2月中旬以来的最低水平，这表明随着库存水平的上升，市场正在重新向有利于买家的方向摆动”。

SQM 预测墨尔本和达尔文的房价将下跌 3%，霍巴特的房价将下跌 7%，堪培拉的房价将下跌 8%。

不过，珀斯和布里斯班有望逆势下跌，分别实现 9% 和 8% 的涨幅。阿德莱德的涨幅预计在 0% 到 3% 之间。

在全国人口增长 50 万或更多，利率保持在 5% 或更低水平，失业率限制在 5.5% 的情况下，全国房价可能上涨 1% 至 5%。

另一方面，如果通货膨胀加速，迫使澳大利亚储备银行将现金利率提高到 5% 以上，房价下跌的幅度可能会更大。

在利率升至 5% 以上、失业率升至 6% 以上、通胀率飙升至 7% 或更高以及人口放缓至 46 万或更少的情况下，除珀斯和布里斯班外，大多数首府城市的房价可能会下跌高达 10%。

“克里斯托弗先生说：”如果我的判断是错的，房地产市场在今年再次表现强劲，那将是因为就业增长继续保持稳定，和/或移民增长速度再次超过预期，以及房主再次成功抵御了较高的贷款利率环境。