世界最大住房热潮中的赢家无视做空者的喧嚣

正是加拿大20世纪80年代的住房衰退–当时的抵押贷款利率接近20%–结束了史密斯对直接接触房地产价值的兴趣。当时，他正在多伦多市中心建造联排别墅，当他的借贷成本高于他可以出售的房产时，他被迫宣布个人破产。他说，除了个人使用的房屋，他再也没有直接投资于房地产。

不久之后，史密斯和一个合作伙伴莫雷-托斯于1988年成立了他们的房贷企业–第一国民金融公司。由于加拿大的房贷规则，该公司在20世纪90年代初的经济衰退中一直保持小规模但盈利：贷款机构可以追究借款人的损失，即使在基础抵押品–房屋–被出售之后。这意味着加拿大人有强烈的动机去继续支付他们的房贷，即使事情变得艰难。对于首付低于20%的借款人，通常需要房贷违约保险。

然后，随着美国住房市场在2006年和2007年开始出现裂缝，加拿大的监管机构逐渐规定了更严格的核销规则。房贷的最长摊销年限从40年减少到35年，投保的借款人为25年。最有风险的借款人被禁止继续使用房产价值的收益来为他们的贷款进行再融资，而不是偿还贷款，并且新的借款人被要求接受压力测试，以确保他们能够在更高的利率下处理他们的贷款支付。

杰里米-鲁丁（Jeremy Rudin）说：”关注借款人的还款能力需要成为根本，”他作为联邦财政部的一名官员，帮助设计和实施这些法规，然后负责加拿大的银行监管机构。”住宅房贷中的风险倾向是仅仅根据房产价值进行贷款，认为’我不必非常关心这个人是否能够偿还这笔贷款，因为我能够查封房产并拿回我的钱’。”

随着这一监管框架的形成，史密斯在加拿大消费者贷款方面加倍努力。

当美国国际集团在美国经济崩溃后被迫出售其加拿大房贷保险业务时，史密斯在2010年与安大略省教师退休金计划合作购买了该业务。而他在2021年收购消费贷款公司Fairstone Financial背后的策略是让它从在市场上自我融资变成接受存款，这需要遵守更多的法规。

“他有信心，只要人们有工作，这将使房贷市场持续发展，”在AIG交易时负责安大略省教师协会的吉姆-利奇说。”他们的房子是他们最大的资产，他们会想尽一切办法保住它。”

甚至史密斯在第一国民银行的老业务伙伴和他自己的家庭成员也质疑继续增加对加拿大借款人的风险是否明智。但史密斯说，每当他对他的一家企业的受管制房贷组合进行压力测试时，他发现除了最灾难性的情况外，这些组合都能维持下去。

“他们认为这是一个真正的严重错误，”他说。”我喜欢受监管的框架。因此，在这个意义上，我是一个有点价值的投资者。”

在目前住房市场低迷的情况下，评估Home Capital的购买时也有同样的考虑，全国的房价已经从去年的峰值下降了16%。

因为加拿大的法规确保借款人即使在目前的利率左右也有收入来支付他们的房贷，假设他们保持就业，史密斯预计不会有很多人被迫出售他们的房子。

即使价值还需要进一步下降，或者只是从这里开始反弹，史密斯预计最糟糕的住房市场调整已经结束。他相信，人口增长和住房供应受限的结合，迟早会刺激经济复苏。

“人们仍然在支付他们的房贷，”他说。”有任何压力吗？没有。所以我只是把这看作一个机会。”

这种反弹可能已经在形成了。在全国范围内，2月份的房价以近一年来最慢的速度下降，而多伦多和温哥华的最新数据表明，他们已经开始反弹。

不是每个人都这么乐观的。曾预测过美国房地产崩盘的经济学家大卫-罗森伯格（David Rosenberg）说，目前加拿大房价的调整只结束了一半，也许更少，因为与收入等经济基本面相比，价值仍然如此膨胀。罗森伯格说，随着他所预期的价格下跌幅度的到来，即使是最谨慎的核销也可能不足以防止房贷损失。

“你不能只是说人们将支付他们的房贷，因为，根据房价下跌的程度，突然间，如果你的房子留下了负资产，你将把钥匙交还给贷款机构，”他说。”任何触及房贷市场的东西我都会远离。就个人而言，我最后的交易是退出加拿大的房贷投资。”

对住房市场的焦虑也可能看到新一轮的规则制定，这可能阻碍房贷企业的盈利能力。加拿大银行业监管机构目前正在就限制被认为占借款人收入比例过高的贷款的建议与该行业进行磋商。

这可能会使Home Capital的业务更加困难，该公司的目标是收入来源不稳定的借款人–合同工、自雇人士和新移民。

谈到这个特定的建议，史密斯说这可能是一个太多的规则，他计划参与监管机构的磋商。

同时，他还在寻找进一步的收购。虽然他说他对收购不同类型的企业持开放态度，但他仍然倾向于坚持金融服务。

“他并没有完全拥有一个很好的多元化投资组合，”退休的养老基金负责人李奇说。”但你肯定不会想和斯蒂芬-史密斯打赌。

– 彭博财富