私立医院在房地产领域独领风骚：HMC资本

HMC CapitalCEODavid Di Pilla说，私营医院没有受到其他房地产资产类别所面临的不利因素的影响，因为他在以12亿元的价格收购了11个Healthscope设施后，在医疗保健领域进行了进一步的收购。

迪皮拉先生告诉AFR，在高空置率和债务成本上升的情况下，办公大楼的业主要准备承受高达20%的资产价值减损，而对私立医院和其他医疗房地产的 “潜在结构性需求 “是 “引人注目的”。

“私营医院在任何情况下都会有出色的表现。他说：”这些不是商场或办公空间，而是一个背后有结构性尾风的部门的一部分。

这些风向标包括澳大利亚不断增长的老龄化人口、老年患者不断上升的医院就诊率以及私人健康保险使用率的提高。

“私营医院空间是基础设施和房地产重叠的地方。因此，它有很多基础设施的特点”。迪皮拉先生说。

当其他房地产投资信托基金无法筹集到新的股本，而是通过出售资产来改善其资产负债表时，HMC Capital却利用了这一点，进一步增加了医疗保健物业的光泽度。

HMC资本的12亿元房地产交易，将由近6亿元的新股权支持，并由其贷款人Westpac和澳新银行通过增加债务融资支持。

据AFR了解，此次巨额融资包括一次完全包销的3.2亿元的股权融资–据说是超额认购，将为其上市公司HealthCo Healthcare & Wellness REIT最初收购四家私立医院提供资金，包括Northpark私立医院、维州康复中心和Pine Rivers私立医院。

此外，迪皮拉先生说，五家机构基金正在进行尽职调查，以成为新的20亿元非上市医疗和生命科学基金的投资者，该基金将分两批收购其余七项资产。

这七项资产的所有权，包括Knox私人医院、Campbelltown私人医院和悉尼西南医院，将由HCW和机构投资者通过非上市基金的50%的股份进行分配。

医疗地产信托的交易使HMC资本管理的总资产达到75亿元，并使其有望在本日历年年底达到100亿元的管理资产目标–比最初的预测提前12个月。

该投资组合中包括由在澳大利亚证券交易所上市的HomeCo Daily Needs REIT拥有的47亿元的便利商场，该信托基金是由原来的Home Consortium业务分拆出来的，是在2016年通过收购前Masters投资组合而创建的。

“迪皮拉先生说：”我们仍然非常有信心，我们可以在年底前达到100亿元。

他说，年底前再收购25亿元的资产将通过投资最后一英里物流、医疗保健（包括可能与Healthscope所有者Brookfield的进一步交易）以及通过扩大其私募股权业务。

HCW股权融资的投资者将获得对该国最大的多元化医疗房地产投资信托基金的投资。一旦所有11家医院的结算在9月前完成，该信托基金将持有15亿元的投资组合，加权平均租赁期超过16年。

对Healthscope医院的收购是以5.8%的净收益率达成的，预计将带来超过9%的总回报。

HMC资本对Healthscope医院的收购是在曾经是小众的房地产行业日益企业化的情况下进行的。对MPT拥有的Healthscope投资组合的竞标者包括在澳大利亚证券交易所上市的重量级公司Dexus和加拿大的Northwest Healthcare Properties。

当布鲁克菲尔德在2019年初以25亿元的售后回租交易将原有的22家医院组合出售时，西北公司和MPF将其拆分。

此后，基金管理公司Real Asset Management上市了其RAM基本服务财产基金，其中8亿元的投资组合中几乎一半是医疗资产，包括私立医院。

其他将大保健基金包括Dexus、Centuria、Barwon Investment Partners和Australian Unity。

JLL去年的一份报告预测，到2041年，私人医院房地产行业的总价值将达到410亿澳元–在不到20年的时间里上升了63%–这是因为投资新设施以满足老龄化人口的医疗需求，以及澳大利亚年轻人对私人医疗保险的接受程度上升。

“JLL澳大利亚另类投资主管Noral Wild说：”开发新资产将是基金经理的一个关键战略，那些与主要医院运营商有现有关系的基金经理将有很大优势。

关于Healthscope组合，Di Pilla先生说，它提供了 “类似于垄断的特性”，由对医院床位的潜在需求驱动。

此外，长期的租金收入被锁定在一个主要的租户身上，而不是与占据商场或办公楼的许多租户。

Di Pilla先生说，这降低了业主的风险，而与Brookfield达成的净租赁条款意味着HMC Capital的上市和非上市基金不需要支付与这些物业相关的任何运营成本。

为了换取较低的基本租金和其他激励措施，布鲁克菲尔德还同意与CPI挂钩的年度租金增长上限为4%，而不是固定的2.5%的年度增长。

从更广泛的角度看房地产投资信托基金的前景，迪皮拉先生说，那些持有由基本收入增长和结构性尾流支持的资产的人，在利率和通货膨胀达到顶峰时有能力驾驭挑战。

他说，那些没有收入增长支持、面临逆风的资产–如写字楼部门–并不处于有利地位。