住房紧缩引发开发用地清单的激增

持有成本的激增、利润率的压缩以及楼花公寓市场的崩溃，都促使出售的开发用地数量急剧增加，其中许多都有现有的许可证。

在某些情况下，开发商正面临着来自贷款人的压力，要求将他们的土地投放到市场上，而其他开发商在渡过当前的风暴时，正在卸载非核心项目，以专注于其投资组合中更可行的项目。

专门从事开发用地的门户网站DevelopmentReady.com.au分析发现，在过去六个月（9月至3月）中，超过三分之一的上市销售用地都有许可证（或经批准的开发申请）。相比之下，去年前两个季度有22%的土地在出售时有许可证。

根据最新的UDIA土地状况报告，在去年公寓销售量下滑至全球金融危机以来的最低水平之后，越来越多的开发用地进入市场。

非银行贷款机构Salvest去年为22个开发项目提供了土地和建设资金，但没有一个项目开始施工，这凸显了开发商及其金融支持者所面临的挑战。

“项目的可行性不再是堆积起来的。在某些情况下，利润率达到了负4%，而以前是在20年代中期，”Salvest总经理Anthony Ferraro告诉AFR。

费拉罗先生说，赛维正在努力帮助其客户，将他们的场地重新定位为工业或其他用途，将其从建设到销售转换为建设到租赁，或在某些情况下出售资产。

他补充说，希望出售其许可用地的房地产经纪人和卖家已经淹没在萨尔维斯特。

同样获得 “大杂烩机会 “的还有悉尼开发商Capio地产集团的Mark Bainey。

“Bainey先生告诉AFR：”我们收到了很多开发商的直接联系，而不是通过Agent。

“他们在说：’这是我的网站的价值。你有兴趣吗？

“自2008年以来，市场还没有这样的情况。有很多开发商拥有DA批准的网站，但却无法变成土壤。

“鉴于建筑成本的上升以及利率的上升和预售需求的抑制/最小化，这是很合理的。”

“这种情况只会继续下去……在某些情况下，开发商在银行代表他们出售之前就已经出售了。然而，我觉得更多的优质土地需要时间进入市场。最初一波的土地质量较差。”

估值公司Urban Property Australia在1月份调查了机构投资者、基金经理、开发商、私人投资者和金融家，以确定开发商面临的问题。

只有3%的受访者说现在是开始开发资产的最佳时机，而54%的人认为开始新开发的最佳时机是明年甚至更晚。

根据UPA的澳大利亚瓦尔趋势调查，工业被认为是未来12个月的最佳投资机会（41%的受访者），而只有18%的人选择住宅开发。

UPA总经理Sam Tamblyn说，他的评估公司见证了越来越多的许可开发用地被推向市场出售，尽管大多数是在二级市场。

“Tamblyn先生说：”相比之下，高质量的城市和市中心的土地的价值到目前为止是保持不变的，其中许多土地仍然有租金收入流和/或近年来经历了显著的资本增值，导致这些开发商的资产水平提高。

“在过去六个月里，我们还没有看到A级或A+级的开发用地进入市场。”

然而，像 “建房出租 “玩家蒂姆-古纳（Tim Gurner）这样的套现型开发商正期待着这样的机会出现在市场上，而且价格更低。

Gurner先生上个月说，他预计首都的土地价格在未来12个月内将下降15%至20%。

“我们将准备好抓住任何出现的机会，并将特别密切关注悉尼。”

在市场上获得DA批准的地块包括Sun Property Group的豪华Mosman综合项目，包括公寓、办公室和零售。Knight Frank的联合销售代理Dominic Ong说，开发商有太多的项目，正在测试市场。

“这是一个高端产品[该地块的价格在3000万元以上]，所以我们有信心获得一个结果。然而，市场上还有一些没有卖出去的，因为开发商无法得到他们想要的价格。”

在墨尔本，Stonebridge地产集团的合伙人Julian White说，他的团队代表开发商出售25个开发用地中的7个，其中包括许多已获得规划批准的用地。

“怀特先生说：”我们看到开发商正在用非核心的土地来测试市场，这些土地是他们典型项目的核心。