做空者因银行动荡而加强对办公室业主的押注

资金经理们加大了对写字楼业主的看跌押注，赌注是美国区域性银行危机将削减对物业业主的信贷供应，而这些业主已经受到大流行病和利率上升的影响。

对冲基金正在利用信用衍生品和股票来对赌公司及其债务。根据分析公司S3 Partners的数据，iShares美国房地产ETF近40%的股票被卖空，是6月以来的最高比例。

根据IHS Markit Ltd.汇编的数据，哈德逊太平洋地产公司的空头利益在上周早些时候达到了创纪录的7.4%，然后下降到约占流通股的5%。这几乎是一个月前水平的两倍。对于Vornado Realty LP来说，利空是1月份以来的最高值。

美国有三家地区性银行倒闭，引起了人们对商业房地产融资影响的担忧。许多贷款人正在失去存款，这可能会削减他们未来为房地产融资的能力。据高盛集团的经济学家称，区域性银行约占银行商业地产贷款的80%。

“Cohen & Steers Capital Management Inc.的房地产战略研究主管Rich Hill说：”过去几周的变化是信贷市场。

“它从一个在家工作的故事，以及对出租率的影响和租金增长的缺乏，到鉴于银行发生的一切，更严格的金融条件的复合。”

绿街分析师在周二的一份报告中写道，对信贷收紧的担忧正在为已经建立了一段时间的办公室增加风险。对冲基金经理吉姆-查诺斯(Jim Chanos)、马拉松资产管理公司和Polpo资本管理公司创始人丹尼尔-麦克纳马拉(Daniel McNamara)等人几个月来一直在押注，认为房东将努力吸引员工回到工作场所。

“这场区域性银行危机只是火上浇油，”麦克纳马拉在一次电话采访中说。”我只是没有看到在办公室部门不出现大量痛苦的情况下有什么出路。”

根据标普全球公司3月17日的报告，房地产已经是全球股票中被做空最多的行业。它是美国第三大被做空的行业。

这部分是因为过去一年利率一直在攀升，这给房地产所有者带来压力。目前，违约率仍然很低。但根据MSCI房地产资产的数据，在今年到期的4000亿元的美国商业房地产债务中，写字楼资产是约1000亿元的抵押品。

MSCI周三表示，价值近400亿元的工作场所面临更高的困境概率，比公寓、酒店、商场或任何其他类型的商业地产都要高。穆迪投资者服务公司估计，近200亿元的办公室贷款被捆绑在商业房贷支持证券中，并将于明年年底到期，这些贷款已经有可能陷入困境。

摩根大通(JPMorgan Chase & Co.)的分析师Chong Sin等人在一份说明中写道，由于投资者对购买商业抵押债券的兴趣越来越小，今年商业房地产的信贷供应已经受到挑战。根据彭博新闻社汇编的数据，没有政府支持的CMBS交易的销售额今年已经下降了80%以上。

摩根大通的分析师写道，较小的银行可能会撤退，这可能会给较小的市场带来信贷紧缩。

据数据提供商Trepp估计，去年贷款机构向商业地产提供了创纪录的8620亿元，比前一年增长了15%。其中大部分是由银行推动的，在此期间，银行发放的贷款增加了50%。美联储的数据显示，由于房地产的前景越来越负面，此后的增长速度已经放缓。

写字楼的压力意味着贷款标准现在被收紧了，这对拥有高杠杆水平的房东来说是个坏消息，并使贷款机构面临更高的违约风险。

“最近的事态发展增加了商业地产价值因贷款标准收紧的预期而面临的下行风险，”摩根士丹利包括Ronald Kamdem在内的分析师周一在一份说明中写道。他们说，办公房地产投资信托基金可能不得不出售资产，以帮助他们成功进行再融资。

去年，由于利率上升对该行业产生了影响，办公室业主的短线飙升。由于投资者押注借款基准将在比最初预期更低的水平上见顶，或者美联储将在比先前预期更早的时间开始降息，他们随后下跌。

Cohen & Steers公司负责管理约800亿元，包括480亿元的房地产投资，在大流行期间对写字楼进行了减持，并将在市场出现触底的迹象之前保持谨慎。

“我实际上希望看到更多的疲软迹象，”希尔说。”我看到的头条新闻越多，说明事情真的非常非常糟糕，我认为我们就越接近终点。”

查诺斯1月份在CNBC上说，他一直在押注SL Green Realty Corp.，最近几天，该公司的做空兴趣达到了金融危机以来的最高点。该房东的资产包括瑞士信贷集团(Credit Suisse Group AG)占用的一栋纽约大楼，该贷款机构在政府斡旋后被瑞银集团(UBS Group AG)接管。卖空者借入股票并卖出，计划以后以较低的价格买回股票而获利。

SL Green公司的一位发言人向彭博社介绍了该公司在3月6日投资者会议上的评论，该会议是在最近的银行倒闭事件之前举行的。

该公司董事长兼CEO马克-霍利迪（Marc Holliday）在花旗集团会议上表示，该公司计划出售20亿元的房产，削减25亿元的债务，并为5亿元的房贷进行再融资。由于证券化市场和人寿保险融资并不接受交易，该公司依赖于银行，而这已经是一个艰难的挑战。

“现在的银行更有可能说不，而不是执行，”霍利迪说。”敲打敲打，希望我们能完成这个任务。”

哈德逊太平洋公司总裁Mark Lammas在一份电子邮件声明中说，该公司对其业务基本面和长期前景充满信心。Lammas说，该公司是投资级的，其大部分资产是无担保的，它有10亿元的流动资金，在2025年前没有实质性的债务到期。

查诺斯以及沃纳多和波士顿地产的代表没有立即回复评论请求。

对冲基金也一直在使用被称为CMBX的信用违约掉期指数，对那些最容易受到办公室影响的CMBS进行投注。这些衍生品与商业房贷支持的部分债券挂钩，由于对一些地区银行的担忧，本周一些衍生品达到了历史最低点。

对商业地产的押注历来是一种很难赚钱的方式，因为损失可能需要很长时间才会出现，而且即使是有问题的地产，可能的结果范围也很广。”摩根士丹利交易员Kamil Sadik在3月6日的一份说明中写道：”做空CMBX BBB-被认为是守寡者–是许多年轻交易员职业生涯的败笔。

但一连串的坏消息意味着第14期CMBX指数的BBB-部分处于有史以来的最低水平，第13期指数的同一部分处于2020年大流行以来的最低水平。写字楼房东的股价也出现了类似的下跌。

“我们与投资者的谈话表明，由于股票持续表现不佳，已经出现了一些投降和被迫卖出的情况，”以卡姆德姆为首的摩根士丹利分析师写道。

彭博社

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