花旗银行:私人投资者将打破写字楼市场的僵局

花旗银行分析师表示,随着房地产行业适应更高的利率,明年私人投资者对商业地产的销售可能成为估值重置的触发点。

由于主要的机构买家和卖家处于对峙状态,迄今为止,市场上还没有出现适当衡量预期价格下跌所需的交易,特别是CBD办公楼。

估值所需证据的一个关键部分是资本化率–一个类似于投资收益率的行业指标。

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随着资本利率的上升,价值通常会下降。这一结果可以被更强劲的租金增长所抵消,正如工业部门所经历的那样。花旗银行的分析师指出,随着资金利率和债券收益率的提高,市场对更高的资本利率的预期也会提高。

“花旗的Howard Penny和Suraj Nebhani在本周的一份笔记中写道:”展望未来,私人投资者的出售可能会导致更高的资本利率,以降低杠杆率或筹集资本来赎回投资者。

“市场上的一个关键争论点是,这些资本率能在多大程度上影响估值的走高。我们预计未来12个月将是提高资本率的关键时期。”

在最近的上市房地产信托基金的业绩季中,市值略微放缓,但市场观察家注意到,一些优质塔楼的买卖价差在10-20%之间。在最近的一个例子中,一个养老基金撤回了它在墨尔本Dockland出售的价值4.6亿元的大楼,因为出价低于15%或更多。

花旗分析师写道,但工业、自助仓储、成品房和一些零售区等房地产子行业的净财产收入正在增长,”这可能会在不同程度上缓冲较高的资本利率对估值的影响”。

“我们对写字楼和需求较低的零售业领域保持谨慎,投资者的需求可能低于其他子行业。美国市场上消极的写字楼情绪似乎正在影响全球写字楼的估值,包括澳大利亚。

写字楼市场修正的第一个实质性证据来自MSCI/Mercer澳大利亚核心批发月度房地产基金指数,该指数在12月季度公布了一个负面结果。

这是由办公室基金的回报推动的–MSCI指数中最大的部门,拥有410亿元的资产–在去年最后三个月录得负1.5%的总回报,由资本增长下降2.4%推动。

“利率上升确实给房地产价值踩了刹车。摩根士丹利资本国际(MSCI)太平洋地区实物资产研究主管本-马丁-亨利(Ben Martin-Henry)本周告诉AFR:”利率已经上升了很多,所以更高的债务成本将不可避免地导致房地产收益率上升。

“包括工业领域在内的资本利率有所上升,所以价值有所下降。市场当然在发展。

“经济放缓不可能是一个低谷,它可能会进一步持续下去,而且肯定是在今年上半年。一旦利率稳定下来,投资者将对正在发生的事情更有信心,他们将开始回到市场,进行资产交易。一旦资产交易,将改变定价。

“考虑到买家对其中一些资产想要的折扣,价值可能会继续放缓,这是无法回避的事实。”

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