两名办公室房东违约可能只是个开始

太平洋投资管理公司（Pacific Investment Management Co）的一个办公室业主拖欠了17亿元（25.5亿元）的抵押贷款票据，这给房地产市场的一个麻烦部分带来了冲击波。

多年来，业主们一直在努力应对远程工作的兴起–这个问题如此之大，以至于一家经纪公司估计，到本世纪末，大约有3.3亿平方英尺（3100万平方米）的办公空间将变得空旷。但低利率让投资者可以更轻松地混日子而不用担心债务问题。

现在，许多办公室业主看到借贷成本急剧上升，导致Pimco旗下的Columbia Property Trust和Brookfield等业主拖欠房贷。虽然远程工作伤害了办公室市场，但利率的上升可能会将经常使用浮动利率债务的业主推向一个棘手的边缘。

“房地产投资公司Palladius Capital Management的CEONitin Chexal说：”这只是一种群体心理，比如，’现在我的一个同行已经这样做了，每个人都会这样做’，所以在未来六个月，如果你看到一波违约和钥匙被交回，我也不会感到惊讶，因为办公室没有被填满。”这些资产中的很多将永远不会恢复。”

对更多的办公室业主来说，时间正在流逝。美联储正在提高其基准利率的道路上，超过17%的美国办公室供应是空置的，另有4.3%可供转租。根据房贷银行家协会（Mortgage Bankers Association）的数据，今年有近920亿元的非银行贷款者为这些房产提供的债务到期，580亿元将在2024年到期。

“如果你的贷款今年就要到期，你就有麻烦了，”GFP房地产公司主席杰弗里-古拉尔说。”如果你有一笔三年后到期的贷款，而且你没有大量的空缺，你就只能等下去了。”

Gural先生的GFP最近在曼哈顿麦迪逊大道的一栋办公楼上违约，正在与贷款机构进行谈判，以延长贷款。他说，但其他房东的违约行为可能有助于谈判，因为贷款机构可能不想收回这些资产。

“对我来说，我们看到一些大企业基本上都交出了钥匙，这对我很有帮助，因为这使我更容易与银行进行谈判，”古拉尔先生说。

鉴于浮动利率贷款的激增，即利率更频繁地重置，融资挑战是房地产行业的一个特殊问题。根据Newmark集团的数据，今年到期的办公物业债务中约有48%是浮动利率。

房东通常要购买利率上限，在利率上升时限制付款的增加，也变得更加昂贵。根据Chatham Financial的数据，2500万元贷款的一年期保护价格从2022年3月初的3.3万元飙升至2月份的819,000元。

即使对那些没有违约的业主来说，数学也变得更加复杂。根据彭博社汇编的数据，黑石集团在芝加哥的威利斯大厦有大约13.3亿元的商业房贷支持证券，2月份该债务的月支付额比一年前猛增近300%。黑石集团的一位女发言人说，该大厦的出租率很高，租赁期很长。

“Blackstone 发言人 Jillian Kary 在一份声明中说：”我们对想要拥有的写字楼类型极为挑剔，这就是为什么美国传统写字楼目前只占我们投资组合的约 2%。

违约并不一定意味着业主完全放弃了办公室。在许多情况下，如GFP的麦迪逊大道大厦，投资者正在寻求与贷款机构谈判更好的条款，或探索其他选择，如将大楼改造成公寓。

纽马克公司的副主席达斯汀-斯托利说：”每种情况都是独特的，”他说。”如果你有一栋租赁良好、位置优越的大楼，并且有一个机构业主，你就会很好。你所拥有的贷款机构很有可能会在延期问题上玩命。

“如果是私人所有权，建筑的杠杆率过高，赞助方无法获得流动资本，这就是我们看到的情况下的贷款销售或强制资产销售。”

房价上涨是写字楼市场的最新困境。许多建筑在大流行之后一直在努力吸引工人回来，随着公司裁员和削减房地产，这个问题已经恶化。根据高纬环球的一份报告，到2030年，需求下降将使美国的办公空间供应过剩达3.3亿平方英尺。

一些城市的情况比其他城市要好。根据安全公司Kastle Systems的数据，在截至2月22日的一周内，德克萨斯州奥斯汀的平均入住率是大流行前水平的66%，而纽约的入住率为47%，旧金山为44%。

但融资的后果已经蔓延到美国各地。由Pimco管理的基金在2021年买下的哥伦比亚物业信托公司的违约行为涉及七处房产，从曾经是《纽约时报》所在地的曼哈顿大厦，到因拖欠租金而与埃隆-马斯克的推特公司争吵的旧金山大厦。

这组房产中的一栋大楼，即西17街245-249号，也看到关键租户Twitter希望转租其在该大楼的空间。

根据第一太平戴维斯的数据，截至2月28日，另一个卷入违约事件的房产–旧金山加利福尼亚街201号，大约有42%的办公空间可供直接或通过转租方式出租。在曼哈顿公园大道南315号，这一数字接近39%。

据哥伦比亚公司发言人Bud Perrone称，总体而言，这七座大楼的出租率为84%，低于2021年哥伦比亚物业信托公司被收购时的87%，他引用的数据不包括转租。哥伦比亚公司上周表示，它已经与贷款机构接触，以重组这七处房产的贷款。

纽约的房东RXR正在寻求缩减其办公楼，与贷款机构就该市至少两个办公室的潜在转换进行谈判。RXR拒绝发表评论。

布鲁克菲尔德的一家企业在今年早些时候拖欠了与洛杉矶两座办公大楼相关的贷款。拥有包括办公和零售点在内的房地产的Brookfield Property Partners公司在2月24日的一份文件中说，它只对其所有房产中的约2%停止了付款，同时试图通过谈判修改或重组其债务。

“鉴于目前经济放缓导致的情况，我们一般都在寻求救济，这些谈判可能会也可能不会成功，”文件中说。

“如果我们不成功，为这些贷款提供担保的某些房产有可能被转让给贷款机构。”布鲁克菲尔德拒绝发表评论。

写字楼市场的痛苦也随着贷款机构的撤退而加剧，各大银行都在权衡写字楼贷款的销售。对于想退出这个市场的业主来说，出售房产的情况很少。根据摩根士丹利资本国际(MSCI Real Assets)的数据，1月份的交易量降至2010年以来的最慢速度。

根据Green Street的指数，美国办公室的价值从2020年3月到1月下降了20%。房贷银行家协会主席Matt Rocco表示，最终，办公室价格的下降可能会超过商业房地产价格的广泛下降。

“在市场找到平衡点之前，这将是一个非常艰难的两年，”投资公司Northwind Group的创始人Ran Eliasaf说。”与此同时，会有很多人受伤，而且不幸的是，会有很多钱损失。”

彭博社

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